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あすなろLIFE

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不動産投資は30代、40代からコツコツ資産を増そう

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30代、40代は投資スタートには良い時期

厚労省の統計(2015年)によると、平均初婚年齢は男性が31.1歳、女性が29.4歳で、5年前に比べると0.6歳も日本は晩婚化しています。

 

また第1子の女性の平均出産年齢は30.6歳だそうです。こうして見ると、日本人は30代以降になって初めて結婚したり子供を持つ機会が多くなっているということです。

 

同時に、子供の教育費、親の介護、自分の老後資金についても考え始める機会が増えるのも、この時期です。20代から投資をやっている人というのは少数派で、30代に入ってから、はじめて投資に目覚めた!という方はけっこう多いことでしょう。

 

人間、目的が無ければお金を貯めたり、投資に手を出そうとは思わないものです。

 

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投資は自己責任という大原則に則れば、サラリーマンをしながら何に投資をするのかは本当に自由です。勉強は不可欠ですが、自身が信じることができる対象に、存分に投資をすれば良いのだと思います。

 

勉強しながら投資対象や銘柄を選別する。そのプロセスも”投資の一興”でしょう。

 

私の場合は、初めて株式投資に目覚めたのが28歳で、そこから失敗を繰り返し、多くの時間とお金を失いました。

 

最終的には30歳の時に不動産投資にたどり着きました。しかし最初から順風満帆だったわけではありません。

 

不動産をなかなか買えない日々が続いて辛い時期を経験してきました。やっとのことで、はじめて物件を購入できたのが31歳のときです。長野にある4世帯の小型アパートです。

 

当時、何もかも初めてだったのでドキドキしながら銀行に行って物件の融資相談をしました。購入・決済の時には、手に汗握るような雰囲気だったのを覚えています。

 

自信が付いたのは、1棟目の田舎のアパートを3ヶ月かけて満室にでき、その後買った戸建ても、募集スタートから1週間程度で申込みをもらった時です。ここでやっと確信できました。

 

今まで個別株投資でお金も時間も失ってばかりいた私が、投資において初めて「このサイクルを繰り返せば、キャッシュフローと資産がどんどん増えそう!」と思えた瞬間でした。

初心者が失敗しがちなこと

最近は地方RC投資などハイレバレッジと積算評価を中心にした投資が流行っています。

 

こうしたメガ大家さんの活躍は素晴らしい実績ですが、初心者の人には敷居が高い投資法に見えることもあります。

 

私もそうでしたが、最初の1、2棟目などはトラブルや失敗だらけです。特に、初心者が失敗しがちなことは次の5つです。

  1. 入居募集
  2. 稼働率
  3. 家賃下落
  4. 返済比率
  5. 修繕リフォーム費

 

不動産投資で儲からないと言っている人は、だいたいこの5つのどこかでやり方を間違っています。

 

※なお立地の悪さや債務超過はそれ自体が失敗ではありません。「立地」が悪くても満室経営している人はいますし、「債務超過」であっても物件と融資の組み合わせをうまく工夫し、利益を出して繰上返済しながら安定させている人はいます。あくまで狙いあっての投資であれば問題ありません。

 

地方1棟RCは積算評価は出ますし、成功すれば一気に規模拡大に繋げられる反面、失敗した時の痛手は大きくなります。投資初心者は投資脳ができる前にハイレバッジで収益力の無い物件を買ってしまうリスクがあります。

 

物件の規模だけ大きくして、お客さんが付かなければ、かぼちゃの馬車問題と同様、継続的に利益を出していくことは難しくなります。

 

投資の勉強や修行をしながら、だんだん規模拡大していくやり方の方が、結果的にゴールにたどり着くのが早いこともあるのです。

 

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まずは共同担保づくりから

ですから、初心者は規模の小さなものから始めるほうがリスクと精神的なストレスが小さいので絶対おすすめです。

 

主な選択肢は小型アパート、戸建て、区分マンションの3つです(区分マンションは立地が良くなければ評価が小さくなるので注意してください)。

 

頭金は多少必要ですが、小さな規模の不動産を、現金割合を高めに購入し満室にすることでだんだん自信がついてきます。

 

この1棟目がもし融資活用なら、給与からの貯蓄と物件から得られるキャッシュフローで繰上返済してしまえば問題ありません。公庫などを活用して1棟目から無担保で買えたなら申し分ありませんね。

 

賃貸業の実績を積みながら、無担保物件を所有し、貯蓄も継続しているなら、金融機関からもだんだん認めてもらえるようになるはずです。

 

無担保物件があれば、アパートなどより大きな物件を購入する際にそれを金融機関へ共同担保として差し出し、ステップアップしていくことができます。

本気で人生を変える決意

いつの時代も投資は雪だるまの最初が大変であり、骨が折れるものです。しかし人生は自分が変えると決意したときから、どんどん変わっていきます。

 

大切なのは「途中で諦めたりしないこと」です。凡庸な表現ですが、まさにそうです。

 

私も、ずっと不動産投資をやれているのも自分の人生を本気で変えようと思ったからに他なりません。28歳のとき、この原点とマインドが湧いてこなかったら、おそらく投資のスタートラインにさえ立っていなかったでしょう。

 

人生において仕事・結婚・出産などライフイベントが集中する30代、40代はその絶好の転機でありチャンスの時期なのだと思います。人生を変えるには、まずは自分の意識を変えることが一番です。そのような機会や自己投資があれば積極的に行うべきです。

 

最初は苦労したり、うまくいかない時期もあります。でも、必ず道はあります。

 

ぜひ30代、40代からコツコツ投資をして、充実した50代、60代を迎えたいものですね。私もまだ成功などとは程遠いレベルです。これからも同じ志を持つ仲間と一緒にがんばって、人生を良い方向に切り拓いていきたいと思います。

 

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▼老後貧乏は本当に苦しいと思います。元気で動けるうちに、仕組みとしての不労所得を作っておくしかありません。

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▼不動産投資で融資を使うなら、年齢がネックになることもあります。だからこそ早めのスタートが望ましいのですが、50代でも十分チャンスはあります

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