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あすなろLIFE

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リフォームコストの目安とおすすめ事例サイト

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リフォームも人生も投資そのもの

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私が不動産投資をやっているのは、精神的、時間的な自由を得たいと思ったのが一番のキッカケであり、お金が欲しいからだけではありません。

 

もちろん生活をしていく上で、生活費としてのお金は必須であり、サラリーマンリタイアするためにはキャッシュフローをまずは増やさなければいけません。

 

ここに疑いの余地はありません。

 

しかし、必要以上のお金があっても、その量だけどんどん幸せになれるわけではなく、幸せ度数は、どこかで頭打ちになっていきます。

 

そこに気づくのが遅いようだと、お金はあるけど時間がない、という現象が起こります。時間がないというのは今日明日の時間のことではなく「人生における残された時間」のことです。

 

私の尊敬する投資家の先輩が、人生の時間というのは60年を基準に考えたほうが良いと言っていました。なぜなら、本当に身体が自由に動くのは60歳までだから、だそうです。

 

日本人の平均寿命は80年くらいですが、実際に好きなことをして動き回れるのは60年くらいだと思っておいた方がいいのかもしれません。

 

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これは時計で例えると分かりやすいです。時計は1周で60分です。私は現在30代中盤ですから、ちょうどこの写真と同じようなポジンションのところにいます。

 

私たちの人生は有限です。投資家であるならば、人生の残された時間と今目の前で取り組むべき事の境目を見極めなければいけません。失われた時間は戻ってこないからです。

 

これはリフォームにおいても同様です。

 

すべて職人任せではお金が掛かり過ぎますので、私も自分でできることは自分でやります。しかし、大工工事、電気工事、クロス、設備などすべてフルDIYのリノベなどは絶対にしません。お金が全てではなく、人生においてもっと重要なことは沢山あると思っているからです。

 

毎回私も、自分でやるべき部分と、職人さんに任せる部分とを、時間と金銭面と得られる対価から投資家として冷静に判断し、発注するようにしています。

リフォームコストの目安

私が一番重視している指標は「投資元本の回収期間」です。よく全額現金で不動産投資をすれば安全、という人がいますがこれは誤解を生みやすい表現です。

 

例えば、600万円で利回り10%の物件を全額キャッシュで購入したとします。毎月の家賃は5万円(年60万)なので、利回り10%になります。

 

融資を使っていないので非常に安全ですが、自分が投資したキャッシュ(600万円)を回収するのに「10年」も掛かってしまいます。

 

もしこれが半分の300万円を金利2%・期間15年で融資してもらえれば、返済は月々2万円で、キャッシュフローが月々3万円になります。しかも返済2万円のうち、利息を除く元本返済が1万5千円くらいありますので、毎月4万5千円が資産化しています。

 

すると毎年54万円が資産化していくので、購入時に拠出した300万円の投資元本は、5.5年ほどで回収できることになります。これがレバレッジの効果です。

 

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リフォームにおいても同様です。

 

つまり、投資したリフォームコストに対して、どれくらいの期間で回収できるのかを考えています。私の場合、回収期間は、以下を基準としています。

  • 単身物件は6ヶ月を最大
  • ファミリー物件は1年を最大

単身向けとファミリー向けで違うのは、居住期間の違いです。ファミリー向けは、居住期間が長くなる傾向にあるので、ある程度初期に掛けても良いと判断しています。

 

例外として、100万円のボロ戸建てを購入して、200万円掛けてリフォームして家賃5万円で貸せば投資コストの回収期間は3年と長くなりますが、利回り20%の物件が完成します。しかしこれは初心者向けの投資ではありませんし、できる人が限定されてくるでしょう。

 

それならリフォーム費用をなんとか100万円に抑えて、家賃を下げて4万円で貸したほうが利回りは24%になりますので、投資家としてはこちらを選ぶべきです。

おすすめリフォーム事例サイト

リフォームにおいて目標イメージを持つということはすごく重要です。

 

私も、自分にとってシンボル的なリフォームの目標を作って、そこに向けてイメージを膨らませていつもプランを練っています。

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リフォームで私が普段から参考にしている3つのサイトをご紹介します。

 

グッドルーム[goodroom]

こちらは主に、首都圏の賃貸物件のリフォーム例です。賃貸のポータルサイトですので、実際の募集家賃も掲載されており、家賃帯の高さにびっくりさせられますが、良い刺激をもらえることができています。

 

ノべる。

こちらは中古マンションの内装が豊富に掲載されています。区分マンション投資や戸建てなどファミリー物件への投資をされる方には特に参考になります。資料請求でリノベーションしたおうちの実例集をもらえますのでこちらもオススメです。

 

Pinterest

こちらは写真共有ウェブサイトなので不動産の内装だけではなく、家具や洋服や車など何でもありますが、内装全体というよりトイレやお風呂やリビングなど、一つ一つの要素で色使いを参考にするときに有効です。

 

私の場合は、上記のサイトで参考になる写真素材をピックアップして自分のパソコンでいつでも見れるようにしています。

おわりに

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過剰なリフォームをしたからと言って、相場家賃を大きく越えた家賃が取れるともかぎりません。リフォームを、豪華なものにして、完璧なものを求めていけば際限がありません。

 

また賃貸物件は、入居者さんの命を預かる大切な住環境の提供です。プロの業者さんや職人さんへ適正な対価を払って、精度の高い仕事をしてもらう。

 

これもまた大切なことだと考えています。

 

お金は経済を動かす強力なファクターですから、そうやって賃貸経営の利害関係者にしっかり報酬を支払うほうが、日本経済にとって多少なりとも良いかもしれません。

 

DIYによるコスト削減と、プロに任せる部分をうまく使い分け、残りの人生の時間を有意義に使える人こそ「真の投資家」だと言えるのではないでしょうか。

 

▼私のリフォーム会社、職人さんの探し方のコツです

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▼シノケンさんの資料はデザイン面の参考になりました。資料請求してみた感想を綴っています

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