【2021年4月の家賃収入】ファミリー向け新築アパートの戦略について

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

今月は戸建て9号の客付けが終わりました。あとは、群馬アパートの空室対策のテコ入れをしつつ、新築アパートの企画を進めているところです。

 

予定が立て込んでいるわけではありませんが、わりと考えることが多い月間となっています。

 

それでは、家賃収入とトピックスです。

今月の家賃収入とトピックス

家賃収入の一覧

 

家賃収入は113万円ほど、経費差引後で108万円ほどです。ここからローン返済(約4割)があります。残債は6370万円(前月比ー27万円)です。

 

3月に購入した戸建て9号が、リフォームが終わってすぐに入居が決まったため、さっそく4月の家賃収入からわが家のキャッシュフローに貢献してくれています。

 

しかも、この戸建てマル経融資で500万借りたのですが、返済がスタート3ヶ月は利息のみにしてもらっているため、6月までは家賃収入がほぼマルマル入ってきます。

 

融資を引くときには、最初の3ヶ月〜半年くらい元本返済を猶予してもらえることがあります。すると、その期間は現金が返ってくるスピードが上がる「ボーナス期間」となりますので、大変有効ですよね。

 

この手法はノンバンク等では対応してくれないケースが多いですが、日本政策金融公庫、地銀、信金等だと相談できることが多いです。

 

みなさんも機会があれば、「元本返済の猶予」について、相談してみられると良いのではないでしょうか。

今月の入居率

賃貸の部屋

 

今月末時点の入居率は、25戸中 24戸(入居率96%)です。

 

4月は群馬アパートの空室対策をがんばっておりました。すでに1室空室があったのですが、追加で3月末に空きが出るということになりました。

 

退去があったお部屋がこちらです。

 

退去した部屋1

 

10年近く住んでいた方でした。タバコを吸っていたようで、ヤニまみれでしたね。

 

退去した部屋2

 

築32年のアパートですが、キッチンも建築当時のままです。

 

キッチン(ビフォア)

 

今回は、10年近く住んでいた方の原状回復だったため、クロス・床などすべて張替えて、ウォシュレットも取り付けしました。

 

しっかりお金を掛けて、トータルで30万円くらいになりました。

 

アフター写真がこちらです。

 

リフォーム後の部屋1

リフォーム後の部屋2

リフォーム後のキッチン

 

私がやったのはお部屋のクリーニングと、DIYで押し入れをクローゼットに変更しました。

 

押入れのクローゼット化は、T型ポールとクロスの材料だけですので、8000円〜9000円くらいで製作可能です。

 

こちらの詳しいやり方は、「【材料費1万円】押し入れをDIYで簡易クローゼットにする方法を解説!」でも解説しています。ご興味のある方は、ぜひチャレンジしてみてくださいね。

 

押入れのクローゼット化

 

上記の空室対策のテコ入れを行ったところ、早速1室お申込みを頂きました。

 

もう1室も、生活保護の方でお申込みが入りましたが、動きが遅くて機会損失になりそうだったので、管理会社の店長さんの判断で一旦キャンセル扱いにしてもらいました。

 

しかし、その後にウチコミ経由で内見が入った方に検討いただいています。ウチコミは最近、2021年からエリアが広がって、北関東エリアでも集客エンジンとして活用できるようになりましたね。

(参考)ウチコミを活用した空室対策【問い合わせを1.5倍に増やした方法】

 

今春の空室対策で痛感したのは、お部屋のバリューアップをしっかりやることの大切さですね。それから、管理会社としっかり密にコミュニーケーションすることも重要です。

 

今回も、仲介担当の方から「できればウォシュレットを取り付けてもらえると嬉しいです!」と言われて、実施したところでその1週間後にはお申込みをもらえる流れになりました。現場の声をよく聞くことを、なおざりにしていけませんね。

ファミリー向け新築アパート投資と融資進捗について

新築アパートの企画

 

ペリカンがこれまでやってきた「築古×高利回り物件」は、今後も継続していくつもりです。しかし、田舎エリア・調整区域などは、今後は手を出しません。

 

基本は、地方でも立地の良い物件だけに集中投資していく予定です。

 

そのような物件は、利回りはせいぜい12%〜15%程度にしかなりません。ですが、出口でのキャピタル狙いができることと、朽ちるまで所有するなら土地としての再利用できる点が、最大の魅力ですね。

 

ファミリー向け新築アパートの戦略について

そのうえで、今年から新たな収益の柱として「新築アパートの企画・開発」に着手しています。

 

築古系はすでに法定耐用年数超えなので、貸せても残り10〜20年程度ですが、新築なら40年〜50年貸すことができるのがメリットでしょう。

 

不動産は短期で買ったり売ったりも面白いのですが、長期ホールドできる物件もポートフォリオに入れていくことで、より安定した賃貸経営ができるものと考えています。

 

新築アパートで、攻めるエリアは、以下のとおり。

 

投資エリア

 

基本は、千葉県内の地方中枢エリアをターゲットにしています。地方の「郊外」ではないところが、ミソですね。ただし、二束三文の土地を仕入れて、そこに1Kをたくさん入れるということはしません。

 

ちなみに、なぜ東京都心で新築アパートをやらないのか?というと、あまりにレッドオーシャンになりすぎているからです。東京(とくに23区内)は土地の取り合いがハンパではないので、かなり辛い戦いを強いられます。

 

したがって、地方中枢(人口20万人以上の都市)で土地探しをするのですが、単身向けアパートだと、これまた消耗戦になっていくと思っています。

 

単身向けは入退去が多いので「忙しい投資」ですね。これは築古の単身アパートで得た、私の学びでもあります。

 

ですから、地方エリアの中枢都市で「ファミリー向けアパート」を建築することで、安定した資産形成を狙っていくというのが一番の方針ですね。

 

今考えているのは、1世帯あたり60〜70㎡の賃貸物件です。収益性は9%前後を狙っていきます。

 

ファミリー向けなので、入退去頻度も少なく、単身向けアパートを経営するより断然経営がラクではないかという仮説ですね。しかも地方中枢エリアなら、融資もまあまあ付くエリアなので、出口も取りやすいでしょう。

 

最大の問題は、1物件あたり3000万〜4000万くらいの小さめのロットなので、スケールしにくいことですね。一発で1億前後のアパートのほうが、インカム&キャピタルの合計利益が大きくなりますからね。

 

しかしながら、ロットが小さい分、金融機関も融資が通しやすく、出口も売りやすい点があるので、今のご時世には合った投資法ではないかと考えています。メリデメ両方あるということですね。

 

以上が、新築ファミリー向けアパートをやろうと思った理由ですね。

融資の進捗について

先日、新築アパート融資の相談で、千葉県内のほとんどの金融機関をまわったことを記事にしました。

(参考)新築アパートの融資開拓チャレンジ!千葉県内の15行に相談した結果

 

その後、2〜3行くらい話が進みそうでしたが、そのうちの1行が具体的な条件を提示してもらえて、先日、本部稟議を上げる条件を確認してきました。

 

今のところ、融資額は3000万円前後、期間25年、金利1%後半あたりで、条件は落ち着きそうです。利回り9%程度取れたら、イールドギャップで7%程度とれる設計ですね。

 

CCR(自己資金利回り)では、20%〜25%くらいになりそうです。CCRは30%狙えると良いのですが、なんとか及第点という感じでしょうか。

 

ファミリータイプでかなり尖ったコンセプトなので、収益性については今後ブレる可能性あり。しかし、新しいことにチャレンジする醍醐味を味わえており、とても楽しく企画させてもらっています。

 

また進捗がありましたら弊ブログでもお伝えしていきます。というわけで、今月は以上となります!

 

いつもお読みいただきまして、ありがとうございます。

 

以下、関連記事です。

 

▼不動産投資のご相談をお受けしております。ご興味のある方はどうぞ。

 

▼新築アパートに興味を持ったのは、吉川英一さんの書籍がきっかけでもあります。

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