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ボロ戸建て投資を成功に導く3つのポイント【初心者向け】

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こんにちは。ペリカンです。

ボロ戸建てを5棟運営しながら、レバレッジをかけてアパート投資をしています。

 

私が不動産投資をスタートしたのが2015年です。

※この記事執筆時点では3年くらい前です

 

投資を始めてまだ3年ちょっとですが、3年前と今では物件を見るポイント(目線)がだいぶ変わってきたように思います。

 

以前、「戸建て不動産投資で最低限チェックすべき15のポイント」で、ボロ戸建て投資における基本的なチェックポイントを挙げました。

 

こちらは基本項目ですが、今回はもう一歩踏み込んで書いてみます。

ボロ戸建て投資を成功に導く3つのポイント 

ボロ戸建て投資で成功するためには、当たり前ですが、利益(投資リターン)がプラスで終わらなければいけません。

 

利益の定義は、超シンプルに言えば以下の公式になります。

 

所有期間中の家賃収入+売却価格が、購入価格+リフォーム費をどれだけ上回ったか。

 

ここが勝負になります。

 

先日、この収益性を決める3つの要素について、ツイートしました。

 

 

 

ボロ戸建て投資においてもこの「築年数」「土地値」「間取り」の3つが超重要です。

 

それぞれ順に解説していきます。

ボロ戸建て投資のポイント①:築年数

私の場合は、賃貸物件としての寿命は築50年で、それ以降も貸せたらボーナス期間と考えています。

 

そうすると単純計算ですが、たとえば築30年で購入したら20年間貸せますよね。月6万円の家賃なら、20年で1440万円稼いでくれます。

 

これなら物件を600万円、700万円台で買って、所有期間中の外壁メンテ(100万程度)を入れても、十分利益が出ます。

 

一方で築40年で購入してしまうと、10年間しか寿命がないので、同じく6万円で貸すと所有期間中は720万円しか稼いでくれません。

 

したがってシンプルすぎる結論ですが、「築年数」が累計利益に最も影響してくるということです。

 

もちろん途中売却もありえますが、長く所有できる物件のほうが、家賃収入を得られる期間が長いので断然儲かります。

 

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今後も、ペリカンは戸建て投資は継続していくつもりですが、買う条件は明確です。

 

つまり、賃貸需要が中・長期的に大きく崩れないだろうエリアで、築年も古すぎない物件(築35年くらいまで)です。しかも基本は、ホールド前提でも利益が積み重なっていく物件だけを狙います。

 

もちろん途中売却は選択肢の一つですので、入退去の際に「賃貸・売却」の両面待ちで高値で売れるなら売る、というスタンスです。

 

それで売れなくてもホールド前提で儲かるなら、ものすごく気楽に賃貸経営できます。

ボロ戸建て投資のポイント②:土地値

土地値が重要なのは、銀行評価が出ることで「共同担保」としての活用できるからです。多くの投資家が、その目的で戸建てや区分マンションを現金買いします。

 

戸建てを購入してバイ&ホールドするだけなら、月の家賃収入は5万円〜8万円止まりですが、それを共同担保にして1棟物を買えば、家賃収入を効率に増やせます。

 

ですから近い将来レバレッジを掛けていくなら、土地値が高い物件を選ぶことは、控えめに言っても、超重要なのです。

 

※私の共同担保の作り方については、「共同担保で融資ハードルを突破せよ【最短で規模拡大を目指す!】」でも解説していますので参考にしてください。

 

土地値の高い物件を買う、もう一つの利点は「途中売却」です。

 

土地値が二束三文にしかならないエリアだと、実需層(マイホーム目的)が購入してくれる確率が低くなります。

 

まわりが田んぼや畑ばかりとかのエリアですね。

 

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例えば、戸建てで土地値100万〜200万くらいのような田舎エリアだと、大抵はかなり不便な立地ですので、マイホーム目的の人たちに売ろうにも、時間が掛かります。

 

これくらい田舎だと、賃貸人を付けたオーナーチェンジ物件として投資家向けに売る方が、リードタイム(売却期間)を考えても現実的です。 

 

ですから、土地値が二束三文のエリアに私も物件を所有していますが、今後は投資対象とするつもりはありません。投資としての広がりがぜんぜん出て来ないからです。

 

もし投資するなら100〜300万円ほどで購入できて利回り20〜30%狙うなど、手元キャッシュをあまり減らさず、資金効率良く稼げる物件しか、買わない方針です。

ボロ戸建て投資のポイント③:間取り 

最後に「間取り」の重要性です。

 

先日、こんな感じの物件を内見してきました ↓

 

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間取りの例


こちらは和室ばかりで構成された物件です。和室を洋室化するには、1室あたり15万前後は最低でもかかります。

 

つまり間取りが悪いと、洋室化したり壁をぶち抜いたり、初期のリフォームコストが膨らみます。またこの間取りだと1階の和室が廊下を挟んで、離れのようになっています。

 

私はこの物件を現地で見た時に、どこにソファやテレビを置いてどこを寝室にするのか、子供がいたらどこを子供部屋にするか、など生活イメージがあまり湧きませんでした。

 

つまり使い勝手が悪すぎるのです。

 

結局、洋室化する部屋を少なくしてリフォーム費用を圧縮すると「入居者の居住性」が落ちます。おのずと居住年数にも影響してきます。

 

入退去が多いと空室ロスが発生し、また広告料も掛かります。

 

※空室ロスがどれだけ痛いのかは「不動産投資で空室ロスを最小限にする方法」を参考にしてください。

 

この物件は相場より安かったので内見したのですが、リフォーム費が掛かることや、指値もあまり効きそうに無かったので、深追いせずさらっと見送りました。

 

おまけ:その他の重視ポイント

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最近、私が物件を買う上で、よく見ているポイントについて最後に触れておきます。

 

以下の3つです。

  • 日当たり
  • 賃貸需要の安定度
  • 売買マーケット

投資初期の頃はあまり見てこなかったポイントですが、最近は重視しています。

 

簡単に解説します。

※あと2分で終わります

日当たり

日当たりの悪い物件はジメジメとするので、シロアリなどが発生しやすくなります。そして入居者さんも住んでいて気持ちよくないです。

 

また湿気が多いと建物の躯体にも影響が出てきます。

 

特に木造住宅は、湿気を吸いやすいので、そうならないよう屋根・外壁・軒下の塗装頻度が多くなるケースがあります。

 

外壁サイディングなども、防水が切れて壁の中に湿気が浸透すると、全面張り替えが必要になると費用が膨らみます。

 

投資は価格やスペックなどを重視しがちですが、こういう感覚的な部分も大切です。

賃貸需要の安定度

賃貸需要は、一つの需要に依存していないことを重視しています。

 

一つの病院、工場、大学などに賃貸需要が集中していると、大きなリスクです。それが無くなったら、一気に入居率は下がります。

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私の中では「人口10万人」というのが、一つの投資基準になっています。

 

10万人いれば、たとえ人口が半分になっても、街としての機能(学校・商業施設など)は、ある程度維持されると考えています。

 

これからの日本は人口減少社会ですから、マーケット選びは大切です。

 

地方×高利回り投資は、人生の逆転戦略になりえますが「投資する地方レベル(田舎度合い)」を間違わないよう気をつけたいところです。

売買マーケット

これは先ほどの、出口戦略にも通じる部分ですね。

 

売却を考えた時に、マイホーム目的の中古不動産マーケットの価格相場は見ておいた方が良いでしょう。

 

私の投資エリアにもあるのですが、築20〜30年台で建物が使える場合、500〜800万くらいで盛んに売買されているのですが、更地の土地だと200〜300万円台でもほとんど売れないエリアがあります。

 

こうしたエリアは、老夫婦など首都圏からの移住者が、地方の安い戸建てに引っ越してくるニーズはあっても、新婚さんが土地から新築するニーズがないため、更地だとなかなか売れないのです。

 

建売業者が買い取りしてくれる可能性はありますが、業者買い取りは安く買い叩かれます。

 

不動産投資で「土地値があれば、最後は更地売却できる」ということがたまに語られますが、土地の路線価と実勢価格(売買マーケット)はまったく別であるというのは、頭の片隅に置いておきましょう。

 

以下、関連記事です。

 

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