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不動産投資で区分マンションは失敗しやすい?メリット・デメリットまとめ

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こんにちは。ペリカンです。

現在は25世帯の不動産を運営して家賃収入を得ながら生活しています。

 

さて、私が新卒で働いていた前職の会社で、よく営業電話がかかってきていたのが「マンション投資」でした。

 

どこで私の名前や電話番号を知ったのか分かりませんが、だいたいは「マンションを投資・節税目的で運用しませんか?」というトークです。

 

2006年〜2007年頃は首都圏マンションは、たしかに安かったですね。首都圏の平均マンション価格は2000万円台前半でした。

 

その後リーマンショックで不動産価格も下がりましたが、2013年から一気に上がって2018年には首都圏のマンション価格は3000万円を突破しています。

 

その間ずっと家賃収入を得ながら、昨年から今年くらいに売却していれば相当な利益が出ていたことでしょう(今となっては、とらぬ狸の・・・・ですが。笑)

 

今でも区分マンションを中心に融資している金融機関はあるみたいですが、今日はこの「区分マンション投資」について書いてみたいと思います。 

 

区分マンション

区分マンション投資って何なの?

過去にデベロッパーなどが分譲したマンションの1室を購入する不動産投資です。デベロッパー案件なので立地が良い物件が多く、価格帯もけっこう高額です。

 

たとえば【アットホーム】というサイトで検索すると、東京都23区内だと駅徒歩15分くらいの1LDKでも最低3000万円前後。駅近や好立地だと4000〜5000万円くらい平気でします。

 

ちなみに築年数が15年くらいで徒歩10分圏内なら2000万前後、築20年以上でも1200〜1500万くらい。都内ではなく神奈川・埼玉など立地を落とせば価格は20〜30%くらい落ちるイメージです。しかし投資金額の規模としてはそれなりに大きい投資であることは確かだと思います。

区分マンション投資の良さ

区分マンション投資の強みとしては以下の3点だと思います

  1. 物件のグレード感が高い
  2. 管理の手間がない
  3. 客付けが比較的ラク

 

1つ目の「物件のグレード感が高い」ですが、分譲型の区分マンションだと、多くは大手のデベロッパーの建設案件なので、外観もさることながら、エントランスや共用部のクオリティが高い物件が多いです。また50〜100世帯くらいのマンションともなれば駐敷地内に公園などもついているので、物件としてのグレードが高いものが多いでしょう。

 

2つ目の「管理の手間がない」ですが、不動産投資でアパートや戸建てと違って、外壁塗装など物件の外装に関する修繕などをする必要がありません。通常のマンションだと管理組合などで大規模修繕を計画的に実施していることから、区分所有のオーナーはリフォームにおいても内装に集中して取り組むことができます。手間がかかりにくいというのは、時間のないサラリーマン大家さんなどには適していると思います。

 

3つ目の「客付けが比較的ラク」ということですが、すべての物件ではありませんが、大手のデベロッパーが売っているような物件は、あまり賃貸需要のないような不便な立地にマンション建設はしませんから、そういう意味では好立地の物件が多いです。

 

好立地の物件を格安で購入することができれば、賃貸募集でも比較的早期に入居者見つかることが多くその点はメリットになるでしょう。

区分マンション投資向けの金融機関

地銀や都市銀行(メガバンク)でも融資は可能ですが、審査が厳しく融資額が伸びない傾向にあります。これは区分マンションは1かゼロかの入居なので空室リスクがあることと、土地評価がほとんどないことが影響しています。

 

その中でもオリックス銀行、SBJ銀行(韓国系の銀行)、日本政策金融公庫あたりは区分マンションに積極的に融資しています。

 

金利はメガバンクより若干高くなりますが、2%台〜3%台になることが多いようです(公庫は1%台もアリ)期間は公庫だと15年が最長、SBJやオリックスだと築年数にもよりますが20〜30年も可能です。

新築ワンルームマンション投資の弱点

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区分マンションの中でも、新築ワンルームマンションはリスクが高いです。

 

弱点は以下の2つです。

  1. 管理費・修繕積立金がかかる
  2. インカムゲインは総じて低い

 

まず「管理費・修繕積立金がかかる」ですが、だいたい安くても月額1万円くらい、高いと3万円〜4万円くらい取るところも多いです。これは入居者がいなくても、必ずかかるので、退去すると完全にお給料から持ち出しになります。

 

賃貸募集は数ヶ月入居が付かないこともありますので、これが精神的に負担になることが出てくるかもしれません。

 

しかし外壁塗装や共用部の清掃などは考えて無くても良いので、完全にデメリットでもありませんが、継続的に発生するコストであることは確かです。

 

次に「インカムゲインの問題」ですが、区分マンションで利回り15%とか20%というのはほとんどありません。

 

新築ワンルームマンションだと、だいたい表面利回りで5〜6%前後になることが多いので、短期間に大きな収益を得るような性質の投資ではないということです。

 

マンション投資で堅実に儲ける方法

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新築ワンルームは、買った瞬間からどんどん価値(売却可能額)が落ちていきます.

 

ですから、私のおすすめは中古マンションです。

 

築20年〜30年くらいで程度の良いものを見つけて、上手くリフォームして高めの家賃収入を狙うのが圧倒的にオススメです。

 

実際、これを都心型でやっているのがRenosyです。

 

Renosyは東京都内や関西エリアで、中古マンション探しのお手伝いをしてくれて、購入後のリノベーション、管理までをトータルでサポートしています。

 

私も資料請求してみたのですが、不動産経営に関して今までにないレベルのフォローアップをしてくれる仕組みになっています。

 

ちなみに、Renosyを運営しているGAテクノロジーズ社は、2018年に東証マザーズに上場もしていて、現在かなり勢いのある会社です。AIを使った不動産経営という手法は、業界初のようです。

 

いまいちな立地で億超えの新築アパートを買うくらいなら、こうした小ロットな都心中古マンション(1000万円台くらい)を、丁寧にメンテナンスしながら経営するほうが空室リスクも低くなるでしょう。

 

ご興味のある方はRenosyの資料も一度ご覧になってみてください。けっこう勉強になると思います。

資料請求はこちら ⇒ Renosy

 

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