こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今からたった3〜4年前（2022〜2023年頃）までは日本はマイナス金利政策でした。それが2024年に日銀は黒田総裁から植田総裁へバトンタッチし、政策転換しました。さっそく2024年7月には政策金利が0.1→0.25％となり、ここで明確に「金利のある世界」に突入しました。
その後も2025年1月に0.25→0.5％へ上がり、2025年12月には0.5％→0.75％へと上昇。今月2026年3月は政策金利据え置きとなりましたが、早ければ2026年4月、遅くとも秋くらいまでには0.75→1％へと上がるでしょう。2027年には1.25〜1.5％程度まで上昇する予想が出ています。
ということは、現在の金利水準（政策金利0.75％）から、来年までにはあと0.5％程度は最低でも上がるというのがペリカンの大方の予想です。ちなみに、将来的に政策金利1.5％まで到達するかどうかは、インフレの状況や米国金利の状況次第かなと考えていますが、インフレが続くのであれば時間の問題なのかなとも思います。
そんな中、サラリーマン向けアパートローンで有名なオリックス銀行さんの金利が、すでに2％台後半まで来ていますが、これもおそらく来年までには3％を超えます。L＆Fアセットファイナンスさんだと、おそらく5000万以上の案件で金利4％弱となり、5000万以上の案件だと、いよいよ5％に迫っていくのではないでしょうか。
ここまでアパートローン金利が急ピッチで上昇するのは、5年前までは想像もできませんでしたが、これだけのスピード感で上がっていくのであれば、今後の身の処し方を、われわれ不動産投資家は考えなければいけませんね。
というわけで、今回は利上げ時代における不動産投資戦略について、私見を綴ってみたいと思います。
利上げはどれくらい賃貸経営に影響があるのか？
利上げによる賃貸経営へのインパクトについて、Xでつぶやきました。
以下のとおりですね。
不動産投資において「利上げ」がかなり深刻な話です。
例えば、価格7000万の建て売り新築アパートを、利回り7.5％で買い、35年ローン・経費率15％で回すと、、、
■金利2％の場合
CF（家賃ー返済ー経費）：約168万■金利3.5％の場合
CF（家賃ー返済ー経費）：約99万たった1.5％の差で、、、…
— ペリカン@不動産投資家 (@Pelican0825) March 18, 2026
不動産投資において「利上げ」がかなり深刻な話です。
例えば、価格7000万の建て売り新築アパートを、利回り7.5％で買い、35年ローン・経費率15％で回すと、、、
■金利2％の場合
CF（家賃ー返済ー経費）：約168万
■金利3.5％の場合
CF（家賃ー返済ー経費）：約99万
たった1.5％の差で、、、
🏠返済額：+25％
🏠キャッシュフロー：−41％
返済額は25％しか上がってないのに、キャッシュフローが41％も減るのは、CFって「残りカス」なので、金利が上がると想像以上に削られるのです。
つまり利回り7％の新築アパートは、低金利だから成立してる不動産投資なので、今年から来年にかけて0.5〜0.75％くらい金利引き上げがあると、かなり収支が厳しくなっていくでしょう。
利上げによるキャッシュフローの消滅。これがどんどん表面化していくのが今年から来年にかけてだと思います。
つまりは、思った以上にキャッシュフローが削られまくるということです。
ここが賃貸経営の最大の問題であり、落とし穴になります。
とくにオリックス銀行や滋賀銀行で、利回り6〜7％弱の建て売り新築アパートを買う人は、このあたりのシミュレーションが弱いケースが散見されます（もちろん全員ではありませんけども、業者シミュだけ見て買っている人は要注意です！）。
とくに経年での家賃下落や利上げによる支払い額増加を考慮しておかないと、だんだん茹でガエルのような状況になります。
長期ローン×高金利は「元金返済」が進まないのが最大の問題
もちろん私自身が失敗した経験があるからこそ、これは言えます。
例えば、ペリカンが以前、北関東に所有していたアパートは、当初共同担保を2つぶち込んでフルローン3000万・25年融資で購入しました。8年間もローン返済したのに、売却時には残債が2400万くらいあって、殆ど減ってなかったのを覚えています。
この投資で感じたのは、毎月のキャッシュフローがいくら合っても、売るときに残債が減っていないと、なかなか完済まで持っていけない、ということです。けっきょく、保有中に感じたのは「これ以上保有しても、値下がり分をキャッシュフローとしてもらっているだけで出口のリスクが高くなるだけだな」ということですね。
そうなると頭の中で「いつまで保有し、いつ売るのが一番お得なのか？」という事ばかり日々考えてしまい、そういう物件が数棟ならいいのですが、10棟を超えてくると考えるのもめんどくさくなってしまうのです。笑
これがキャッシュフロー第一主義の、最大の弊害だと思います。キャッシュフローや戸数ばかり追いかけると、田舎エリアばかり物件を抱えてしまって、なかなか都市部や好立地エリアに投資シフトできなくなっていくのです。
しかもキャッシュフローを出すために、ローンを長期で引っ張るもんだから、さきほどの私の売却事例のように元金返済もぜんぜん進みません。なかなか資産化せず、PLの数字ばかり伸ばし、税金に追われるだけの賃貸経営となります。
そして、手残りのキャッシュは常に次の物件を買うことにつぎ込むので、手元資金がいつも枯渇状態で、危ない綱渡りとなります。これは本当に誰もが陥るミスです。
賃貸経営の本質とは？
賃貸経営の本質は、「入居者さんから得られる家賃でローンを返済し、純資産を増やしていくこと」だと私は捉えています。キャッシュフローを増やすことは、あくまで手段であって「目的」ではありません。
もちろんサラリーマンリタイアしたい人にとっては、家賃からローン返済を差し引いた”手残り”を積み上げることは、一定の魅力があるのは事実だと思います。
したがって、不動産経営というのは、長期で保有して「元金返済」をしっかりと前に進めていくことが、基本的に大事であることは、いま一度認識しておいたほうが良いでしょう。
逆を言えば、長期でホールドできない物件は、利益もそこそこだということです。
購入して数年で売るようでは、大きな利益は取れません。もちろん破格で安く買える人は売るときに利益が出るかもしれませんが、そういうのがうまい人は、賃貸業ではなく業者免許を取得し、宅建業をすべきです。
今後は利上げにより、サラリーマン与信を利用した建て売り新築アパート投資は、あと1〜2年で徐々に廃れていくと思われます。利回り6〜7％の物件に、金利3〜4％払って儲かる投資は、なかなか無いのではないでしょうか。
それよりはスピードが遅くなるデメリットはあるものの、頭金をしっかり入れて、市中金融機関から低金利プロパーローンを引ける投資家だけが生き残っていく世界線になりつつあります。
物件価格も高いため、自分に有利な条件で借入ができないと、規模拡大自体ができない時代になっていくでしょう。そのためには、物件を長期保有し、決算書をしっかり作り込んでいく。それが基本ですね。
つまり、本来、賃貸経営というのはそういうものであり、原点回帰していくだけです。そういう意味では、今までのゼロ金利時代が、いささか恵まれ過ぎていたのかもしれませんね。
以下、関連記事です。
▼今後の新築アパートの投資戦略のポイントについてまとめています。
▼マル経融資を新築アパート投資で活用した事例のご紹介です。
