こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
最近は、大家さんやりつつ、ブログを買いたり、カフェで読書しながら生活をしています。そして、家では主夫として家事もこなす、兼業投資家です（笑）
さて、下記のツイートをしました。
投資経験の無い人が、有名な大家さんのセミナーに行っても、学べることは少ないです。なぜなら、あれはマス向けのプレゼンですし、経験しないと酌み取れないニュアンスまで伝わってきません。初心者の人は、まずは書籍を読み漁ったり、分からない部分だけ先輩大家さんに直接質問する方が効率良いです。
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) 2018年9月6日
最近、よく聞かれる質問で、「おすすめの不動産投資セミナーとかってありますか？」と聞かれることがあります。
この質問に率直に回答すると「不動産投資セミナーに参加しても、だいたい無駄に終わってしまいますよ」ということなのですが、今回はその点について書いてみます。
※後半で不動産投資初心者が、まず最初にやるべきことをまとめています
こんな不動産投資セミナーに注意！
世の中には、不動産投資セミナーが、本当にたくさんありますよね。
ワンルーム投資、新築アパートセミナー、銀行融資を引き出すためのテクニック、現役大家さんの投資ノウハウ、空室対策セミナー、物件の買い方セミナー、法人設立による買い進め方、消費税還付の手法セミナー。
挙げればキリがないですが、大別すると次の2つしかありません。
- 不動産業者主催のセミナー
- 有名大家さん主催のセミナー
この2つだけです。それぞれ見ていきます。
業者が主催しているセミナー
これはセミナー前半で、主催者の社長さんや営業責任者による事例紹介があります。そして後半は個別相談会になっています。
セミナーの目的は、言わずもがな、後半の個別相談会です（笑）相談会でお客さま一人に対して営業マンが、マンツーマンで付き、不動産に関する悩みなどを聞いてくれます。
しかし最終的には、その人の属性・自己資金に合った物件を紹介して、買ってもらう。これがゴールになります。
そのためにセミナーの前半は、◯◯銀行の融資条件についての紹介だったりして、この金融機関が使える人を、セミナー参加条件にしてターゲットを絞ってアプローチしていたります。
※参加要件に、年収700万以上・自営業者不可などあるのはそのためです
有名大家さんによるセミナー
これは出版記念セミナーだったり、単純に横の繋がりを広げたい大家さんによるセミナーが多いです。
ただし注意したいのは、セミナーの最後に怪しい商材（不動産と関係ない権利収入とか）を営業してくる人も多いので注意しましょう。
また私も以前、著名大家さんのセミナーに参加した時に、セミナーの最後に追加の高額塾の紹介をしていて、その金額がなんと100万円でした。
もちろん高額塾だから悪いわけではありませんし、有用な情報がタダというのもおかしな話なので、価値のある内容なのかもしれませんが、なかなか強気の価格設定だなぁ〜と思ったものです。
結論として、セミナーの後に営業された場合は、慎重に検討してからの購入をおすすめします。
不動産投資セミナーの甘い罠
多くの場合、業者が紹介してくれる物件で、良い物件はほぼ100％ありません。
なぜなら、優良物件が出たら、業者が直接買い取りするか、確実に融資が付く一部の上得意客に、水面下で情報を流して、さっさと売るからです。
とりわけ現在のように融資が閉まってくると、業者はむしろ「売れない在庫」をたくさん抱えてしまっている状況なわけでして、そうした売れない物件を、いかにうまく売るかに苦心しています。
そのためにセミナーを、手を変え品を変え、開催するわけです。
「不動産投資セミナーに参加したら、良い物件を紹介してもらえてどんどん家賃収入が増えました！」、、、などと著名大家さんが、出版した本の中で言っている人はほとんどいませんよね。
あまり自己資金も多くない初心者のところに、棚からぼた餅で、優良物件が舞い込んでケースはほぼありません。
もちろん1棟目、2棟目と同じ業者で買い進めれば、その後に直接案件紹介が来るケースはあるかもしれませんが、1棟目から期待するのは難しいです。
初心者におすすめの5つのステップ
では最後に、これから不動産投資をスタートする初心者がやるべき5つのステップをざっとまとめてみたいと思います。
※これらは実際私がやってきたことであり、一番確実な方法だと思います。
大切なのは、次の5つのステップです。
- その①：まずは書籍を読み漁る
- その②：分からないことはググる
- その③：先輩大家に直接聞く
- その④：実際に物件を内見する
- その⑤：小さな物件から購入する
では、順番に見ていきましょう。
その①：まずは書籍を読み漁る
私もこれまで3年間で100冊以上の書籍を読んできたと思います。本屋さんにあるほとんどの本は読みました（一部、著者の営業色が強いものは立ち読みだけですが）。
初心者が大切なのは、質よりも圧倒的に量です。まずはたくさんの本を読みましょう。
まずはそれなりの知識武装しないと、業者のセールストークに騙される可能性があることを肝に銘じましょう。
またここが最も大切なのですが、本を読む際は、この著者のやってきたことに再現性があるかどうか、自分にも転用できることは何か？というのを考えながら読みましょう。
たまに、、、「退職金2000万出たので頭金にして1億の物件が買えました」とか「競売物件を落札して、すべてDIYでリフォームしました」など武勇伝がありますが、誰も真似できませんし、そんな成功談に自分を重ねて酔いしれても意味がありません。
常に、「再現性」を意識して、自分の立場で活用できるエッセンスを吸収するような習慣をつけましょう。
初心者は、まず最低でも10〜20冊くらいは読むことをオススメします。これくらいなら1〜2万円で買えますし、アマゾンの中古で買えばもっと安いです。
私もこれまで「不動産投資おすすめの本・書籍7選を紹介！」や「戸建て投資で失敗したくなければこの3冊は必読【家賃収入50万達成】」で紹介していますので、良かったら読んでみてください。
その②：分からないことはググる
最近は、ネット上でも不動産投資のコラムも増えてきました。
▶参考：健美家コラム
これらは著名な大家さんが書籍に載っていない、もうちょっと詳しいお話を書いていたり、プロのライターが書いたものなので、ある程度、信頼がおけます。私もよく読んでいます。
あと分からないことがあれば、基本はどんどんググってみましょう。
私も、DIYで所有物件のリフォームをする機会が増えてきて、ブログで内装のビフォアアフターを紹介することがあります。そうすると、よくカフェ相談でも「どうやってそんなにDIYできるスキルを身に付けたのですか？」と聞かれます。
その答えはいつもシンプルでして「YouTubeで見て、その通りにやっただけです」と回答しています。※ぜんぜん面白くない回答で申し訳ないですが。
基本、グーグル先生は、やっぱり神なので、だいたいのことはウェブで調べられます。自分の疑問は、他の誰かの疑問でもあることが多いので、youtubeとかヤフー知恵袋とかにピッタリの回答があるケースがけっこう多いです。
リフォームでも、税務の知識でも、法人の設立方法でも、だいたいはググれば専門家や詳しい人の知識が出てきます。
その③：先輩大家さんに直接聞く
私が1棟も持っていなかった時代に、今思えば本当に不躾で失礼なのですが、楽待のコラムニストさんにメールで質問したりしていました。
いまは大家さんによる勉強会やセミナーなどの機会も増えているので、セミナーの後に直接質問してみることのも良いでしょう。
できれば、先輩大家さんには直接会って相談してみるのが良いと思います。その際は、自分の属性など境遇が似た人や、自分の投資戦略と近い人に相談するのがベターです。
その④：実際に物件を内見する
私がやっているカフェ相談でお話を聞く際に、「まだ一度も物件を内見したことがない」という人は、けっこう多い印象があります。
もちろん明らかに買ってはいけないと判断できる物件に、わざわざ内見するのは時間の無駄ですが、「場数を踏む」って、やはり最初は大事かと。
私も初心者の頃は、けっこう妻と一緒に内見しては空振り（指値不可・融資NG）で買えない経験があり、悔しくてまた本を読んで、泣きながら勉強していました。
不動産というのは、世界で同じものは一つたりともありません。すべてがオリジナルだからこそ、内見してはじめて分かることもあるわけです。
特に、物件ごとにリフォーム方法をイメージしたり、営業マンとの交渉だったりは、実践でしか養えないこともあると思っています。
サラリーマンの人は、お休みの日を利用するので大変ですが、できればどんどん内見して経験値を増やしながら、自分の選球眼を養うのがおすすめです。
その⑤：最後は勇気を出して購入する
私が考える、不動産投資の一番の特徴は、次のようなものです。
結局、不動産投資に練習というのはないわけでして、買ってしまったら頑張って運営する以外にありません。
買った後に、悔しい思いをしたり、反省点が出て、次に活かしてより良い投資をしていくのも貴重な経験値になります。
とはいえ失敗は許されないので、最初は小さな物件を購入することをオススメします。できればファミリー向けの物件（戸建てや1LDK以上の区分マンション）の方が、空室リスクなど考えると運営しやすいです。
結論：実践に勝るものなし！
結論はシンプルでして、以下になります。
ただし、できれば購入前に、先輩大家さんや経験者に相談できれば一番望ましいと思います。小さいとは言えど、数百万くらいはしますからね。
やっぱり焦って、えいやっ！で買うのが一番危ないです。繰り返しますが、不動産に練習はありません。
自分なりの購入基準をつくって、淡々とマイペースに物件を探し、最後は自分でも収支計算をしっかり行った上で、納得してから購入しましょう。
以下、関連記事です。
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