中古アパート投資の失敗例

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

初心者は戸建て投資からスタートすることを私は推奨していますが、その理由はアパート投資の難易度がそこそこ高い、というのが一番の理由です。

 

もちろんアパート投資から始めてすぐに成功する人もいますので、最終的にどちらを選ぶかは投資家の自由です。

 

しかし、アパート投資(1棟物)からはじめる人は「アパート投資の難しさ」を理解してから取り組むことをおすすめします。

 

では具体的に、アパート投資の何が難しいのか? 筆者の体験もまじえて深掘りしてみたいと思います。

私のアパート投資の失敗事例→家賃相場を見誤った

所有アパート

 

私は、2016年に2棟目アパートを群馬に購入しました。

 

詳しい購入記は「禁断のカードローンを活用した築古アパート投資【利回り13.7%】」をご覧いただければと思いますが、ここでは本アパート投資で失敗した点をご紹介します。

 

このアパートは1K×10世帯で、購入時に利回り14%程度で、満室でした。業者売りだったので購入時の仲介手数料もゼロという、悪くない条件の物件です。

 

すぐに、これは買いだ!と思った私は、戸建てを2つほど共同担保にして、三井住友トラストローン&ファイナンスに融資してもらい購入しました。

(参考)1棟アパートの融資なら三井住友トラストを活用せよ【フルローン可】

 

入退去ごとに家賃が下がっていく恐怖!

購入後は1年間ずっと空室が出なくて、本当に楽でしたが2017年の夏頃から、ぞくぞくと退去が出て、半年で4室も退去が出ました。

 

最終的にはすべて埋まりましたが、最大の誤算は「退去が出るたびに家賃設定が下がったこと」です。。。汗

 

つまり、私は家賃相場を読み誤ったまま、このアパートを購入してしまったのです。

 

まずは、購入時のレントロールがこちら!

 

群馬アパート(10世帯)
101

102

103

105

106
3.4万
3.3万
3.3万
3.3万
3.3万
201

202

203

205

206
 3.6万
3.5万
3.5万
3.5万3.6万

 

そして、こちらが現在のレントロール。

※入れ替わった部屋の家賃が青字です

 

群馬アパート(10世帯)
101

102

103

105

106
3万
3.3万
3.3万
3.3万
3万
201

202

203

205

206
 3.6万
3.5万
3.5万
3.1万
3.2万

 

空室が出た4部屋は、入居者の入れ替わりで、次のように家賃が下がってしまいました。

 

【101】3.4万円 → 3万円(4千円ダウン

【106】3.3万円 → 3万円(3千円ダウン

【205】3.5万円 → 3.1万円(4千円ダウン

【206】3.6万円 → 3.2万円(4千円ダウン

 

これにより購入当初、利回りが13.7%でしたが、現在は13.1%まで下がりました。

 

今後、入退去があると12%台まで利回りが低下する予想になっています。この家賃下落は、かなり痛いものがあります。しかも利回りが下がった理由は、家賃下落だけではありませんでした。

 

たとえば売主業者は、毎月各世帯から徴収している町内会費500円を家賃収入に入れていました(町内会に納めるので、もちろん大家の収入にはなりません)。

 

また敷地外の駐車場2台借りていることを物件資料に書いていない経費があり、レントロール上の利回りが良くなるよう演出していたのです。

 

つまり、高めの家賃設定で募集し、瞬間的に満室になった時に、利回りを高く見せて、売却に出したのでしょう。知識と危機察知能力が低かった当時の私は、まんまとその罠に引っかかり購入してしまいました。

 

世の中にはこういう売り方をしている物件がたくさんあります。しかしながら、もちろん投資は自己責任。私の未熟さがゆえの購入判断です。

 

かぼちゃの馬車もそうですが、他人に責任を問うのはお門違いで、最後は自分で責任を背負う必要があるのが不動産投資の世界なのです。

収穫は「DIYスキル」が身についたこと

DIYでリフォームした部屋

 

このアパートのリフォームですが、長期入居者の人が多かったため、退去が出るとどこのお部屋も痛みが激しい状況でした。

 

利回りをこれ以上下げたくない私は、気合いと根性のDIYで、リフォーム費を節約しながら空室を埋めていったのでした。

 

こちらのリフォーム奮闘劇は「供給過剰エリアの空室対策でやったこと(群馬アパート事例)」もご覧になってください。私の苦労がご理解いただけるかと思います。笑

 

唯一、このアパートを購入してよかったと思ったことは以下ですね。

 

リフォームのDIYスキルが飛躍的に向上したこと。

 

結果的には、ここで鍛えられたスキルで、どんな物件も再生できる自信が付きました。まあ、怪我の功名みたいなものですね。笑

 

現在は返済比率も50%以下で、キャッシュフローも出ているので、運営上は大きな問題はありません。今年、外壁塗装も終わったので、当面は安定的にインカムを稼いでくれるでしょう。

(参考)築30年の木造アパートの外壁塗装に掛かった費用【見積もりのコツ】

 

ただ結論としては、「相場家賃を見誤るとめちゃめちゃ痛い」ということですね。

 

投資初心者の方は、しっかりと賃貸需要や相場を見極めてから、ぜひ物件を購入するようにしてくださいね。

 

以下、関連記事です。

 

▼家賃相場のチェック方法、ヒアリング方法について、もう少し深掘りして解説しています。

 

▼新築アパート投資は、家賃下落との戦いです。収支についてシミュレーションしてみました。

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