こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
先日、9棟目の戸建てを決済してきました。
戸建ての決済が終わりました😌
土地値ですが、リフォームは150〜200万くらい掛けて、しっかりやります。
今回仲介してもらった不動産会社さんが賃貸もやっているので、外観と間取りだけで先行募集してもらうことになりました。 pic.twitter.com/IwJlqoeS0H
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) February 18, 2021
建物が164㎡（5LDK）ある、過去最大の大きな間取りの物件となりました。
というわけで今回は、本物件のスペック概要とリフォームのビフォア・アフターについて詳しく解説します。
※記事後半にて「物件見学ツアー」を企画しましたので、ご興味のある方はご覧くださいね。
戸建てスペック＆内装ビフォア
物件スペックは以下のとおりです。
- エリア：千葉県郊外
- 購入価格：600万円
- 間取り：6DK（→5LDKにリフォーム）
- 建物面積：164.2㎡
- 購入時の築年数：32年
- 都市計画区域：市街化区域
- 土地の固定資産税評価：約1000万（土地680万円・建物330万）
- 前面道路：4m（公道）
このエリアだと土地だけの実勢価格でも700〜1000万程度で取引されているので、まさに土地値以下と言えるでしょうね。
外観と間取りは、こんな感じです。
購入当時はとても汚かったですね。床も、室内のいたるところがベコベコで、歩くのが不安な家でした（笑）
床は謎の汚れがたくさんありますが、吹き抜けがあるので、リフォームすればかなり素敵な雰囲気になるのではないでしょうか。
キッチンが一番汚かったですね。。。。
油汚れとサビでぐちゃぐちゃでしたw
ダイニング左に引き戸があることで、DK仕様になって狭苦しい感じですね。
のちにここはリビングとダイニングを連結して、LDK化することになります。
出窓とか建具関連も、ボロボロです。
植木か何か置いていたのでしょうか。。。（汗）
洗面所は床とクロス張替えで使えそうですね。
お風呂は割れやヒビがけっこうありましたね。ユニットごと交換するかどうか迷いましたが、このまま塗装だけして使用することにしました。
洗面所の入り口です。
昔の住宅は、ドアではなくてこういったアコーディオンカーテンで、部屋と部屋を仕切ることがよくありますね。
このまま使ってもよいのですが、私はなんか嫌だったので、ここは壁を作ってドアを作ることにしました。
トイレはかなり汚れが酷かったですね。落ちるのか不安な汚れでしたが、私の清掃チームなら落としてくれることでしょう。
2階のお部屋は比較的きれいですね。クロスの交換とクリーニングだけで行こうと思います。
バルコニーは防水が切れていますね。1階の天井にシミがあったので、ここから漏れている可能性があると思って、今回は防水塗装することにしました。
駐車場は、もともと小型車1台分しかありませんでした。これでは、客付けに支障が出る可能性があります。
したがって、カーポートを撤去して、うしろの植栽を伐採すれば、縦列で2台分が確保できそうですね。
和室は綺麗でしたね。障子、ふすま、畳の交換が必要になりそうです。
内装のアフター写真
リフォーム後は、以下のイメージですね。
ダイニングは、目を引くようにブルーのアクセントクロスを使っています。
白の量産クロスは、真っ白を使うと汚れが目立つのと、壁の不陸を拾ってしまうので、今回から凹凸のあるクリーム系の色を使うようにしています。
キッチンのテーブルは撤去して、カウンターにはリアテックシートを貼っています。カウンターが茶色から、明るい木目になるだけで清潔感がUPします。
DK→LDK化のビフォア・アフターですね。
リビングを、8帖→17帖へ拡張できました。これで募集マイソク上でも、6DKから5LDKに変更して募集することができます。
床は、白系の木目のフロアタイルを使っています。
キッチンは、ひたすら研磨してもらいました（笑）。職人さんにサンダーで2日間くらいかけて磨いてもらったので、かなりきれいになったかと思います。
床が明るいフロアタイルなので、キッチンの扉は、少し濃い目のシートを施工しています。
トイレは汚れが酷かったのですが、さすが我がクリーニングチーム。
完璧に汚れを落としていただきました！
洗面所はオーソドックスなリフォームです。
洗面台を新品にして、床のCFとクロスを張り替えました。
アコーディオンカーテンがあったところは、壁を造作してもらい、ドアを取り付けています。
お風呂塗装を専門にやっている業者さんに、塗装していただきました。くわえて、水栓と換気扇を交換しています。
こちらはTwitterでも大反響をいただいたお風呂です。
お風呂の塗装をしてもらって綺麗になりました。
ざっくりの費用は以下のとおり。
・浴室全体塗装：130,000円
・割れ補修：5,000円
・床シート施工：45,000円
■合計：180,000円在来→ユニットバス交換だと、この3〜4倍はコストが掛かるので、築古戸建てだと塗装のコスパは最強ですね。#浴室塗装 pic.twitter.com/Qy0IGNCEfU
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) March 16, 2021
2階のお部屋はアクセントクロスで遊んじゃいました（笑）
アクセントクロスは、同じシリーズで3色で使い分けたので、好きな色合いのお部屋に住んでもらえればと思いますw
駐車場は縦列で2台停められるようにしました。
カーポートも撤去したので、我が家のSUVでも、ラクラク入るようになりました。
バルコニーも防水塗装されて、ピカピカになりました。
リフォーム費用＆収益性
今回は物件価格が600万、リフォームが約235万かかったので、トータル835万円で仕上がりました。
リフォーム後にすぐに賃貸募集したのですが、募集スタートから1週間も経たないうちに、決まってしまいました。
繁忙期とはいえ、早かったですね。
けっきょく今週の内見は3件あり、そのうち2件の方にお申し込みを頂きました。
そして1番手の方が保証審査通過したので、そのままご入居頂くことに。毎度、戸建ては1週間以内に入居者が決まるので早いです。 pic.twitter.com/DSbsscMTEE
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) March 14, 2021
家賃は85,000円で、ペットがいる場合は90,000円での募集でした。
最終的に、ペットのいないファミリー世帯にご入居いただいたので、そのまま85,000円で決定となりました。
利回りがそれほど高くない印象だと思いますが、私の所有物件では一番立地が良い物件です。
その証拠に、近隣エリアだとリフォーム済みの戸建てが、だいたい1000万〜1300万円ほどで売り出しされており、実需の引き合いも旺盛です。
即転売してもキャピタルが取れると考えていますが、私はインカム型の大家ですので、当面は家賃収入で回収します。
土地が60坪と広いので、アパート用地として将来は建て替えも効くのが、この土地の一番のメリットだと考えています。
このように利回りやキャッシュフローといった、目先のものだけを追い求めなくなったことが、投資家としてまた一歩成長できた気がします。今後も、大切に運営していこうと思います。
今回のリフォームについてYouTubeでも公開しています。
↓ ↓ ↓
第1回：物件見学ツアー＆ミニセミナーを開催します！
このたび、本記事でご紹介した物件の【見学ツアー＆ミニセミナー】を開催いたします。
詳細は以下ですね。
| 日時 | 3月27日（土） 13時00分〜15時00分 |
| 場所 | 千葉県の某市 ※東京駅から電車で50分ほど（参加の方に直接お伝えしますね） |
| ツアー内容 | 13:00 最寄り駅集合 13:00〜13:10 車で物件まで送迎 第1部：物件見学ツアー 13:15〜14:00 物件見学ツアー＆説明 第2部：ペリカンによるミニセミナー 14:00〜14:30ミニセミナー（新築アパート投資について） 14:30〜15:00質疑応答 |
| 募集人数 | 4名 |
| 対象 | ・戸建て投資に興味がある ・ペリカンの物件を見学してみたい方 ・リフォームノウハウを学びたい方 ・ペリカンの新築アパート企画に興味がある方 |
| ツアー参加費 | 20,000円（事前振込となります） |
| 申込方法 | 先着順です。定員に達し次第、締切となります。
お申し込みは、弊ブログのお問合せフォームからお申し込み下さい。
名前・メールアドレスをお忘れなく！
少人数開催となりますので、キャンセルとならないよう、よく考えてからお申し込みくださいね。 |
当日は、物件の最寄り駅まで、電車でお越しください。ペリカンが車でお迎えに上がります。
第1部の物件見学セミナーでは、参加者の方と一緒に室内をまわりながら、リフォームのポイントと費用面をご説明します。
リフォーム後の物件を体感いただくと同時に、実際にかかったリフォーム費用の内訳や、クロス・床材・設備等の品番等もすべて公開いたしますので、今後のリフォームにお役立ていただければと思います。
第2部のミニセミナーでは、現在ペリカンが力を入れている新築アパートの企画内容・狙い・融資付けなどについて、詳しくお伝えします。築古系だけでなく、新築系にもご興味のある方はぜひ参考にしてくださいね。
最後に、築古物件に活用できる金融機関の情報（冊子）を当日お配りさせていただきますので、今後の融資活用においてご活用いただければと考えております。
お時間ゆるす限り、みなさんからのご質問にもお答えします。不動産投資に関して、ペリカンに直接質問・相談したいお悩みなどがありましたら、当日何でもお聞きくださいね。
少人数のツアーだからこそ、参加者の皆さんと、濃い時間を過ごせたらと考えております。
お申込み後のキャンセルは、参加費の半額（10,000円）のキャンセル料をいただきます。
時間とお金が無駄になりますので、キャンセルとならないよう、ご自身の予定とよく相談の上、お申し込みくださいね。
それでは、みなさまとお会いできますことを楽しみにしております！
※お申込み締め切りました〜。沢山のお申込み、ありがとうございました。
最新のイベント情報について
今後も、年に数回ほど物件見学ツアー・座談会・投資セミナーなど、各種イベントを開催していきます。
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