投資エリアの選び方

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。現在、アパートと戸建て、合計11棟の不動産投資をしています。

 

「不動産は立地を買え!」とよく言われます。

 

私が1棟目を買うときには、ことごとく金融機関から融資を断られた経験があります。なぜなら、金融機関の営業エリア内に、私が居住していなかったため、融資NGだと判断されたからですね。

 

一方、田舎エリアの物件だと、担保評価が出ないため融資が付かず、なかなか買えないというジレンマもあります。

 

では、投資の初期段階では、どのような立地を選び、投資の戦略を立てていくべきなのでしょうか?

 

今回は、不動産投資の「エリア選定」の手法について、私なりの方法を解説していきます。

 

なお、エリア選定の前に、まずは投資戦略をぜひ作ることをオススメいたします。

まずは投資戦略(スタンス)を決める。

戦略を決める

 

不動産投資の世界に足を踏み入れるときに、一番大切なのは「自分のスタンスを決める」ということでしょう。

 

その為には、投資目的をまず定義すると良いでしょう。以下の2つが代表的です。

 

  1. 将来の資産形成のため
  2. 会社員を早期リタイアするため

 

上記どちらを最終ゴールとするか。それにより、取るべき手段も変わってきますね。

 

ポイントに触れつつ、話を展開します。

 

将来の資産形成のため

資産形成を第一にする人は、現状のサラリーマン生活にも、大きな不満がない人が多いですね。

 

そういう人は、田舎エリアの高利回り物件に手を出す必要は、一切ないですね。

 

なぜなら、高利回り物件というのは、リフォームや客付けに手間がかかるケースが多々あるため、忙しい会社員の方には不向きな投資法になるからです。

 

したがって、将来の不安解消、老後のためといった長期目標であれば、できるだけ資産性の高い不動産を買い、コツコツとローン返済するほうが賢明だと言えるでしょう。

 

そうすれば、ローン完済した物件は、そこから得られる毎月の家賃収入を得ることができますし、資産性が高ければ、売却で即現金化することも可能だからです。

 

すでに株や会社経営などで、ある程度の余剰資金がある人が、これに当てはまります。

 

ボロ物件を必死に再生するより、都市部の区分マンションや新築アパートのほうが、現実的な手法になるでしょう。

会社員を早期リタイアするため

一方、サラリーマンリタイアを目指すという人は、会社生活に不満を抱える人が多い印象です。

 

若い人であれば転職もおすすめしますが、世帯持ちだったり、30代後半以降は、なかなか思い切った転職で、人生の舵を切るというのも難しいかもしれません。

 

このカテゴリの人は、できれば早く会社生活を卒業したい、もっと自由な時間を持ちたい、と強く望んでいる傾向にあります。

 

ペリカンも完全にこちらのタイプでしたね。私の場合は、節約生活からスタートして、支出をとことん切り詰めることからスタートしました。

 

その後は、サラリーマンの給与以上の家賃収入を稼ぐことを目標に、不動産投資に全力を注いできました。

 

 

上記のとおりですね。

 

私の印象では、世間の多くの人は、生活支出が多すぎだと考えています。月に40万以上も生活費に使っていたら、なかなかそれを上回るインカムを投資で得るのは、骨がおれるでしょう。

 

ですから、リタイア希望の人は、まずは月の支出を10万円台〜20万円前半に抑えるべきでしょう。その上で、キャッシュフローが最大化できる投資法を実践していくことが効率的になります。

 

2017年くらいまでは、属性が良くて、自己資金がそれなりにある人であれば、RCマンション投資でキャッシュフローを出す手法が流行していました。いまは、融資と自己資金の観点で、厳しい手法になりつつあります。

 

いまでも比較的人気があるのは、区分マンション、築古アパート、戸建て、など中古物件投資です。価格も数百万円〜3000万円程度の価格帯が、融資と自己資金の関係から、取り組みやすいでしょう。

 

あとは自分の置かれた状況に合った手法を選ぶ、ということですね。私も自分に合う手法を勉強するため、不動産関連の書籍は片っ端からすべて読みました。その数、100冊は下らないでしょう。

 

一番効率の良い投資は「自分に投資すること」というのは金言ですね。

 

ぜひ貪欲に、継続的に、学んでいただきたいと思います。

 

 

健美家コラム楽待新聞など、有名ポータルサイトのコラムも、一通りは目を通しておくと良いですね。

 

若干、枝葉末節の議論や情報も多いですが、最新のニュースや世の中の動向を掴むには、十分な情報源です。

 

投資エリアを決める前に、ぜひ色々な情報にふれて、自分なりの戦略を組み立てましょう。

不動産投資におけるエリアの選び方【おすすめの手順は3つ】

エリアを絞る

 

投資戦略が決まった段階で、次にエリアの選び方について解説します。

 

私からは以下3つの手順を推奨します。

 

  1. 自宅から1時間半圏内(最大2時間圏内)に絞る
  2. LIFULL HOME'Sの賃貸空室率をチェックする
  3. 家賃相場を不動産会社にヒアリングする

 

それぞれ簡単に触れておきます。

 

1.自宅から1時間半圏内(最大2時間圏内)に絞る

不動産を買うときには、自宅から1時間半圏内にしておくと、購入後の運営が楽です。遠くても2時間以内がおすすめです。

 

例えば、私が長野に住んでいたときに、1棟目のアパートを買いましたが、2棟目以降は千葉県を中心に物件購入してきました。

 

いまは千葉に居住していますので、やはり長野のアパートは、きめ細やかな運営がしにくいと感じています。

 

とりわけ築古系の投資だと、修繕の時期をチェックしたり、簡単なことは自分でDIYしたりということが、どうしても現場で行う必要性があったりするからですね。

 

そういう点では、遠隔地投資というのは、築古投資にはあまり向かないと私は考えています。

 

不動産の管理というのは、屋根、外壁、給排水管、ボイラー、浄化槽、内装、住宅設備など、チェック項目が多岐にわたります。

 

自分の目で見れないと、どうしても管理会社任せになり、割高な費用になりがちです。

 

また、スピード感のある対応ができないと入居者さんにご迷惑をかけるケースもありますね。

2.LIFULL HOME'Sの賃貸空室率をチェックする

自宅から1時間半〜最大2時間圏内にしぼった上で、次にエリアを選んでいきます。

 

私の場合はLIFULL HOME'Sの「見える賃貸経営」というサイトを活用しています。

 

LIFULL HOME'S

 

Point!
「LIFULL HOME'S-見える賃貸経営」には、賃貸経営に役立つ不動産市場分析、空室率情報が掲載されています。とくに市町村ごとの空室率情報、入居者ニーズ、家賃相場などをチェックすることができます。

 

このサイトでは、2020年時点で日本の賃貸物件の平均空室率は19%と記載されています。

 

ですから、私のざっくりとした判断は以下のとおりです。

 

  • 空室率10%以下:非常に低い
  • 空室率10〜20%未満:低い
  • 空室率20〜25%:普通
  • 空室率25%〜30%:高い
  • 空室率30%超:需給が崩壊している

 

個人的な感覚としては、空室率が25%を超えてくると、共同住宅系の投資はやや厳しくなると考えています。30%を超えるようなエリアは、手出し無用でしょう。

 

ただし注意点として、この空室率は単身世帯・ファミリー物件の区分がありません。つまり、単身系が飽和しているのか?ファミリータイプなら成り立つのか?という判断ができない、ということは十分留意しておきましょう。

 

あくまで、エリア全体の賃貸物件の傾向をつかむという使い方ですね。

 

ですから、より細かいエリアの事情や傾向をキャッチするためには、次の「不動産会社へのヒアリング」が大切になってきます。

3.家賃相場を不動産会社にヒアリングする

電話ヒアリング

 

ここまでで、投資戦略、物件の躯体(アパート・マンション・戸建てなど)、エリアもある程度決まってきたでしょう。

 

そこで、次に行うのが「地場の業者へのヒアリング」になります。これは主にエリアの特徴や家賃相場を聞くのが目的ですね。

 

ヒアリングは電話でも問題ありません。以前、「家賃相場を制するものは不動産投資を制す」でも具体的な方法を解説していますので、ご興味のある方はチェックしてください。

 

私の場合ヒアリングでは、入居者の特徴、間取りごとの家賃相場、シーズンによる傾向の違いなど、多面的に聞くようにしていますが、このあたりは慣れもありますね。

 

最初は、1つか2つのことしか聞けなくても、繰り返すうちに3つ、4つのことを聞けるようになるものです。ただし、仲介さんもお忙しい中対応してくださるので、20分も30分も質問攻めにするのはやめましょうね(笑)

 

その点は、事前に質問内容を準備しておくことも必要ですね。また、SUUMOをチェックしておいたり、グーグルマップでエリアの全体像を頭に入れておくと、スムーズに会話ができるでしょう。

 

このような地場の不動産会社へのヒアリングを3社程度こなすと、だいぶエリアの特性・傾向が掴めるようになります。

 

もちろん不動産会社によって、言うことが違ったりします。その場合、平均値を取ったり、最後は自分の頭で判断することも大切になってきます。

 

しかし、投資とはそういうものですね。自分が想定したことの「答え合わせ」という側面があります。

 

投資は自己責任ですが、シミュレーション通りに行けば、それだけ大きなやり甲斐や喜びにつながります。これこそ投資の醍醐味というものですね。

 

というわけで、今回はこれくらいで終わりとします。

 

みなさんのエリア選びの一つの指針になれば幸いです。

 

以下、関連記事です。

 

▼リタイアを目指すなら中古不動産投資からスタートがおすすめです

 

▼家賃収入50万という具体的な目標で、達成手法をご提案しています。

スポンサーリンク

Twitterでフォローしよう

おすすめの記事