こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。千葉県で不動産賃貸業をしています。
さて今月、人生で初めて「古家付き土地」の売買契約をしました。目的は新築アパートの建築用なので、古家は解体する予定です。
しかし売買契約にあたって、以下2つ疑問が浮かんできたのですよね。
- 地中埋設物が出てきたら売主さん負担で撤去してもらえるよね？
- 解体する古家からアスベストが出てきたらどうするの？
本記事では、上記2点について一般財団法人 不動産適正取引推進機構に相談してみました。
これから古家付き土地を購入される方の参考になれば幸いです。
私が契約した土地のスペック
私が売買契約した土地は、以下のスペックです。
- 土地：111㎡（約33坪）
- 建物：木造戸建て（昭和54年築・面積74㎡）
建物は旧耐震住宅なので、アスベストが使われていると解体費用が膨らむ可能性はあります。屋根は瓦屋根で、外壁はモルタルなので、そこまで大きなリスクはないと思っての購入決断でした。
売主さんは宅建業者でしたが、間に仲介会社さんが入っての取引でした。
「古家付き土地」を購入するときのリスク・留意しておくべきこと
ということで早速、先ほどの2つの疑問について一般財団法人 不動産適正取引推進機構に相談しました。
不動産適正取引推進機構は、無料で不動産取引に関する電話相談に乗ってくれるので便利ですね。私も何度かお世話になっていて毎回明確な回答をもらえるので助かっています。
以下、質問に対して、頂いた回答になります。
【質問1】：地中埋設物が出てきたら売主さん負担で撤去してもらえるよね？
整地したり、地盤改良する際に「地中埋設物」が出てくることがります。
このうち古家の基礎部分や、埋設管（飲用水・ガス管・排水管など）については、買主負担となるケースが大半ということでした。古家付きで購入するのだから、そういうものは当然出てくるということですね。
買主負担で建物解体するという条件であれば、解体工事の際に、見積もりに入ってくると思われます。戸建ての解体費用の相場については「戸建ての解体費は坪いくらか？【坪3万円以下の解体業者の探し方】」をご参照ください。
一方で、地中から出てくるコンクリートガラや浄化槽、井戸、地下室、遺跡、防空壕などが出てくる場合は、売主に撤去費用を負担してもらえる可能性があるということでした。
これらは売買の目的物（ここでいう土地）が、取引通念上、通常有すべき品質を欠いているとして、土地の外見から通常予測され得る地盤整備・改良の程度を越える、特別の撤去工事等を必要とする場合には、「土地の瑕疵」として請求できると判例でも述べられています。
【質問2】：解体する古家からアスベストが出てきたらどうするの？
では、解体する古家からアスベストが出てきた場合はどうなるのでしょうか？
今回、私が購入した物件も、古家は昭和54年築で旧耐震だったので、建材にもアスベストが含まれている可能性があります。
しかし、そこは現況有姿売買という名目なので、アスベスト含有により古家の解体費用が膨らんだとしても、それを売主に費用請求することは難しいということでした。
すでに築44年くらいの建物で、リフォームをしないで売却していているのですから、雨漏りや傾きはもちろんのこと、アスベストが含有している可能性があるなど、何らかの瑕疵があることは十分に理解して購入しなければいけないということですね。
なおアスベストの問題については、築古の鉄骨造の建物に多いので、木造住宅においては、そこまで神経質になる必要はないそうです。
木造の建物だと、一部の建材にアスベストが使われているケースはあっても軽微なケースが多く、解体費も通常の2倍、3倍になるレベルは少ないということでした。
あとがき
以上をまとめると、土地の埋設物（地中障害）については売主負担となるケースが多く、古家の解体にかかわる費用はすべて買主負担となるということですね。
思わぬトラブルに巻き込まれないよう、買主側でしっかり契約内容を読み込み、わからないことや明記されていないことがあれば、その都度、仲介会社に確認するようにしましょうね。
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