こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
実家の土地や建物を相続しなければいけない時代が来ていますね。よくあるケースは、両親が亡くなって、戸建てなどの空き家を相続しなければいけなくなるケースです。
こういう物件は、都心の一等地ならともかく、田舎だと長男が管理を面倒くさがれば、次男が面倒をみなければいけないシチュエーションというのも起こりうるのですよね。
そこで今日は空き家のリスクと活用、売却について考えてみたいと思います。
空き家率はどんどん増えている
総務省の発表データを見てみると、、、
- 総住宅数は6063万戸。5年前に比べ305万戸（5.3％）増加
- 空き家数は820万戸。5年前に比べ63万戸（8.3％）増加
- 空き家率（総住宅数に占める割合）は13.5％と過去最高
※平成25年住宅・土地統計調査より
、、、ということで、住宅戸数が増えるペースより、空き家が増えるペースの方が早いのですよね。
少子高齢化で人口が減っていく日本社会で、住宅戸数は増えているのですから、これからも空き家率は上昇していくでしょう。
相続した家はどうする？
Homes Pressの調査によると「相続した家はその後どうしたのか？」という質問に対して、回答（n=480）は以下のようになっています。
約半分の人は、相続していそのまま自己使用しているようですね（50.4%）。
問題は、、、
- 更地にして使用せず所有している（3.8%）
- 家がある状態でそのまま使用せず所有している（16.7％）
という人たちです。この人達は、どうすれば良いか先が見えていない状態でしょう。
注意点として、更地にしてしまった場合は固定資産税の軽減税率措置が使えなくなります。以下の優遇税率は建物が立っている場合のみ適用になります。
- 小規模住宅用地（200平米以下）
→固定資産税評価額 × 1/6 × 1.4％ - 一般住宅用地（200平米以上））
→固定資産税評価額 × 1/3 × 1.4％
更地にして所有し続ければ続けるほど、どんどん税金のムダになります。
空き家の3大リスク
建物を壊すと固定資産税が高くなってしまいます。
では、活用の道が見つかるまでは、建物を壊さず空き家を所有しておけばいいと考えがちですが、その場合3つの負担・リスクが考えられます。
管理負担
戸建てなどを相続すると、庭木の手入れ草刈りやがかなり大変です。住んでいるとこまめに手入れするので分からないと思いますが、木々や草の成長というのは異常に早いのです。
放おっておくと、半年〜1年で、草木が生い茂り、近隣からクレームが来る可能性があります。ツタや竹林などあるとそれはもう大変です。
防災上のリスク
木造の空き家は放火の対象になりやすいと思います。
そして戸建ての相続空き家など火災保険など入っていないでしょうから、類焼して隣近所に燃え広がったなどすればすごい損害賠償をしなければいけません。
新潟で起こった一般家屋の大規模火災は記憶に新しいと思います。
固定資産税
賃貸にしか住んだことがない人は固定資産税など税金に疎い人もいるのではないでしょうか。
田舎の戸建てなら年間3万円〜6万円くらいでしょうが、立地の良い戸建てや土地なんかを持っていると、年間数十万円の税金が来ます。
所有しているだけで活用できないなら、不動産ではなく「負動産」になってしまいます。
空き家対策は2つしかない
1.賃貸に出す
私も大家をしていますが、もし賃貸需要のあるエリアなら貸家にして収益不動産にしてしまうのが良いでしょう。
デメリットは、リフォーム費用がかかることです。クロスや水回りをリフォームすれば最低でも50〜100万円はかかりますので、もしそれで入居者が見つからなければ完全に無駄銭です。
よっぽどキレイにリフォームして安く貸し出せば入居は付くと思いますが、貸すからには「給湯器が壊れた」だの「雨漏りしている」だのいろんな要望が来ますから、事業としてやるなら継続的に経費がかかることは覚悟しておきましょう。
2.売却する
私の両親も以前住んでいた区分マンションを賃貸に出して、現在建てた新築の住宅ローン返済に充てているようですが、もし賃貸不動産が難しいと思う人は早めに売却してしまったほうがいいでしょう。
ここで問題が一つあるのは、リフォームされていない汚い空き家は、マイホーム層には絶対売れません。空き家をリフォームして住む人はそんなに多くないからです。
そこでおすすめは投資家に売ることです。不動産は高額な取引ですから、間違いないところで売買仲介してもらいましょう。
ボロ家でも思わぬ高値で売れる可能性もあります。私も一度所有しているアパートの査定をしてもらって、だいたいの市場価値を知れただけでも参考になりました。これが「投資家向け」をオススメする所以なのです。
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