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不動産投資の出口戦略のために家賃は高くすべきか?

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ペリカンは現在、アパート3棟、戸建ては5棟の所有ですが、これまで所有物件を売却したことがありません。

 

そんな私ですが、最近カフェ相談でも「売却価格やタイミングはどのように考えていますか?」と聞かれることが多々あります。この質問はすでに投資をスタートしている人に多いですね。

 

ということで、今回は、出口戦略に対する私の考え方を述べてみたいと思います。

 

なお私の所有物件は個人名義での購入がほとんどです。ですから、譲渡税が安くなるタイミング(長期譲渡税の5年保有)というのが、一つの売却タイミングになります。

 

ただしキャッシュフローをもう少し積み上げたい場合は、粘ってホールドします。現金化しても同じレベルが買えないとか、修繕の心配が当面ない場合は、高めに出して放置する選択肢もありますね。このあたりは投資家の考え次第ということです。

 

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出口戦略のために家賃は高くすべきか?

次に「売却価格」です。よく言われるのは、「家賃を落とすと、売却価格が下がってしまう」ということですね。

 

実需に対して売却できる余地がある戸建てや区分マンションと異なり、1棟物のアパートマンションの場合、売り先は投資家のみに限定されます。

 

相手が投資家である以上、売却する際には「投資利回り」というが一つのポイントになってきます。もし家賃収入を下げると、利回りが下がるので、売却価格も自然と下がりますね。

 

例えば、私の1棟目の小型アパート(4世帯)は、1戸あたり平均33,000円で賃貸していますので毎月132,000円の家賃収入です。このアパートの購入価格は800万円で購入しました。利回りはだいたい19.8%ということになります。

 

おそらく売却時には、利回りは15%くらいに引き直して売ると思います。その場合、利回り15%で売却すると、売却価格は1056万円になります。

 

もし各世帯の家賃が2000円下がってしまうと、同じく利回り15%で引き直して売却すると、売却価格は992万円になってしまいます。

 

売却価格が1056万円と992万円では、単純計算で64万円も下がったということです。

 

それだったら家賃を落とさずに、客付けが1ヶ月や2ヶ月遅れても、高めの家賃で入ってもらえる人を探したほうが良いというのが、一般的によくある論調です。

 

しかしペリカンは、売却価格を上げるために、家賃を高めに設定するという考え方はあまり持っていません。

 

その理由は次の3点です。

  • 家賃が高いと短期入居になるケースがある
  • 売却価格は売り主が決めるものである
  • ホールドして家賃収入をもらい続けるのも戦略

以下、これについてご説明します。

家賃が高いと、短期入居になるケースがある

賃貸マーケットには、適正家賃(相場)というものがあります。そこでは価値に対して割高なものは、選ばれなくなっていきます。

 

また入居者は、そのエリアにずっと住み続ける方でも、より良い条件の近くのアパートに引っ越しするケースもけっこうあります。より良い条件とは、間取り・設備・周辺環境ですね。

 

実際私のアパートでも、ありがたいことに同じエリア内で引っ越してきてくださったケースが過去に何回かあります。前住んでいたアパートから、数キロ圏内だったりします。

 

そういった人たちは、SUUMOやホームズなどをたまにチェックして、より良い条件のお部屋がないか、常に探しているようです。

 

もし家賃を高く設定したことで、入居者が負担に感じてしまい退去が増えると、次のような費用が掛かります。

  • リフォーム費(家賃2〜3ヶ月分)
  • 空室期間2ヶ月
  • 広告料2ヶ月

家賃3万円のお部屋でもこれだけで20万円くらいのロスになるということです。

 

しかも空室の精神的なストレスも発生します。頻繁な退去は、投資家にとっては本当に辛いものです。

 

こういう費用が積み重なると、家賃を高く設定して売却価格を上げても、退去頻度が多いと、トータルではトントンになるかもしれません。

 

高い家賃で長く居住してくる人は神様ですが、そういう人は全体の中のごく一部です。

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売却価格は売り主が決めるものである

先ほどの私のアパートの例に戻ります。

 

価格800万円のアパートで、利回り15%で1056万円で売れる場合に、各世帯の家賃を2000円落とすと売却価格は992万円に下がるということでした。

 

では各世帯2000円ほど家賃を落としたにも関わらず、同じ1056万円で売りたい場合は、利回りが下がります。単純計算で14.09%にまで下がります。

 

これだと収益物件としての魅力は多少落ちますが、逆に言えば、その利回り(14.09%)でも買いたい人がでてくるのを待つ、というのも一つの戦略です。

 

もう少し色を付けて、利回り14.5%なら投資物件として買っても良いと思う人が出てくるかもしれません。利回り14.5%にするためには、1020万円ですから、36万円くらいの減額で済みます。

 

そもそも「売却価格」は、売り主が決めるものです。

 

また利回り以外の要素として、物件の立地や、売買仲介してくれる会社の営業力なども影響してきます。したがって、この数十万円くらいの差は、誤差に過ぎないともいえます。ちょっとした要因で、売却価格は大きく変わります。

 

また家賃を高くして、退去の度の原状回復コストや精神的ストレスを常に感じるくらいなら、家賃を落として早めに入居を決めてしまい、その人にできるだけ長く住んでもらうというのも悪くない。そのように私は考えています。

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ホールドして家賃収入をもらい続けるのも戦略

不動産は売れなければホールドし続けて、キャッシュフローを享受するのも手です。

 

家賃収入が毎月入ってくれば、それによって現金増加&ローン残債減少が進みますから、満室であればホールド前提でも問題ないはずです。

 

結局は物件を買うときに、割高に買わない、返済比率を低くする、借入金利を高くしない、返済期間を長くし過ぎない(トータルバランスの中で単体ならOK)、頭金を入れながら買う、現金で買う物件を混ぜる。

 

こういったことが大切になってきます。

 

気をつけなければいけないのは、空室率がどんどん上がっていくこと。これだけは絶対に避けなければいけません。

 

アパートの空室率が90%→85%→80%と年を追うごとに上がると、CFもだんだん出なくなりますし、所有している意味がありません。空室率が高い物件は売るときにも安く買い叩かれる傾向にあります。

 

結局は、出口戦略は入口戦略でもあります。購入価格がなによりポイントです。そして購入後は、何がなんでも満室を維持しつづける覚悟。これが大切だということでしょう。

 

満室なら持ち続けて、インカムで回収してしまえば、売却価格が多少下がっても怖くありません。ただしホールドすると、次の大規模修繕のタイミングがやって来ます。そういった時間軸での必要経費は心得ておきたいところですね。

 

投資初期には、賃貸業は利回り基準を安易に下げないで、ホールドし続けても十分利益が出る物件を買うのが王道です。

 

売却は絶対ではなく、一つのオプションに過ぎません。

 

キャピタルゲインはあくまでも”おまけ”であって、基本はインカムゲインでガンガン回収できる状態。これが、結局は一番のリスクヘッジになると考えています。

 

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