初めての不動産投資

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。サラリーマンを2016年に退職し、専業大家さんになりました。

 

私はサラリーマンをしながら副収入をつくりたい、という思いで5年前に不動産賃貸業をスタートしました。

 

増えない給与、日本の増税を黙って受け入れるだけでは、いつまで経っても人生は楽にならないと思ったからです。

 

しかし、実際に不動産投資を始めようとしたら、以下のような不安が出てきました。

 

  • 物件の選び方が分からない
  • 買った後に入居付けできるのか心配
  • リフォーム費用の相場感もない
  • 税金や確定申告も自分でしたことがない

 

実際は杞憂に終わったこともありましたが、予想以上に苦労したこともありました。

 

本記事では、不動産投資の初心者の人が最低限守ってほしい5つのことについて解説します。みなさんが投資の一歩を踏み出す一助となれば幸いです。

初めて不動産投資する人は、この5つを肝に銘じましょう

5つのポイント

 

先日、以下のツイートをしました。

 

初めて不動産投資する人は、最低限この5つを肝に銘じましょう。

・最初に本50冊は読んで知識武装しましょう
・業者主催セミナーは参加不要(カモにされます)
・新築ワンルーム投資でお金持ちにはなれません
・最初は1000万以下の物件で成功体験を得ましょう
・うまい話は絶対向こうから来ません

 

上記のとおりです。

 

それぞれ、もう少し噛み砕いて解説します。

 

1.最初に本50冊は読んで知識武装しましょう

私も不動産投資の書籍はかなり読んだほうだと思います。

 

とりわけ石原さん、沢さん、赤井さんあたりの本は、理解できるようになるまで繰り返し読みましたね。

関連1:不動産投資おすすめの本・書籍7選を紹介!

関連2:不動産投資の上級者におすすめの本・書籍5選!

 

不動産賃貸業の場合、「実際はやってみないとわからない」という面もありつつ、書籍で学べることもたくさんあります。

 

ですから、私も5年賃貸業をやってますが、いまでも毎月書籍を買い、意識的に新しい知識をインプットをするようにしています。

 

 

人は、お金を掛けて自己投資することで、より知識が血となり肉となります。

 

お金を掛けたからには必死さが出るのでしょうね。だから私も、本屋で立ち読みだけして終わらせず、できるだけ書籍は買って、家でじっくり読むようにしています。

 

それによって不動産の場合は、ウン万円、ウン十万円と助かることがあります。リフォームしかり、税金の知識しかり、ですね。

 

だから初心者の人は、最低でも50冊くらいは本を読んでほしいと思います。知識武装すれば、騙されたり、間違った判断をする確率も圧倒的に減らすことができるでしょう。

2.業者主催セミナーは参加不要(カモにされます)

以前、弊ブログでセミナーの参加意義について言及しました。

関連:不動産投資セミナーの参加がほとんど無駄に終わるワケ【初心者向け】

 

とりわけ不動産業者が主催している投資セミナーは、カモにされるだけなので参加しなくて良いでしょう。

 

よくあるのはセミナー後に個別相談会があって、物件を売りつけられるパターンですね。

 

多くの初心者さんが、非公開物件だから良い物件だと思ったとか、融資が付くと言われたなどという理由で、欲しくもない物件を買ってしまうのです。

 

不動産会社の営業マンは、当たり前ですが「物件を売ること」が仕事なのです。それだけで個人の成績もお給料も変わるからですね。

 

ですから買ってくれるお客さんを大事にします。そして買ってくれない(融資が付かない)お客さんは、相手にしたくないのです。

 

このロジックだと、お医者さん・上場企業の会社員の方などが、もっとも危険ということになりますね。

 

こういう人たちは融資がつきやすくて、忙しさから不動産に手間も掛けたくないので、紹介した物件が良さそうだと、比較的スンナリ買ってくれたりします。

 

収入の高い人ほど標的にされるので、気をつけましょう。

3.新築ワンルーム投資でお金持ちにはなれません

お金持ち

 

新築ワンルームは”節税”には少しだけ効果があります。FP(ファイナンシャル・プランナー)などが、高所得者向けにこぞって新築ワンルーム投資を勧めるのは、そのためですね。

 

しかし、節税商品は「税金を削減すること」が最大の目的です。これは、お金を儲けることとは意味合いが違います。

 

節税とは、払っていた税金の中から一部を取りもどす、ということです。なので新たに収益を生むとか、お金を儲けることとは別次元の話になります。

 

新築ワンルームが、なぜお金を産まないのか?その数値的な根拠が気になる人は、以下の記事を参考にしていただければと思います。

 

中古の区分マンションをうまくリノベして貸して、インカムやキャピタルを狙う手法はあります。それでサラリーマンリタイアする人も一定数いますね。

 

でも、新築ワンルームを次から次へと購入して、会社員をリタイアした成功大家さんは、ほとんどいないはずです。

 

本屋さんにある新築ワンルーム系の本は、ほとんどがワンルームを販売している不動産業者の社長が書いたものばかりです。ようするに、宣伝目的ということですね。

4.最初は1000万以下の物件で成功体験を得ましょう

初心者さんは「戸建て投資」が、わりと投資としての確実性が高いかなと思っています。

 

その理由はおもに2つ。

 

  • 供給が少なく安定した需要がある(客付けにそこまで苦労しない)
  • ファミリータイプなので居住期間が長い

 

不動産投資で一番のリスクは何か?というと、それは「空室リスク」です。その点が戸建て投資は一定の安心感があるということですね。

 

私も、不動産投資でこれまでの一番の困難は、なかなかアパートの空室が埋まらなかったことです。

 

はじめての客付けはたった3〜4ヶ月くらいの空室でしたが、その期間が長く感じられて、少しオーバーかも知れませんが「永遠に埋まらないのではないか?」とさえ思ったほどです。

 

買った物件が埋まらないことは、もの凄いストレスがあります。私は銀行借入があったので、なおさらそう感じました。

 

ですから最初の1棟目はリフォームのことをちゃんと学んで、スムーズに客付けできるのが一番良いだろう、というのは私が心の底から思うのです。

 

たまに「でも、ペリカンさんは1棟目はアパートでしたね?」と言われます。たしかにそうなのですが、私の1棟目は金額的には800万円のアパートでしたからね。ロットがかなり小さいです。

関連:地銀オーバーローンが実現!はじめてのアパート投資【利回り19.8%】

 

そういう意味では1000万以下ならアパートも選択肢の一つです。しかし単身向けはそこそこ入退去はあるものとして覚悟して臨みましょうね。その苦労も経験だと思える人には良いと思います。

 

最初は賃貸業の”いろは”を学ぶことが大切です。そして徐々に慣れてきてから1棟ものにシフトしても遅くないと思います。1棟目は「着実な成功体験」を得ましょう。

 

そこでつくった賃貸実績は、将来大きな融資を引くときにも、有利になります。

5.うまい話は絶対向こうから来ません

最後に一つだけとても重要なことを書いておきます。

 

投資において、うまい話は絶対に、向こうからやってくることはありません。

 

投資とは、自分で収益性を計算し、その数字に納得して、自己資金を投じるものです。

 

人から物件を勧められて、業者のシミュレーションを鵜呑みにし、そのまま虎の子のお金を投下するというのは、ドブにお金を捨てるのと同義です。絶対にそれだけはしてはいけません。

 

投資商品を営業するというのは「営業しないと売れない商品だから」なのですよね。

おわりに:目的と戦略のズレを無くすこと

投資戦略

 

投資で成功するためには、失敗して痛い目を見て、次に活かすというのも大切です。

 

ただし、それが不動産投資の場合には、ロットが大きいと一発退場になりますし、そこまで行かなくても「なんでこんな物件買ってしまったのだろう」と長期間にわたって悩むのは、ツラいものです。

 

もちろん、しっかり勉強して「節税だけを目的に新築ワンルームを買う」とか「スピード感を出したいので最初から大きなロットで勝負する(リスクは分析できている)」など、目的と戦略が備わっている人は、この限りではありません。

 

そういう意味では、自分がやっている投資がなんたるかを自らが理解している。そのことが何より大切なのでしょうね。

 

以下、関連記事です。

 

▼不動産投資の始め方を、もう少し手法別にまとめています。

 

▼家賃収入1000万円は一つの節目です。私の手法はすべて公開しています。

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