戸建てのシェアハウス投資は儲かるのか?【メリット・デメリット解説】

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

地方で25世帯の大家さんをしながら生活しています。

 

今回はシェアハウス投資について、メリット・デメリットを詳細に解説します。

シェアハウス投資に警鐘が鳴らされた2018年

昨年は女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」事件で、不動産業界に激震が走りました。

 

スマートデイズ社が販売した、この新築シェアハウスを購入した投資家は700人(総投資額 1000億前後)に及ぶと言われています。

 

もちろんすべてのシェアハウス経営が頓挫したわけではありませんから、うまく経営されている投資家さんもいらっしゃるでしょう。

 

一方で、キャッシュアウトを伴いながらギリギリの経営を余儀なくされて、かなり苦労なさっている方は、現在もいるのではないでしょうか。

 

サブリースによる家賃保証が外されたら、あとは高い管理料を払って管理委託するか、最悪は自主管理するしかありませんから、どちらにしても簡単な道ではありませんね。

戸建てのシェアハウス投資とは?

そんな投資環境から、新築シェアハウスは完全に陰りが見え始めています。

 

グーグルで「シェアハウス投資」でキーワード検索すると、管理委託だったり、クラウドファンディングだったりの広告が出てくるので、純粋にシェアハウス投資の広告を打っている会社は少ないように感じます。

 

そんな中、昔から「戸建てのシェアハウス投資」を行っている投資家さんがいらっしゃるようですね。

 

1等地で駅徒歩圏なら賃貸需要がかなりありますから、割安な家賃で募集すれば住みたい人は一定数いるのかもしれません。

 

これから外国人労働者も増えていくので、格安家賃系のお部屋を提供するスキームは確かにそれなりにニーズはありそうです。

 

例えば、こんな感じの大きめの間取りの物件を探します。

 

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戸建ての間取り

 

戸建てのシェアハウスでは5LDK以上あることが望ましいと言われています。各部屋に鍵を付けて、部屋のサイズや場所によって賃料を変えることが多いようです。

 

共用部をゴージャスにしたり、女性限定・シアタールーム・ジム付きなどコンセプト賃貸のようにして出している物件も見受けられます。

 

家具・家電付きが多く、水道光熱費込みなので共益費が高くなっており、契約時の一時金以外は敷金礼金不要にして、入居ハードルを下げて募集します。

戸建てシェアハウスのメリット・デメリット

戸建てシェアハウスのメリットは以下の3つですね。

 

1. 築年数を気にせず物件を選べる

2. 好立地の土地が手に入る

 

それぞれ解説します。

 

1. 築年数を気にせず物件を選べる

通常の戸建て投資ですと、出口戦略で実需向けに打ったり、オーナーチェンジで売却することを想定しますので、投資家も購入時の築年数はそれなりに気になりますね。

 

入居者はSUUMOで築年数で区切って調べたりしますので、築年数は物件の競争力を考える上でかなり重要性を持ちます。

 

一方で、シェアハウスのターゲットは、あまりお金がないけど立地の良いところに住みたいニーズや、保証会社に通らない人で普通賃貸で入居できない人だったりしますので「築年数」はあまり問題になりません。

 

実際に、シェアハウス特化型のポータルサイトを運営する「ひつじ不動産」や「オークハウス」なども、物件検索画面において「築年数」の絞り込み設定はありませんね。

 

どんなにオンボロ物件でも立地が良ければ、全面リノベーションをかけて、あとは賃料の勝負に持ち込むことができます。

2. 好立地の土地が手に入る

地方の住宅街でシェアハウスを運営している投資家はほとんどいません。

 

つまりシェアハウス=立地が命であり、あとは一つの物件辺り何部屋確保できるかがポイントになってきます。

 

したがって、築40年、50年のボロ戸建てを土地値以下で買って、高利回りで運営して一気に投資回収を進めていくようなイメージになります。

 

最後は、解体して更地にすれば土地がまるまる残りますから、そのまま土地売却するなり、今度はそこにアパートを建てたりすることも可能です。

 

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シェアハウス

次に、戸建てシェアハウスのデメリットです。4つあって多いので、簡単に解説します。

 

1.融資が付きにくい

まず融資不可の金融機関は大半ですね。

 

スルガはOKでしたが現在は融資は止まっています。再建築不可や違法物件がOKな三井住友トラストL&Fでさえも、シェアハウスだけは融資NGです。

 

したがって、現金購入するか、信販系で高金利で借りるになります。

 

あとはグレーなやり方ですが住宅ローンで購入して一度自分の住民票を移動させて、その後シェアハウスにコンバージョンする人もいるそうです。

2.入居率が安定しない

私のカフェ相談で、シェアハウス投資をしている投資家さんとたびたびお会いしますが、「入退去が半年、1年で起こるので入居率が安定しない」とおっしゃる方も多いです。

 

契約金だけで手荷物一つで引っ越せることから入居ハードルが低くなっていますが、これは裏を返せば、退去もしやすくなるのは当然です。

3.気苦労が多くなる

入居者がルールを守らないとか、クレームが毎月のように入るとか、かなり苦労されている投資家さんが多いように感じます。

 

通常の戸建賃貸だと、入居したら数年は安定稼働しますし、私の戸建ても設備故障などの連絡は1年に1回あるかないかです(入居中一度もクレームが無いこともザラです)

 

これらをすべて管理会社に任せれば多少苦労は減りますが、管理料が高額になることが多いので、がんばってシェアハウスを自主管理されている方もいます。

 

自主管理する場合は、毎週お掃除に行ったり、入居希望者と面談したりなど、サラリーマンしながらだと週末が潰れるのは間違いないでしょう。

4.投資物件として売りにくい

シェアハウスは投資家が好んで買うカテゴリの物件ではありません。

 

したがって出口戦略が、業者への土地売りとなると、土地値から解体費用などを引かれたそれなりの大きな指値が入るので、意外に高く売れないリスクもあります。

 

戸建てシェアハウスには1等地の土地を購入できる魅力はありますが、出口が多少シビアになる可能性があります。

おわりに

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私にとって不動産投資の魅力は、安定した収入・融資レバレッジ・アウトソーシングの3つかなと考えています。

 

戸建てシェアハウスの場合には、この3つのどれについても問題が出てくる可能性があると判断して、私は現時点で取り組む予定はありません。

 

シェアハウスを必死で自主管理して頑張るよりも、私は銀行に正々堂々と融資を付けてもらいながら、安定した家賃収入を得たいと願っています。

 

投資はお金を得る手段ですが、そのゴール(目的)である”精神的・時間的自由”を失っては意味のないものになってしまいます。やる方は、慎重に検討して取り組みましょう。

 

以下、関連記事です。

 

▼連棟式長屋のテラスハウス投資について解説しています。

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▼築古戸建て投資の利益率についての数値公開です。 

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