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共同担保で融資ハードルを突破せよ【最短で規模拡大を目指す!】

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こんにちは。ペリカンです。

地方高利回りでキャッシュフローを追求しながら、地道に不動産投資をしています。

 

さて、不動産投資の世界では、、、「積算評価が出る物件を購入して、継続的に融資を引ける状態をキープしましょう」ということが、よく言われます。

 

このスローガンは100%正しいと思いますし、実際にこの手法で大きな物件を買い続けて、メガ大家さんになった人もいます。

 

でもこの手法は、融資がフルローン・オーバーローンで出ていた2017年初頭くらいまでは有効でしたが、現在は自己資金の豊富な人以外は、厳しくなりました。

 

本日、その点について下記のツイートをしました。

 

 

このツイートの通りでして、融資が出なくなった今、少ない自己資金で大きなRC物件をどんどん買っていくことは、ほぼ100%無理筋になりつつあります。

 

では、自己資金の少ない投資家はどうすれば良いかというと、小さな物件をキャッシュで買って、それを担保に1棟物のアパート・マンションにシフトしていく方法しかありません。

 

本記事では、効率的に不動産投資を進めるための「共同担保のつくり方」と、私の「実際の投資例」の2点についてご紹介します。

共同担保がなぜ有効なのか?

結論から言うと、銀行は完全に「担保主義」だからです。

 

融資ジャブジャブ時代は終わりました

現在の融資情勢だと、自己資金を2〜3割求められるケースが多くなっています。賃貸業の実績がある人でも、フルローンは厳しくなりつつあります。

 

銀行にとっては、かぼちゃの事件をきっかけとして、融資が焦げつくリスクをヘッジしたい意識が一気に高まったので、これはしょうがありません。

 

融資がまたジャブジャブの時代が来ることは、もうあまり期待できないでしょう。

 

現在でも、フルローンの融資付き物件を売っている業者はいますが、だいたいダメ物件です。見た目の積算評価だけ出る、低利回りの地方RC・重鉄系が多いですね。 

足りない担保評価を埋める 

ここ数年の不動産投資ブームは、RC投資で資産10億とか、逆に100万円のオンボロ物件を再生して超高利回りとか、投資法が両極端になっている印象です。

 

そういう投資家の成功本が、ネタとして面白いのは分かりますが、初心者はどちらも真似できません。

 

あまり夢のない話になって恐縮ですが、結局は、、、

小さいけど「共同担保」となる物件を、ある程度キャッシュ投入しながら買って、徐々にレバレッジを掛けて規模拡大する。

 

これが一番確実な手法です。

 

ではどんな物件が共同担保に最適なのか?次に説明していきます。

共同担保はどんな物件が良いか?

共同担保は、どんな物件でも良いわけではありません。1棟目、2棟目で評価の低い物件を買ってしまわないよう注意しましょう。

 

以下、具体的な物件で説明します。 

区分マンション・テラスハウスはNG

まず区分マンションやテラスハウスを買うのは、あまりおすすめしません。

 

こうした物件は土地付きでないことであったり、再建築できない問題などで、金融機関の評価はかなり低いです。

 

つまり、共同担保として適しません。

 

あとは超ど田舎の戸建ても土地評価が出ないので、担保としては弱いです。単体で利回りだけ追求するならOKですが、担保にならないと次の投資には繋がりません。

 

もちろん「数年回して売却」を繰り返して、売却益を積み上げることはできますが、ロットが小さいだけに、さほどインパクトは出ません。

好立地の戸建てが最適

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市街化区域の戸建て

 

一番のおすすめは「好立地の戸建て」です。

 

路線価のしっかりある道路に接道している「戸建て」は、金融機関が評価しやすい物件の一つです。戸建ては実需マーケットも大きいので、再販価格も査定しやすいのだと思います。

 

特に、人口が10万人以上の市町村で、市街化区域の戸建てが最適です。価格帯としては400〜700万程度だとロットも小さくて、キャッシュ投入が少なくて済みます。

 

自己資金が500万くらいあるのであれば、こういう戸建てを公庫で半額くらい無担保で融資してもらって購入できればベストでしょう。

 

自己資金がもっと少なければ、初期は全額融資で買って、どこかのタイミングで貯金とストックした家賃収入で一括返済し、「無傷の物件」をつくる手もあります。

 

とにかく将来的にレバレッジを効かせるなら、好立地の戸建てが最善手

 

これは私の中での結論になりつつあります。

 

戸建ては、所有期間中の入退去も少なく、ストレスのない賃貸経営ができるのもメリットですね。

三井住友トラストを活用した投資事例

ペリカンは、三井住友トラストを軸に投資を組み立てています。詳しい融資条件は「

【不動産投資】三井住友トラストL&Fのアパートローン活用方法 」でもご紹介しているので御覧ください。

 

ここでは私のトラスト活用事例を2つご紹介します。

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群馬アパート

 

こちらは私が2016年4月に購入した、群馬県のアパートです。

▶参考:【不動産投資】木造一棟アパート/群馬県伊勢崎市10世帯/利回り13.7%

 

こちらのアパートは融資条件として以下の2つの戸建てを共同担保にしました。

  • 富里市の戸建て(購入価格275万)
  • 千葉市の戸建て(購入価格560万)

 

本当は、富里市の戸建てだけでフルローンが出るかなと思ったのですが、北関東のアパートは掛目がキツくなるみたいで、担保不足でした。したがって千葉市の戸建ても担保入れして、無事フルローン承認が出ました。

 

学びとして、三井住友トラストは1都3県の物件は評価が出やすいが、北関東(群馬・栃木・茨城)など田舎エリアのアパートだと、掛目が厳しくなるということです。

 

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松戸アパート

 

つづいて、こちらは私が2017年4月に購入した、千葉県松戸市のアパートです。

▶参考:【不動産投資】木造アパート/千葉県松戸市6世帯/利回り13.6%

 

こちらのアパートは融資条件として以下の戸建てを共同担保にしました。

  • 八街市戸建て(購入価格350万)

 

こちらのアパートは旗竿地で接道が悪かったのですが、松戸市というそれなりのブランド立地だったので、どこまで融資が伸びるか注目しました。

 

結果、共同担保1つ入れましたが、キャッシュは2割ほど求められました。

 

学びとして、三井住友トラストは接道が悪いアパートだと7割くらいの評価が限界で、かつ共同担保も田舎の戸建てだとフルローンは厳しいということです。

 

しかし三井住友トラストは、接道が悪い立地、再建築不可、建ぺい率・容積率オーバーでも、融資対象にしているので、貴重な金融機関だと思います。

共同担保物件は売却できない?

結論から言ってしまうと、内入れ(現金で繰上返済)すれば可能です。

 

特に、三井住友トラストの場合は、共同担保物件を売りたいと思ったら、その時点でいくら内入れすれば共同担保を外せるのか、すぐに教えてくれます。

 

基本的に、金融機関は担保保全さえできれば良いので、残債が減ったり、繰り上げ返済すれば、共同担保から外せます。

 

「共同担保=人質」のような悪いイメージを持ってしまいがちですが、キャッシュフローが増えれば繰上返済して、共同担保から外してもらえば良いと考えれば気がラクです。

結論:融資利用はタイムマシーン

キャッシュ購入は安全な手法です。無借金でやりたい人には良いでしょう。

 

ただしスピード感は出てきません。10〜20年のスパンを要します。

 

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不動産投資は融資利用できることが、他の投資にはないメリットです。

 

融資は「時間を買うこと」と同義です。

 

毎年300万円貯金しても、3000万円のアパートを買うのは10年後になります。それを今すぐに買えるのが銀行融資であり、これはタイムマシーンで未来に行くようなものです。

 

人生において一番貴重なものは「時間資産」だと思います。過ぎ去った時間は、絶対に戻せません。健康は尊いものであり、老いは思ったより早くやってきます。

 

ですから、融資利用でレバレッジをかけ時間資産を大切にすべし、なのです。そのために、共同担保づくりがまずはポイントになります。

 

そして最後に注意点を一つだけ。

 

自己資金の少ない人は、超高利回り投資(民泊・シェアハウス・海外不動産)などに宝の山を夢見る人がたまにいます。

 

しかしこれらは、レッドオーシャンだったり、長期安定稼働が難しいケースがほとんどで、失敗している人も本当に多いです。手を出すなら、相当勉強してからの方が良いでしょう。

 

今回は以上です。

「共同担保」をうまく活用しながら、堅実な不動産投資を進めていきましょう。

 

以下関連記事です。

 

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▼公庫の融資基準について詳しく解説しています。新設法人への融資についても触れています。

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