【2026年3月活動報告】融資STOPして苦戦する原因とは？

2026年3月31日 2026年4月1日

こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。

3月は入退去もなく、平穏な日々ですね。いよいよ6月から新築アパートが着工になるので、そこの企画をみっちりやっているところです。

ということで、さっそく今月の賃貸経営状況とトピックスです。

家賃収入と入居率について

家賃収入は213万円でした。ここからローン返済（約4割台）があります。現在の投資総額は2億2205万円、ローン残債は1億6457万円となっています。

3月の入居率は、589/589（19部屋×31日）＝100%となっています。年間稼働率は、1694/1710＝99.1％となっています。

今月は保証会社さんからの代位弁済請求分が22万円ほど入ったので、月の収入は200万円を超えました。この22万円ですが、入居者さんが原状回復費をすぐ全額払えないということで保証会社さんに立て替えてもらう形となりました。保証会社さんの存在はありがたいものですね。

ただ、原状回復費を払えず退去していったその入居者さんは、私が貸していた戸建ての2倍の家賃の都会の物件に引っ越しされていたので、固定費が大丈夫なのかそちらのほうが心配になります。。。

さて入居率ですが、3月は満室で終えることができました。年間稼働率も99％超となり、ひさしぶりに見る高い数値となっています。今年の繁忙期の退去は、けっきょく1月にあった1室のみでした。

4月以降もまだ退去予告は入っておりませんが、そうやって油断していると退去予告が来てしまうのも、賃貸経営あるあるです。さて、どうなるでしょうか。

融資STOPして苦戦する原因とは？

普通のサラリーマンの人だと、不動産投資で1〜2億ほど借金したら、だいたい融資打ち止めになる現実があります。これは与信限度額があるからしょうがありません。住宅ローンと一緒ですね。

私のところにご相談にいらっしゃるサラリーマン大家さんは年収500万〜1200万くらいの人が多いのですが、そういう人はオリックス・AUじぶん・静銀・スルガ・香川銀行あたりで1〜1.5億借り入れして、与信限度額いっぱいまで使っているため、その後の展開が取れなくなっているパターンが散見されます。

そういうサラリーマン大家さんは、建売り新築アパートを買っているケースがよくあります。だいたい利回り7％程度・金利2.5％・期間35年・フルローンなどが多い印象です。この物件収支をざっと計算してみると、年間家賃700万、年間返済430万、経費105万（経費率15%）で、キャッシュフローは165万円程度になります。

これだけ聞くとフルローンで手出しがあまり無く、毎年165万円入ってくるならアリだと思う人もいるのかもしれませんが、最大の問題は「家賃下落」と「金利上昇」のダブルパンチを受けた時に、かなりキツい展開になるということです。

たとえば、もし10年後に家賃10％下落し、金利が1％上昇したらどうなるでしょうか？ざっと計算してみましょう。

家賃は700万→630万に下がり、年間返済は430万→490万に上がります。経費は630万×15％で95万ですね。そうすると、家賃630万ー年間返済490万ー経費95万で、手残りはたった45万円まで減少してしまうのです。

10年後というと、エアコンや給湯器が壊れ始めて「修繕費」が増えます。入居付けも決まりが悪くなれば、ADを積み増すと「広告費」も上がります。入退去時に損耗分は入居者に請求できませんから、必ずリフォームの手出しもあります。外壁塗装も考えなければいけない時期も迫ってきています。

立地が良くて、家賃インフレがあるような場所なら、家賃アップして収益性を上げていく（もしくはキープする）というシナリオが最善だと思いますが、果たして金利が上がり、経年劣化による修繕が頻発する中において、家賃アップだけで本当に損失カバーができるのでしょうか。

つまり与信に頼って、最初に楽な投資（フルローン借入）をすると、徐々に苦しくなって保有耐性が下がっていくことになるケースがあるということですね。本当に、アリとキリギリスのような話だと思います。

もちろん、不動産投資の定石として「フルローン近く借りて手元キャッシュを温存し、それを見せ金にして再投資せよ！」というのは王道だとは思うのですが、金利と修繕費がどんどん上がりつづける中で、この方程式が少しゆらぎつつないか？というのが、私の率直な感想です。本当に家賃アップ頼みの作戦でしか対応できないでしょう。

話を戻すと、借り入れ1〜2億で融資STOPになることは、おかしいことではありません。これ自体はよくあることです。与信には限度がありますからね。問題は、そこから先にどうやって拡大していくか？なのです。

やはり最初の購入物件のスペックがすごく大事であることと、不動産キャッシュフローと本業給与からの再投資可能額の見込みなど、かなり精度高くやっていかないと、「継続拡大」というのが難しくなるでしょう。返済比率も高くならず物件を持ち続けて、純資産と手元キャッシュが徐々に増えていく好循環を作っていく流れができているかですね。

最初に楽をすると、後で苦労する。最初に苦労すれば、後が楽になる。

まさに、不動産投資はうまくできているなと思いますね。与信いっぱい借りた後からがスタートであり、そこから本当の不動産投資の戦いは始まっていくのですよね。

私も2026年内には2億くらいの借入になりますが、ここからが本番だと思っています。付加価値をしっかりと作った新築アパートと日々の自主管理で、しっかり生き残りを図っていきたいと思います！