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不動産投資はババ抜きか?【金の卵を生むニワトリを掴むための心得】

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こんにちは。ペリカンです。 

 

現在の家賃収入は月100万円ほどと、小規模の大家さんです。それ以外に、最近ではネット収入と権利収入的なものをやって、収入の柱を徐々に増やしています。

 

不動産投資はババ抜きなのか?

 

さて本日のテーマは「不動産投資はババ抜きなのか?」です。

 

最近、こんなツイートをしました。

 

 

基本的にはこのツイートの通りでして、不動産投資をするには、家賃下落や修繕、最後の出口まで考えることが最も大切になります。

 

「表面利回りが低くて、出口も厳しい」というダブルパンチを受けている人が、世の中に多数いますので、本日は警鐘の意味も込めて書いてみます。

 

不動産投資における「ババ物件」とは?

シンプルに「ババ物件」を定義すると以下の4つです。

※これ以外にもありますが、この4つが初心者が陥りやすいワナです

 

・新築ワンルームマンション

・新築建売り1棟アパート

・残耐用年数の少ない大型RC・重鉄

・築古で利回り10%前後のアパート

 

それぞれ順に解説します。

 

新築ワンルームマンション

普通のサラリーマン(年収400〜600万)くらいの人でも融資で購入できるのが、この新築ワンルームマンションです。

 

利回りは4〜6%くらいのものが多く「所得税還付」「老後の年金の足し」というお触れで営業されています。

 

家賃からローン返済と修繕積立金を払うと、毎月プラマイゼロになるか、5千円〜1万円くらいのキャッシュアウトを伴うこともあるようです。

 

こうした物件を30年〜35年融資で購入すると、ローン返済後に残るのは「築30年のただのワンルーム」だけです。

 

一番のデメリットは以下ですね。

ワンルームマンションを、マイホームとして住宅ローンを組んで買う人は少数ですから、売却するためには利回り基準で投資家に売ることしかできません。

 

築30年では立地がそこそこ良くても賃料が5〜6万円がせいぜいでしょうから、利回り10%で売るなら600〜700万円でしか売れません。

 

この新築ワンルームも、購入当初は2000万前後するので、30年掛けて価値毀損する部分を、自分がローンを組んでわざわざ返済しているようなものです。

 

最後は600万くらいで売れるかも知れませんが、30年間のあいだに毎月5千円〜1万円キャッシュアウト、所有中の修繕や、売却時の諸費用も考慮すると、ほぼ利益は出ないという、詐欺的なカラクリになっています。

 

この投資で儲けられる人は、アベノミクス前に2000万円くらいで買って、不動産バブルの2015年〜2017年くらいに、それより高値で売り抜けできた人だけです。

新築建売り1棟アパート

先日、楽待さんが新築1棟アパートで失敗した事例を掲載していましたね。

▶参考:後悔している人と成功している人、その違いはどこに |楽待不動産投資新聞

 

この点については、私がごちゃごちゃ言うより、コラムを読み込んでいただくほうが分かりやすいです。

 

現在、新築アパートで成功されている投資家さんは、土地から仕込んで、安くて質の良い工務店を見つけ、利回りを10%前後に持っていけるスキルのある人だけです。

 

新築1棟アパートは家賃下落により表面利回りはいずれ幻想になります。利回り6〜8%未満程度で買うことを検討している人は、再考することをおすすめします。

 

でも「自己資金ゼロで、家賃保証もあって、設備も壊れません」という表面的なウリで購入してしまう人が跡を絶ちません。

 

これも先ほどの新築ワンルームと一緒で、30年〜35年掛けて、価値毀損分をオーナーが頑張ってローン返済しているだけです。

 

家賃保証制度も、スマートデイズ社のように保証会社が倒産したら意味がありませんし、10年目以降は必ず家賃見直しになりますので、手取りはどんどん下がっていきます。

 

どんどん建物が古くなり、設備が壊れて、キャッシュフローも目減りする投資ということになります。 

 

※新築アパートのリスクについては、以前「新築アパート投資は「家賃下落」が最大リスク」でも解説しています

 

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残耐用年数の少ない大型RC・重鉄 

いまだに地方で築30〜40年くらいの大型RCや重鉄系のマンション・ビルなどが利回り10%くらいで売られていますが、これもババ物件になる可能性が高いです。

 

投資は常に「イグジット(売却先)」を考えなければいけません。

 

地方のRCなど大型物件の最大のデメリットは、次に買う人の融資がつきにくいということです。

 

通常、残耐用年数が少なかったり、耐用年数を超えてしまった物件の場合、土地値で売るか、利回り20%とかにすれば買い手はいるでしょう。

 

木造で1000万〜3000万くらいのアパートなら、キャッシュ購入できる投資家や法人がいますので、なんとか逃げ切れます。

 

しかし1億クラスのRCになると、凡庸な利回りで買っていたら、売る時に15%や20%まで引き上げて価格設定すると売却損が絶対出ます。地方だと土地評価も低いと、更地売却も難易度高いです。

 

ですから基本は持ち続けながら、家賃収入を得るしかないのですが、大規模修繕(配管工事・防水工事・外壁塗装)なども、数千万単位で掛かります。

 

古くて、耐用年数の少ない大型物件はあまり儲からない

 

これは事実です。

 

出口がないのですから、大幅に値段を下げて損切りしなければいけません。

 

一時期、光速投資法というRCを買い増していく手法が流行りましたが、不動産価格が下がっていくこれからの時代には、まったく合わない手法になりつつあります。

利回り10%前後の築古アパート

築古アパートでいまいちな利回りなのに買う人がけっこういます。ざっくり言うと、利回り10〜11%くらいです。 

 

耐用年数超えの築古アパートに、金利を1%台などで借りれる人というのは世の中にほとんどいません。唯一、公庫は可能性ありますが、キャッシュフローが出ない問題があります。

 

私の知り合いもそうですが、築古アパートでうまく運営している大家さんは、最低でも13〜15%の利回りの物件を購入し、金利で2〜3%台を取られても手残りが9〜10%確保できるようにローンを組んでいます。

 

持たざるものが勝ち上がるには、「築古×高利回りアパート」は王道ですが、表面利回りが10%前後の築古アパートを買わないように注意しましょう。

 

もちろんサラリーマンを辞める予定もなく、土地値比率が非常に高く、サラリーマン給与からガンガン繰上返済して一気に完済してしまう算段なのであれば問題ありません。

金の卵を生むニワトリを掴むための心得

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最後に、「金の玉子を産むニワトリを掴むための心得」について筆者の見解です。

 

以下の3つが要諦です。

・最初はキャッシュフローが出る物件を選ぶこと

・家賃収入の回収と出口価格をイメージする

・とにかく時間を掛けて良い物件を探すこと

 

※長くなってきたので、あと3分で終わります

 

最初はキャッシュフローが出る物件から入る

最初は、キャッシュフローを優先するのが王道です。

 

ただし長期ローン(20年以上など)でキャッシュフローを出す場合は、返済比率50%を絶対に超えないようにしましょう!

 

長期ローンにしているのに返済比率50%を超える場合は、割高な水準で買っていることがほとんどです。購入時の利回りが低いから、こういうことになります。

 

もちろん手元現金が少ない場合は、ローンを長期で組んでキャッシュフローを優先しなければ、投資拡大できないのは事実です。

 

ただしその場合も、返済比率50%を超えないようにして、超えた場合は次は小さい物件をキャッシュで買うなど、全体で返済比率バランスを適正にもっていきます。

 

全体の返済比率さえしっかり意識すれば、ある程度長期ローンでリスクを背負っても、現金がガンガン溜まっていくメリットの方が大きくなって、リスクより効用が上回ります。

家賃収入の回収と出口価格をイメージする

よっぽど激安で買わない限り、購入価格より売却価格が高くなることはないと考えましょう。

 

とくに以下の目線で購入することが大切です。

例えば、10年後に利回りから逆算して、いくらなら売却できる。その間に回収できる家賃収入がいくらで、修繕費・税金を払っても、利益として◯◯円程度は残る。

 

こういうシナリオで考えるのが賢明です。

 

結局、朽ちるまで所有するという人は少数派ですから、どこかで売ることを考えるなら「売却価格」をあらかじめ想定しておくのが、ものすごく重要です。

 

これってかなり基本なのですが、やっていない人がけっこういます。

 

投資金額に対して回収がプラスになるならGOですし、マイナスになるなら購入見送り、というのが一番シンプルです。

 

このシミュレーションは、業者任せにせず自分で電卓叩いて計算しましょう。

※ここのシミュレーション、融資付け、賃貸募集などすべて「業者任せ」にしたのが、かぼちゃの馬車の教訓ですからね。他人任せは絶対にやめましょう。

とにかく時間を掛けて良い物件を探すこと

最後は精神論ですが「諦めないこと」です。

※当たり前すぎて、すみません。

 

物件を探し続けていくと、だんたん目も肥えて見えてくるのようになるのですが、大半の人はその途中で探すことをやめます。

 

不動産というのは同じ商品は二つとありませんから、物件を探すまでが一番大変です。逆に利益が着実に出る物件が買えれば、それはお宝不動産になります。

 

物件検索で挫折してしまう人は、残念ながら不動産投資には向いていませんので、金融マーケットなどで、コツコツ投資していく方が合っているのかもしれません。

 

これはどちらの投資が良い悪いという話ではなく、向き不向きの問題ですから、自分に合う投資法を選ぶことが一番大切だと思います。

 

半年や1年に1棟ずつ、間違いのない物件を買っていけばいいと思います。ぜんぜん焦る必要はありません。着実に人生を変えていく努力をしましょう。

おわりに

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なぜ私が不動産投資を選好してきたのか?これからも投資の主軸として考えているか?というと、以下の3点に結論付けています。

  • 当初、投資元本が少なかったこと
  • 利回りが手取り10%前後狙えること
  • 暴落のリスクが少ないこと

 

私はホテルマン時代は低属性で、キャッシュも少なかったので、手元の元本を運用して得られるリターンには限界がありました。

 

そこでアパートローンなど他人のお金を活用しながら投資拡大できるのが、唯一不動産投資でした。少ない自己資金でも、大きな投資ができる不動産は魅力がありました。

 

また私の投資しているエリアは、不動産バブルで土地値が一気に上がったような場所ではなく地方の田舎エリアなので、マーケットの暴落リスクがほとんどありません。

 

もちろん20〜30年後には人口減少リスクは顕在化するかも知れませんが、5年、10年スパンでは賃貸需要が一気に萎んでいくこともないと考えています。

 

ですから、20〜30年後までに都市部に進出していきたいと思っています。不動産はそれなりの時間が掛かりますから、スタートは早いほうが絶対有利なのは間違いありません。

 

また、家賃収入からローン返済、その他経費を引いた最終手取りが10%を超えて、運が良ければキャピタルゲインを狙えるのも夢があります。

 

低属性で、早めに独立したかった私にとっては、これこそ「金の卵を産むニワトリ」だったわけです。

 

もちろんやってみて味わった苦い経験や失敗も多々ありますが、控えめに言っても自分の人生が大きく変わったので、不動産には感謝しています。

 

というわけで今回は以上となります。

不動産投資をするなら、ババ物件を避けて、負けない物件で勝負しましょう。

 

以下、関連記事です。

 

▼高利回りアパートでも儲からないことがあるので注意点をチェックしておきましょう。 

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▼融資を活用して不動産投資するなら、30代、40代の若いうちにスタートするのが一番良いと思います。 

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▼サラリーマンで年収が低くても、日本政策金融公庫は融資相談に乗ってくれます。2期確定申告すれば、どんどん借りやすくなりますから早めに実績を積むことも大切です。

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