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新築アパート経営の難しさ
「中古物件も価格が高騰しているから、いっそのこと”新築アパート経営”ってどうなんだろう？」と思っている方も多いかもしれません。
「新築アパート投資」というのは、本来、土地から仕入れて上物を建てるという発想です。これは不動産投資の経験がある人でも、難易度が一気に上がります。
そのため、信頼のおける建売業者がつくったアパート（土地+建物のセット販売）で投資として回るものがあるのなら面白いかも！と考えるのは当然です。
今回は新築アパート投資で有名なシノケンさんに資料請求してみました。私から見た感想を綴っておきたいと思います。
そもそもシノケンとはどんな会社か？
歴史はけっこう長いようです。1990年に「株式会社シノハラ建設システム」を設立したのが同社の始まりです。資産運用型アパートで、事業をスタートしています。
2001年に首都圏の事業拡大に伴い、東京オフィスを設置し、2002年にはジャスダックに上場しています。2005年に「株式会社シノケン」に名称変更しています。その後も、札幌・仙台・関西エリア、海外市場（中国・インドネシア）での事業展開も行っています。
現在はグループ全体で、年商1000億以上、経常利益110億円で、8期連続増収増益の達成が確実になっています。現在のアパート契約は約6000件、管理戸数は28000戸となっています。
最近では、東京・大阪で民泊対応型の投資用アパート・マンションの販売、海外ではインドネシアの首都ジャカルタで投資用アパートの建設販売などを行っています。
売上もさることながら、ビジネス展開も、かなり勢いのありますね。
資料請求してみた印象
シノケンの資料は、意外にしっかり作り込まれたパッケージでした。
デザインもそこまで煩雑ではなく、内容も凝っている印象です。流石、30年近いアパート経営実績があるだけのことはあります。恐れ入りました。
また「資料不足のお詫び」という書面が入っていて、一部在庫切れの書類について生産手配を取っていることが書かれていました。
こうした細やかな対応は、会社の姿勢として好感が持てます。
新築アパートのターゲットと購入目的
シノケンの資料では、アパート経営の最大の特徴として、「ローリスク・ロングリターン」というキャッチフレーズが使われていました。そして投資目的を次の3つに絞っています。
- 資産づくり
- 私的年金
- 生命保険効果
オーナー投資例として、資産5000万で年間家賃収入が342万、資産2億で年間家賃収入が1350万ということでした。ざっくり、表面利回りは6％〜7％程度ということです。
ここから管理費や税金が引かれます。実質利回りはもっと下がります。同社がロングリターンということを謳っている通り、物件を長期間ホールドすることを前提にしている投資ということになります。
ですから、毎年の手残りはそれなりになってしまいますが、そのデメリットを高い入居率でカバーして、満室経営を維持する手法ということでしょう。※入居率98.9％（2017年3月末）
昨年から事業展開として、九州地区の賃貸仲介会社をM＆Aしていたのも、こうした高い入居率を確保することが狙いでしょう。
資料内で参考になったこと3つ
1.戦える都市、土地仕入れの秘訣
将来も安定的な需要のある都市（福岡、名古屋、大阪、首都圏、仙台など）の紹介がありました。こうしたマクロでのエリア分析は個人投資家ではなかなか難しい面がありますので私も興味を持って読ませていただきました。
入居率を維持するための、立地条件や土地仕入れの方法についても書かれていました。シノケン社は土地をすべて自社で購入している、ということでした。
2.デザイナーズアパートの詳細
シノケンのアパートは間取りや外観デザインなど、同社ならではの工夫がされていて、興味深いものがありました。
その中でも「女性にも人気が高い8つの設備」については納得です。高入居率をキープするための設備紹介が掲載されていました。
またアパートの外壁例や、内装・間取りをお部屋ごとに変えている取り組みも紹介されています。お部屋の雰囲気作りや小物のディスプレイは非常に大切ですね。
3.高齢者向け住宅ニーズについて
年々増加する高齢者様への取り組みと題して、シノケン社では1部屋から高齢者向けの居室コンバージョンを実施しているようです。
リフォーム工事の介護保険適用、見守りサービス、生活支援サービス、その他複数のメニューが紹介されています。高齢化など時代背景を踏まえた賃貸経営が意識されています。 
まとめ：資料請求した感想
シノケンのアパートは内装・設備は非常に素晴らしいのですが、新築アパートは価格競争になりがちで、将来的な家賃低下も激しいので、10年目以降は一気に利回りが下がっていくでしょう。
サブリースの家賃保証契約もありますが、これも10年〜15年で家賃見直しになります。
これはレオパレス事件が社会問題となったのと同じ仕組みが採用されていて、いかにシノケンが財務良好の企業であっても、長期でアパート経営する上ではリスク要因です。
かくいう私は25世帯の大家をしていますが、初心者の方は最初の1棟目で1億クラスの新築アパートで大きなリスクを負うより、中古の小型物件（区分マンションなど）を買うのをおすすめですね。
例えば、東京の都心中心に中古×区分マンション投資をやっているのが日本信託グループです。
日本財託グループは東京の一等地だけに現地して、中古マンション探しのお手伝い、購入後のリフォーム、管理までをトータルでサポートしています。
いまいちな立地で億超えの新築アパートを買うくらいなら、こうした小ロットな都心中古マンション（1000万〜2000万円台）を、丁寧にメンテナンスしながら経営するほうが空室リスクも低くなるでしょう。
私も「初心者向けセミナー」に一度参加したことがあるのですが、首都圏のマンション投資について物件探し・融資付け・管理面の工夫などを詳しく説明してくれました。
ご興味のある方は一度参加されてみると良いと思います。中古マンション投資事情がよく分かりますよ。
中古マンション投資についてはこちら ⇒ 日本信託グループ
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▼新築1棟アパートはリスクが大きいと感じる方は区分マンション投資の方が良いでしょう。中古物件をリノベーションして貸すのは王道の手法です。
