9棟目の戸建て

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

先日、9棟目の戸建てを決済してきました。

 

 

建物が164㎡(5LDK)ある、過去最大の大きな間取りの物件となりました。

 

というわけで今回は、本物件のスペック概要とリフォームのビフォア・アフターについて詳しく解説します。

 

※記事後半にて「物件見学ツアー」を企画しましたので、ご興味のある方はご覧くださいね。

戸建てスペック&内装ビフォア

物件スペックは以下のとおりです。

 

戸建てスペック
  • エリア:千葉県郊外
  • 購入価格:600万円
  • 間取り:6DK(→5LDKにリフォーム)
  • 建物面積:164.2㎡
  • 購入時の築年数:32年
  • 都市計画区域:市街化区域
  • 土地の固定資産税評価:約1000万(土地680万円・建物330万)
  • 前面道路:4m(公道)

 

このエリアだと土地だけの実勢価格でも700〜1000万程度で取引されているので、まさに土地値以下と言えるでしょうね。

 

外観と間取りは、こんな感じです。

 

外観と間取り

 

購入当時はとても汚かったですね。床も、室内のいたるところがベコベコで、歩くのが不安な家でした(笑)

 

玄関

 

床は謎の汚れがたくさんありますが、吹き抜けがあるので、リフォームすればかなり素敵な雰囲気になるのではないでしょうか。

 

キッチン

キッチン

 

キッチンが一番汚かったですね。。。。

 

油汚れとサビでぐちゃぐちゃでしたw

 

ダイニング

 

ダイニング左に引き戸があることで、DK仕様になって狭苦しい感じですね。

 

のちにここはリビングとダイニングを連結して、LDK化することになります。

 

建具

 

出窓とか建具関連も、ボロボロです。

 

植木か何か置いていたのでしょうか。。。(汗)

 

洗面所

 

洗面所は床とクロス張替えで使えそうですね。

 

お風呂

割れ

 

お風呂は割れやヒビがけっこうありましたね。ユニットごと交換するかどうか迷いましたが、このまま塗装だけして使用することにしました。

 

アコーディオンカーテン

 

洗面所の入り口です。

 

昔の住宅は、ドアではなくてこういったアコーディオンカーテンで、部屋と部屋を仕切ることがよくありますね。

 

このまま使ってもよいのですが、私はなんか嫌だったので、ここは壁を作ってドアを作ることにしました。

 

トイレ

 

トイレはかなり汚れが酷かったですね。落ちるのか不安な汚れでしたが、私の清掃チームなら落としてくれることでしょう。

 

お部屋

 

2階のお部屋は比較的きれいですね。クロスの交換とクリーニングだけで行こうと思います。

 

 

バルコニー

 

バルコニーは防水が切れていますね。1階の天井にシミがあったので、ここから漏れている可能性があると思って、今回は防水塗装することにしました。

 

駐車場

 

駐車場は、もともと小型車1台分しかありませんでした。これでは、客付けに支障が出る可能性があります。

 

したがって、カーポートを撤去して、うしろの植栽を伐採すれば、縦列で2台分が確保できそうですね。

 

和室

 

和室は綺麗でしたね。障子、ふすま、畳の交換が必要になりそうです。

内装のアフター写真

リフォーム後は、以下のイメージですね。

 

ダイニング

 

ダイニングは、目を引くようにブルーのアクセントクロスを使っています。

 

白の量産クロスは、真っ白を使うと汚れが目立つのと、壁の不陸を拾ってしまうので、今回から凹凸のあるクリーム系の色を使うようにしています。

 

キッチンのテーブルは撤去して、カウンターにはリアテックシートを貼っています。カウンターが茶色から、明るい木目になるだけで清潔感がUPします。

 

LDK

 

DK→LDK化のビフォア・アフターですね。

 

リビングを、8帖→17帖へ拡張できました。これで募集マイソク上でも、6DKから5LDKに変更して募集することができます。

 

床は、白系の木目のフロアタイルを使っています。

 

キッチン

 

キッチンは、ひたすら研磨してもらいました(笑)。職人さんにサンダーで2日間くらいかけて磨いてもらったので、かなりきれいになったかと思います。

 

床が明るいフロアタイルなので、キッチンの扉は、少し濃い目のシートを施工しています。

 

トイレ

便器内

 

トイレは汚れが酷かったのですが、さすが我がクリーニングチーム。

 

完璧に汚れを落としていただきました!

 

洗面所

 

洗面所はオーソドックスなリフォームです。

 

洗面台を新品にして、床のCFとクロスを張り替えました。

 

壁の造作

 

アコーディオンカーテンがあったところは、壁を造作してもらい、ドアを取り付けています。

 

 

お風呂

 

お風呂塗装を専門にやっている業者さんに、塗装していただきました。くわえて、水栓と換気扇を交換しています。

 

こちらはTwitterでも大反響をいただいたお風呂です。

 

 

 

2階のお部屋はアクセントクロスで遊んじゃいました(笑)

 

 

 

アクセントクロスは、同じシリーズで3色で使い分けたので、好きな色合いのお部屋に住んでもらえればと思いますw

 

 

駐車場は縦列で2台停められるようにしました。

 

カーポートも撤去したので、我が家のSUVでも、ラクラク入るようになりました。

 

駐車場

 

バルコニーも防水塗装されて、ピカピカになりました。

 

防水塗装されたバルコニー

リフォーム費用&収益性

今回は物件価格が600万、リフォームが約215万かかったので、トータル815万円で仕上がりました。

 

融資はマル経融資で、昨年に引き続き、また商工会さんにお世話になりました。金額500万・期間10年・金利1.21%という条件です。

 

リフォーム後にすぐに賃貸募集したのですが、募集スタートから1週間も経たないうちに、決まってしまいました。

 

繁忙期とはいえ、早かったですね。

 

 

家賃は85,000円で、ペットがいる場合は90,000円での募集でした。

 

最終的に、ペットのいないファミリー世帯にご入居いただいたので、そのまま85,000円で決定となりました。

 

表面利回りでは17%ですが、リフォームまで含めた実質利回りは、12.5%で着地しました。

 

利回りがそれほど高くない印象だと思いますが、私の所有物件では一番立地が良い物件です。

 

その証拠に、近隣エリアだとリフォーム済みの戸建てが、だいたい1000万〜1300万円ほどで売り出しされており、実需の引き合いも旺盛です。

 

即転売してもキャピタルが取れると考えていますが、私はインカム型の大家ですので、当面は家賃収入で回収します。

 

土地が60坪と広いので、アパート用地として将来は建て替えも効くのが、この土地の一番のメリットだと考えています。

 

このように利回りやキャッシュフローといった、目先のものだけを追い求めなくなったことが、投資家としてまた一歩成長できた気がします。今後も、大切に運営していこうと思います。

第1回:物件見学ツアー&ミニセミナーを開催します!

戸建ての玄関

 

このたび、本記事でご紹介した物件の【見学ツアー&ミニセミナー】を開催いたします。

 

詳細は以下ですね。

 

日時

3月27日(土)

13時00分〜15時00分

場所

千葉県の某市

※東京駅から電車で50分ほど(参加の方に直接お伝えしますね)

ツアー内容

13:00 最寄り駅集合

13:00〜13:10 車で物件まで送迎

第1部:物件見学ツアー

13:15〜14:00 物件見学ツアー&説明

第2部:ペリカンによるミニセミナー

14:00〜14:30ミニセミナー

14:30〜15:00質疑応答

募集人数4名
対象

・戸建て投資に興味がある

・ペリカンの物件を見学してみたい方

・リフォームノウハウを学びたい方

・ペリカンの新築アパート企画に興味がある方

ツアー参加費20,000円(事前振込となります)
申込方法

先着順です。定員に達し次第、締切となります。

 

お申し込みは、弊ブログのお問合せフォームからお申し込み下さい。

 

名前・メールアドレスをお忘れなく!

 

少人数開催となりますので、キャンセルとならないよう、よく考えてからお申し込みくださいね。

 

 

当日は、物件の最寄り駅まで、電車でお越しください。ペリカンが車でお迎えに上がります。(車でいらっしゃる方は、最寄りのスーパーに駐車することもできます。※物件まで徒歩5分程度)

 

第1部の物件見学セミナーでは、参加者の方と一緒に室内をまわりながら、リフォームのポイントと費用面をご説明します。

 

リフォーム後の物件を体感いただくと同時に、実際にかかったリフォーム費用の内訳や、クロス・床材・設備等の品番等もすべて公開いたしますので、今後のリフォームにお役立ていただければと思います。

 

第2部のミニセミナーでは、現在ペリカンが力を入れている新築アパートの企画内容・狙い・融資付けなどについて、詳しくお伝えします。築古系だけでなく、新築系にもご興味のある方はぜひ参考にしてくださいね。

 

最後に、築古物件に活用できる金融機関の情報(冊子)を当日お配りさせていただきますので、今後の融資活用においてご活用いただければと考えております。

 

お時間ゆるす限り、みなさんからのご質問にもお答えします。不動産投資に関して、ペリカンに直接質問・相談したいお悩みなどがありましたら、当日何でもお聞きくださいね。

 

少人数のツアーだからこそ、参加者の皆さんと、濃い時間を過ごせたらと考えております。

 

また本物件は4/1からご入居が決まっておりますので、これが内覧できる最後のチャンスです。

 

お申込み後のキャンセルは、参加費の半額(10,000円)のキャンセル料をいただきます。

 

時間とお金が無駄になりますので、キャンセルとならないよう、ご自身の予定とよくご相談の上、お申し込みくださいね。

 

それでは、みなさまとお会いできますことを楽しみにしております!

 

※お申込み締め切りました〜。沢山のお申込み、ありがとうございました。

 

以下、関連記事です。

 

▼自己資金500万円からスタートする不動産投資のステップを解説しています。

 

▼サラリーマンリタイアを狙うための投資術のご紹介です。

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