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あすなろLIFE

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初心者が不動産投資で最初に苦労すること3つ

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こんにちは。ペリカンです。

 

私は2016年にサラリーマンをリタイアして不動産投資をしながら、のんびりくらしています。

 

今日は「初心者が不動産投資で最初に苦労すること」について書いてみます。

※私の実体験ともとに詳しく解説します

私が投資をスタートした頃

私が不動産投資をスタートしたのが2014年12月です。これまで3年間で、8棟の物件(アパート3棟・戸建て5棟)を購入してきました。

 

※私の所有不動産の一覧と購入記は「ペリカンの所有不動産一覧」からどうぞ

 

賃貸業を何十年とやっている先輩大家さんと比べると、知識・経験・勘所、すべてにおいてまだ不足していると思っています。それだけ不動産は奥が深く、面白い投資だと実感しています。

 

これだけ不動産投資がブームになってくると、これから資産形成の手段として、不動産を検討しはじめる人は多いでしょうね。

 

私も、3年前は不動産投資関連の書籍を片っ端から必死に読み、仕事が終わってから夜中に、毎日ネットで物件検索していました。

 

※私の物件検索方法は「成功大家さんの物件の探し方・投資エリアの選び方【徹底解説】」で詳しく紹介しています。

 

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本を読んで勉強をするのを数ヶ月続けていると、自分の属性や状況にしっくりくる手法が掴めなかったので、そこからは実際に物件内見に行ったり、買い付けを入れては融資で玉砕することを繰り返していました。

 

そこからやり方を見直し、今では有名な大家さんになられている先輩方に、不躾ながらメールで質問したり、直接相談したことで道が拓けてきたことを覚えています。

 

当時は色々迷いながらも、やれることは何でも我武者羅にやっていました。

初心者が不動産投資で最初に苦労すること

そんな時代を経て、初心者が最初に苦労することは、次の3つが主なものだと感じています。

  1. 投資手法に迷う
  2. 金融機関(融資)でつまずく
  3. 購入後の空室対策に悩む

私もこの3つで苦労しました。

それぞれ順に、私なりの見解を書いてみます。

 

1.投資手法に迷う

「投資法に迷う」というのは書籍ベースで勉強している段階です。不動産投資でも色んなパターンで成功している方がいらっしゃいます。彼ら成功者の手法を分析していると様々な手法が存在しており、結局何が良いのか分からなくなるパターンです。

 

勉強家の人ほど、一歩踏み出すことを恐れてしまう傾向にあるような気がします。リスクをできるだけ排除するというのは投資としては鉄則です。

 

しかしながらリスクゼロな投資というのはこの世に存在しません。そして人生の時間は誰にとっても有限であり、非常に尊いものです。人生で失った時間は、けっして戻ってくることはありません。

 

ある程度のリスクに関する見通しが立つのであれば、あとは実践で学びながら自分の投資方法を見出していくのが、成功の一番の近道だと、私は考えています。

 

私の場合は、最終的にキャッシュフローを重視した築古戸建て・アパートを低価格でリフォームする手法にたどり着きました。

 

詳細は「低年収のサラリーマンが不動産投資で毎月CF30万円を目指す方法」を御覧ください。

2.金融機関(融資)でつまずく

融資を使っての拡大というのが、不動産投資のメリットの一つです。したがって、手元に現金があっても温存して融資を使うことが、のちのち投資規模の拡大につながる、と言われています。

 

多額の現金余力がある状態は最強であり、もし融資を引いてリスクを感じるなら、その時点でキャッシュを使って繰上返済してしまえば問題ありません。

 

属性が無職であれば厳しいですが、たとえパート主婦や派遣社員であっても、公庫から融資を引いて事業をスタートしている投資家さんは、沢山いらっしゃいます。

 

「基本は融資活用」というのを念頭におけば、次は自分が使える金融機関を探すことからスタートすることになります。

 

不動産投資は、経営実績が付いてきて確定申告で2期〜3期分で黒字を達成していけば、金融機関から次の融資を引きやすくなります。

 

だからこそ将来の拡大を見据えて、どんな物件を最初に購入して、どこの金融機関とお付き合いをしていくのか、というのは重要なポイントになります。

 

私の場合は、年収400万円くらいで低属性だったのでノンバンクを活用して、物件を買い進める方法を採用しました。

▶参考:ノンバンクによる不動産投資加速と出口戦略を考える

 

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3.空室対策に悩む

不動産を購入後の悩みの種は、空室対策です。ここで多くの人が躓きます。私も最初はかなり苦労しながらやってきました。

 

先日、私が講師をさせていただいた不動産投資セミナーの参加者の中にも、空室対策に悩んでいる人がいらっしゃいました。その方はすでに3棟のアパートを運営している実績をお持ちでしたが、空室が長期間続いて困っているご様子でした。

 

こうした空室対策は、まさにマーケティングとコミュニケーションの両方のスキルが必要になってきます。サラリーマン時代にマーケティング部門や広告営業のような、費用対効果を日々強烈に意識してお仕事をされている方は、こういった「空室対策」は得意かもしれません。

 

お部屋を空気に貸していても1円にもならない」と不動産業界では、よく言われます。

 

だからと言って、低コストを追求し、相場より極端に安い家賃で空室を埋めても、入居者の属性が悪く、滞納になるケースもあります。またコストを削りすぎて、入居者の満足度が著しく低い場合は、短期退去になるケースも多くなります。

 

こういったリフォームコストのさじ加減をビジネス的な観点でしながら、快適で割安なお部屋を提供していくことが、賃貸業としての使命になります。

 

最初は低コスト追求しながら年間稼働率を見て、入退去が激しいなら掛けるコストを上げていくのか。あるいは、最初からしっかりコストを掛けて早めに空室を埋めた上で、徐々にコストダウン方法を取り入れていくのか。アプローチの方法はいろいろです。

 

加えて、賃貸業の場合には、不動産会社を動かすために営業周りをしたり、広告やインセンティブを実施したり、という要素も入ってきますので、コミュニケーションスキルもそれなりに必須です。

 

しかしながら、こうした苦労は一通り経験すれば、あとはその反復作業という一面もあります。新しい土地でのマーケティング(入居募集)が面白くなってくれば、あなたも一人前の不動産投資家になった、ということだと思います

 

以下、関連記事です。

 

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