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【静岡銀行】アパートローンは年収700万以上のサラリーマンが対象

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こんにちは。ペリカンです。

アパート・戸建ての大家さん(25世帯運営)をしながら暮らしています。

 

さて、本日以下のツイートをしました。

 

 

不動産投資で、初心者がつまづくポイントはだいたい決まっています。

  • 自分にあった金融機関が分からない人
  • 融資が通るから購入してしまう人

 

主にこの2つですね。

 

まず前者は、単なる知識不足です。いろいろな本やブログを読んだりしてもっと勉強した方が良いでしょう。

 

全額キャッシュで買えるなら良いですが。使える金融機関が分かっていないと、買いたい物件が見つかっても審査スピードでだいたい負けます。

 

後者は、目標から逆算せず買っているので、結局は目標達成できないパターンです。

 

こちらも自分が望んでいた資産形成だったり、欲しいキャッシュフローの到達は難しいでしょう。

 
業者に言われるがままの購入(人任せの融資付け)はNGです。そして金融機関の融資情報は常にアンテナ高くしておきましょう。情報は命です。

 

ということで、本題からちょっとズレましたが、今回のテーマは静岡銀行の融資基準です。

 

担当者から直接ヒアリングしてきたので、共有しておきます。

 

静岡銀行は全国第4位の地銀

静岡銀行は貸出残高では、全国のすべての金融機関の中で12位。

 

地銀のなかでは、横浜銀行、千葉銀行、福岡銀行につづいて第4位と、メガ地銀とも言えるような金融機関ですね。

 

以下、ランキングです。

  1. 三菱東京UFJ銀行 86兆円
  2. みずほ銀行 70兆円
  3. 三井住友銀行 69兆円
  4. 三井住友信託銀行 27兆円
  5. りそな銀行 18兆円
  6. 農林中央金庫 17兆円
  7. 三菱UFJ信託銀行13兆円
  8. 横浜銀行 10兆円
  9. 商工組合中央金庫 9.5兆円
  10. 千葉銀行 8.7兆円
  11. 福岡銀行 8.2兆円
  12. 静岡銀行 7.6兆円
  13. 埼玉りそな銀行 6.9兆円
  14. 西日本シティ銀行 6.2兆円
  15. 常陽銀行 5.9兆円

※2016年全国銀行協会、金融庁データよりランキング付け

 

最近では、不動産投資への積極的に融資を行っています。

 

不動産会社ともコラボして、共済セミナーをするなど、投資家向けの営業にも力を入れていることが分かりますね。

 

対象は年収700万以上のサラリーマン

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基本ルールとして「サラリーマンの資産形成」を応援するということです。

 

サラリーマン個人はもちろん対象ですし、サラリーマンが設立した資産管理法人でもOKです。ただし、自営業者や経営者はNG

 

あくまで、本業がサラリーマンで、その人の資産形成のサポートという位置づけになっています。

 

年収基準は、最低700万円以上という、けっこう高いハードルになっています。おのずと高属性のサラリーマンに限定されますね。

 

なお、私が以前、知り合いの投資家さんから「700万円基準は夫婦合算でもOK」と聞いたことがあったのですが、現在は「主債務者単独で年収700万必要」というのが条件とのことでした。※こちらは静銀担当者より直接対面でヒアリングした内容です

 

このように融資条件は刻一刻と変わりますので、追いかけ続けなければいけません。また支店や自己資金などその他の条件によって変わることもあります。

 

しかし「年収700万以上のサラリーマン」という大枠から外れることはないでしょう。

 

上記は個人向けアパートローンです。

 

なお法人向けプロパーローンは、年収1000万以上ともっと条件が厳しくなります。こちらもサラリーマン属性必須です。

 

また経営者と配偶者の連帯保証も必要になってきます。

 

また法人はレンタルオフィスはNGで、また賃貸業だけの資産管理法人でないとダメです。他の事業をやっている法人は、融資不可とのことでした。

 

融資可能エリアについて

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主に東京・神奈川・埼玉・千葉・愛知の一部です。

 

静銀の担当者いわく「国道16号線の内側」がポイントになります。

 

ざっくり国道16号線というと、西側は横浜・相模原・八王子あたりまで。北側は狭山・川越・さいたま市・春日部・越谷あたりまで。東側は、柏・船橋・八千代・千葉市といったイメージです。

またバス便の立地NGで、駅から徒歩15分圏内でないと審査の土俵にのりません。

 

つまり基本ルールは「都市部で立地の良い不動産」ということになります。

 

物件評価・融資条件について

まず物件評価の方法ですが、こちらは物件自体は「積算評価」です。

 

土地値と、建物は法定耐用年数を基礎にした残存価格で評価されます。

 

加えて、申込者がすでに不動産投資をしていて、他の所有不動産がある場合には、すべての所有物件の積算評価をして、資産超過(評価が100%を超える状態)であることが条件になっています。 

 

融資期間は最長35年で、金利は3%台です。法定耐用年数超えの融資も行っているので、築古の木造アパートでも立地が良ければ、審査の土俵にのります。

 

融資申し込みから、審査まで1週間ほどは掛かりますので、物件はちゃんとグリップしておくことが必要になります。

 

私が思う静岡銀行の活用方法

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最近だと、物件価格も上がっていますので静岡銀行の積算評価では、フルローンには届かないケースが多くなるかも知れません。

 

おのずと自己資金の投入は必須になってきます。

 

つまり本業のサラリーマンで年収700万をクリアしつつ、自己資金も投入となると少々ハードルが高いかな、というのが私の印象です。

 

ロットが1000万〜3000万くらいで小さくやるのなら自己資金投入は抑えられるでしょう。

 

低所得者・自営業者・中小企業の経営者などはほぼ相手にしていません。私も含めてですが、この属性が完全に門前払いというのは残念です。

 

一方で、サラリーマンを辞めるつもりもなく自己資金も潤沢にあり、好立地に不動産を買って、長く運営したい人には最適な金融機関です。

 

まさしく静岡銀行は「サラリーマンの資産形成を応援する会社」と言えるのではないかと思います。本日は以上です。

 

以下、関連記事です。

 

▼私の法人のメインバンクは千葉銀行です。東京・千葉・埼玉・茨城あたりでの投資をお考えの方には良いのではないかと思います。

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▼低所得者の方、不動産投資初心者の方はまずは公庫が第一選択でしょう。

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