アパート売却

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

私の不動産投資人生において、記念すべき1棟目に購入したアパートを、今月、無事売却することができました。

 

満室でキャッシュフローも出ていたので、急いで売るつもりはなかったのですが、売却に踏み切ったのは以下の理由ですね。

 

  • 減価償却費を取り切ってしまい、今後の税負担が増えること。
  • 今年がちょうど所有期間5年超の年で、長期譲渡所得となること。

 

私のアパートは、人口5万人前後しかいない田舎の町にあったため、最終的には売出しから売却まで、1年近く要しました。

 

でも、最終的には購入時より30%高く売ることに成功したので、多少時間がかかってしまった感はありますが、おおむね満足しています。

 

というわけで、今回は「地方エリアでも購入価格より高く売れたワケ」を深堀りします。アパート売却を検討されている方の参考になれば幸いです。

物件スペックと売却における弱点

アパートのスペック紹介

 

売り出した物件スペックは、以下のとおりです。

 

アパートスペック
  • 所在地:長野県の田舎(人口5万人規模)
  • 区域:非線引き区域
  • 間取り:4世帯(1LDK×2、2DK×2)
  • 駐車可能台数:4台
  • 前面道路:私道(2項道路のため再建築は可)
  • 購入価格:800万円

 

上記のとおりです。

 

まわりにスーパー・コンビニはあるため、最低限の生活利便性はあります。ただし、街自体には、大きな商業施設や歓楽街はまったくありません。近くに、お城があってちょっと観光需要があるくらいで、本当に田舎町というかんじ。

 

本アパートを私は2014年末に購入したのですが、大きな弱点が2つありました。

 

ひとつ目の弱点は、前面道路が幅員2.5mしかないので、自動車の出入りがしにくいところです。この町は田舎で完全なる車社会だったため、入居付けにもかなり影響がありました。

 

そして、もう一つの弱点は、トイレが汲み取り式だということですね。田舎といえども、最近は水洗トイレが当たり前ですので、汲み取り式だと若い方や女性などは嫌がります。

 

上記2つのハンディキャップがありましたが、私の場合は、なんとか軽自動車で通勤する方や、汲み取りトイレを気にしない人をターゲットとして、この6年間客付けを頑張ってきました。

 

それでも広めの間取りで、かつ家賃を地域最安値付近まで落としていたので、ほぼ常時満室状態でした。客付けをしていただいていた管理会社さんには、本当に感謝ですね。

売却活動の詳細

アパート売却の媒介契約は、「専任媒介」と「一般媒介」のどちらにするか私も悩みました。

 

専任媒介と一般媒介の違いとは?

専任媒介契約は、募集依頼は1社のみとなります。売主への報告が2週間に1回以上あるため、販売状況を把握しやすいメリットがありますが、1社のみの募集のため、その会社に売却スピードや価格を依存します。

 

一方で、一般媒介契約は、複数社に売却の依頼ができるため物件が目に触れる回数は増えますが、売主への報告も必要なく、熱心に営業してもらいづらい点があります。

 

私の場合は、このアパートの管理会社が、投資用物件の売買もやっていたため、そのまま売却活動もお願いしました。

 

東京などでしたら、たくさんの仲介会社がありますが、田舎のため売買仲介会社も片手で数えるほどしかありません。一般媒介にしてもそれほどメリットがないと考えたため、迷わず専任媒介契約でお願いしたのですよね。

 

2019年11月に媒介契約を締結してから、実際に売却できたのが2020年の11月でした。

 

ちょうど1年間もかかってしまいましたが、その間しっかりと問い合わせや反響状況も掴めていたため、価格改定の判断などもしやすかったですね。そこは専任にして良かったと感じているポイントでもあります。

 

ですから、急ぎで売りたい!とかでないなら、しっかり営業活動や報告をしてもらえる「専任媒介契約」を選ぶのも、おすすめかと思います。

売り出し価格と買い付けの変遷

当初は1270万円で売出しスタートしました。これだと利回りが12%くらいだったので、たまに問い合わせがあるものの、ほとんど買い付けは入りませんでしたね。

 

そこから3ヶ月ごとに、1240万円、1170万円、1120万円と下げていきました。所有しているだけで、ローン残債は減少していきますから、それに合わせて売却価格を下げていきました。

 

その間、900万台で何度か買い付けが入りましたが、すべてお断りました。そして最後に、私が1120万円で出しているときに、1000万円で買い付けが入れた方が、現金買いの方だったので、この方にお売りすることにしました。

 

そこから交渉して最後は「1050万円」で合意しました。

 

800万円で購入したアパートを、6年間利回り19%で家賃収入を得て、最終的に1050万円で売却できたので、申し分ありません。

売却によるキャピタルゲインは?

ざっと以下のとおりですね。

 

キャピタルゲインは?
  • 売却価格 10,500,000円
  • ローン残債 6,921,686円
  • 固定資産税精算金 5,768円
  • 仲介手数料 395,687円
  • 抵当権抹消費用 28,400円
  • 印紙代 4,500円

※青字が収入、赤字が経費を指します

◆最終手残り:1,995,495円

 

家賃収入として、1年間に70万円くらいの手取りがあったので、6年間運営して約400万円強の収入がありました。ですから、最終的な、家賃収入+売却益の合計としては、約600万円くらいということになるでしょう。

 

小型アパートを高利回りで回りしても、これくらいのインパクトしかないということですね。

 

これが一桁違って、8000万円のアパートを購入して、家賃+売却益で6000万円儲かった!というならスゴいのですが、ロットが小さいと、これくらいにしかなりませんね。

 

まあ”ちょっとだけロット大きめの戸建て投資”、、、みたいな結果でしょうかね。笑

築古アパートが購入価格より30%高く売れたワケ

高く売れたワケ

 

結論、以下の5つのポイントがあったと思います。

 

  1. 高利回りで買っていたこと
  2. 満室経営していたこと
  3. 立地が田舎でもマシな場所だったこと
  4. 内装をしっかりリフォームしていたこと
  5. 時間をかけて売却したこと

 

それぞれ簡単に触れておきますね。

 

1.高利回りで買っていたこと

私が売却益を出せたのは、購入時に高利回り(利回り19%)で買っていたことが、なんと言っても一番のポイントだと思います。

 

まさに「商売の妙は、仕入れにアリ」なのですよね。

 

中途半端に高い金額で買っていると、売るときに残債が減っていないため、売却益をだすのは難しかったことでしょう。

 

最終的に私のアパートは、利回り14.2%の水準で買い手さんが付いたので、田舎のアパートだとこれくらいは必要かもしれませんね。

 

売却時の利回りは、エリアによって相場が違いますが、相場より低い利回りで売るとなると、なかなかスムーズに売却できないことが多いと思います。けっきょくは、購入時に悪い条件で買ってしまわないことが一番のポイントなのです。

2.満室経営していたこと

アパートは6年間ほぼずっと満室でした。空きが出ても、だいたい1ヶ月〜2ヶ月の空室期間を置いて、だいたい埋まっていましたね。半年とか空くことはほとんどなかったかと思います。

 

これは先ほども書いたように、間取りが1LDKと2DKという広めのタイプだったことが奏功しているのは間違いありません。

 

近隣の1K・1ルームタイプは結構、空室がたくさんあったため、やはりお部屋が広いと言うだけで、あとは家賃を落とせば労せず入居者さんが見つかったのは事実です。

 

トイレが汲み取りというのも、客付けにはあまり影響しませんでした。入居者は、高齢の方や、ブルーカラーの男性が多かったですが、女性でも気にせず入居する人もいたのは意外でしたね。

3.立地が田舎でもマシな場所だったこと

アパートの近くには、スーパー・コンビニ・ファミレスなど、生活に便利なお店が車で5分程度のところにありました。

 

同じ街でも、他の投資用アパートがいくつか売りに出ていました。中には、私が6年前に本アパートを購入した当時から、ずっと現在でも売れていないアパートもあります。

 

そのようなアパートは、同じ市町村の中にあっても、まわりが森に囲まれていたり、生活利便性がとても悪い場所に物件が多いように感じます。

 

やはり生活する上で最低限の生活利便性を確保していることは、運営中の稼働率もさることながら、物件を売るときにも大きく影響してくるものと思われます。

4.内装をしっかりリフォームしていたこと

内装リフォーム

 

アパートは売却時に満室だったため、買主さんが内装状況を見るためには、賃貸募集時の写真を見る以外に方法はありませんでした。

 

私は、運営中のときから室内リフォームは、わりと見栄えがするようにやっていたので、その点は好印象だったように思います。

 

実際、最終的に購入した買主さんからの質問として、「室内はどれくらいリフォーム入れましたか?」と聞かれたので、リフォームや修繕履歴について、正直にお伝えしました。

 

日頃からしっかりリフォームしておくと、賃貸募集だけでなく、売却時にも印象UPにつながるのは間違いないでしょう。

5.時間をかけて売却したこと

不動産は、けっきょく「持ってよし、売ってよし」のスタンスを取れるのが最強です。

 

たとえ売れなくても、持っていればキャッシュフローがしっかり入ってくるようなら、焦って価格を下げずに済むからですね。

 

私のアパートも、3ヶ月ごとに残債が減った分だけ、売却価格を下げるというルールで動いていたので、値付けや価格改定のタイミングを悩むということはほとんどありませんでした。

 

このまま残債が減った分だけ、下げ続ければ最後はどこかで売れるだろう、と思えることが心の余裕につながります。

あとがき

本アパートは私の記念すべき1棟目の物件だったため、売却が決まったときには「娘を嫁(よめ)に出す気持ち」でした。

 

正直な話、満室だしもう少し所有していても良かったかな?とか、売却価格が低すぎたかな?とか、いろいろな事が頭をよぎりましたが、安定稼働しているこのタイミングで手放すことが、次の買主さんにとっては良いでしょう。

 

そして売却して利益確定することで、また自分も次のステージに迎えるはずだと信じて、売ることを決断したのです。

 

この売却により所有棟数が一つ減ってしまったので、また良い物件を探して、投資していきたいと思います。

 

以下、関連記事です。

 

▼アパートを売らない戦略について解説しています。

 

▼アパートの売却タイミングについて解説しています。

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