こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
前回の記事「5棟目土地から新築アパート体験記（前編）：土地購入〜プラン策定まで」のつづきです。新築アパート体験記の「後編」をお送りいたします。
5棟新築アパートは、土地購入から融資承認までは非常にスムーズに運びました。しかし、着工後に次から次へとトラブルが続出します。一つ一つのトラブルは致命的なレベルではないのですが、ここまで頻発すると、ちょっと嫌気が差してきます（笑）
というわけで、後編ではトラブル対処と竣工後の入居募集について書いていきたいと思います。
トラブルが続々と発生！
新築アパートの建築確認申請が無事にとおり、2025年2月から地盤改良工事が始まりました。地盤改良も問題なく完了し、いよいよ3月末には上棟を無事迎えられました。
通常なら、ここから先はトントン拍子で工事が進んでいくはずです。
しかし、ある日とんでもないトラブルが発生します。。。
サッシや設備の取り付けミスが発覚！
上棟して1ヶ月ちょっと経過したころ、5月のＧＷ明けにドライブがてら現場を見に行きました。はじめてアパート躯体が出来上がったときはワクワク感で胸がいっぱいになるものです。
しかしながら、現場に到着してさっそく室内を見ていると、なんだかすごい違和感があるのです。。。。汗
この違和感は一体なんだろう？と思って、2〜3分眺めていたら、わかりました！
まずお風呂の取り付けが、図面とぜんぜん違っていました（汗）図面ではドア開けて正面が浴槽のはずなのに、現場はなぜか右側に浴槽が来ています。工務店さんに連絡したら、これは住設屋さんが間違って発注して取り付けてしまったようです。
そしてもう一個違和感があったのが、各部屋の窓サッシのサイズです！
なんだか全体的に大きいのです。これは洗面所を見た時に、一発でおかしいと感じました。こんなところに、大きな窓があったら、洗面台のミラーの裏側が窓になってしまいます。笑
この窓サッシの付け間違いが分かったのは、残念なことにすべての窓を取り付けた後でしたから、大変なのです。外壁サイディングもすべて貼り終わっているので、窓サイズが違うとすべてやり直しになります。
外壁も、窓も、クロスも、大工工事含めて下地からすべて剥がして、再度やり直す必要があります。上棟後の1ヶ月間の工事がすべてパーということですね。
もちろん発注ミスをしたのは工務店ですから、すべて工務店の費用負担になりますが、スケジュールが大幅に遅れるは、この時点で確定しました。
普通なら建築スケジュールが遅れると入居募集も遅れて家賃が入ってくるのも遅くなりますし、建築中の銀行への利払いも増えるため、損害賠償してもらっても良いレベルです。
ですが、工務店さんとはもう5棟の新築アパートを工事委託している4年間のお付き合いもありますから、何も請求しないという”大人の対応”をしましたww
境界塀について、お隣さんとトラブル勃発！
次に境界塀が問題になりました。お隣さんとの境界線に「緑色のフェンス」があるのですが、これが境界芯の上にあるので、いわゆる「共有フェンス（共有財産）」ということになります。
お隣さんとの塀が共有になっていることはこれまでもよくあったのですが、なぜかこの境界フェンスに、お隣さんがあとから竹のフェンスを勝手にのせてくっ付けているのです。
しかも竹フェンスの重みで、緑のフェンスも傾き始めています！
そこで、私はお隣さんに対して「これは共有フェンスなので、竹フェンスは外してもらえませんか？」と丁重にお願いしてみたのですが、「外しても良いけど、竹フェンスを付けるためのフェンスが欲しい」と言うではありませんか。
思い入れのある竹フェンスなのはわかりますが、共有フェンスにくくり付けないでほしいです（笑）
いやいや、共有塀に勝手に自分の好きなフェンスを付けるのはダメなはずですよ！と言っても、「共有塀だけど、うちの敷地の塀面はうちのものだから、好きなようにやらせてもらっている」という謎理論を展開してくるのですw
そこで司法書士と土地家屋調査士の先生に相談したところ、「塀そのものが共有物ですから、面（表裏）で所有権が分かれるわけではありません。共有塀に勝手に変更を加えてはいけません」ということで、私の主張はおそらく正しいのですが、お隣さんに言っても「私はそうは思わない」の一点張りなのです（汗）
こういうのは裁判してもよいのですがお隣さんと揉めたくないですし、なにより裁判に時間がかかって竣工スケジュールが間に合わなくなるデメリットもあります。スケジュールが遅れると、銀行にも融資の段取りを変更してもらわないといけません。
最終的には、共有フェンス自体が傾いているのもあるし、長期的にはしっかりした塀を新規に再構築したほうがいいのは明白です。ただし「共有塀」を再構築すると、またお隣さんが竹フェンスを設置する場所が無くてブーブー言ってくるので、この際、お隣さんの塀とうちの塀を2本立てて、お互い自分の塀を自分で管理することにしました。
しかも、お隣さんの塀もペリカンの費用負担で立てるという大盤振る舞い。もちろん、今後の塀の管理・修繕等はお互い自分の費用と責任にておこなう旨の覚書も締結しました。費用的には30〜40万くらい掛かってしまいましたが、今後何もお隣さんとの揉め事も無くなると思えば、まあ先行投資と言えます。
その結果、1ヶ月くらいで以下のように塀が2本立ちました。今回の件で、共有塀については揉めるポイントになるため、気をつけなければいけないと実感し、勉強になりました。
最後はトラブルではありませんが、エクステリア費用の見積もりUP！ですね。
当初は100〜150万くらいで外構費の予算をしていたのですが、塀の再構築費用がお隣さん分も追加となったり、エクステリア費用全体が市況的に上がっているため、けっきょくプラス100万円くらい予算オーバーで手出しが大きくなりました。
現在は建築費だけでなく、エクステリア費用も上がっているのが新築アパート投資勢には正直キツイところです。コンクリートや鉄筋の費用だけでなく、人件費も上がっています。
とくに都会で駅近の新築アパートの場合には、土地が小さくエクステリア工事の面積が少ないですが、地方エリアの新築アパートは駐車場を作ったり外構工事の面積が広くなります。外構費用もガツンと上がる覚悟が必要です。
つまり地方エリアであれば、高利回りの新築アパートができる！というのは今の時代はほぼ幻想になりつつあり、いろいろなところに建築費高騰の影響がでていますね。
やっとのことで入居募集スタート！
2024年10月に土地決済して、エクステリアまで完工したのが2025年の8月お盆前になってしまいました。すでに建築期間として11ヶ月も経過しています。ここから内装の手直しもあります。
しかし、秋の賃貸シーズンが9月から始まってしまうため、早めに募集をスタートすることにしました。秋はやっぱり9〜10月に賃貸が動くので、8月末までには写真等をしっかり揃えておきたいものです。
さっそく写真撮影しエコーズで募集を開始したところ、お盆明けに内見が入りお申込希望があったのですが、その方はけっきょく駐車車のサイズが合わないということで見送りとなりました。
その後はやっぱり8月の閑散シーズンであまり動きが無かったのですが、9月からは週に1〜2件ほどお問い合わせが入り始めました。そのうち9月中旬に内見が入った方よりお申込みいただき、もう一部屋も10月頭に内見に入った方よりお申し込みをいただきました。
一部屋は30代の単身男性ですが、自分で事業をしている会社の代表の方です。もう一部屋は40代のご夫婦で、こちらも会社経営者さんでした。ペリカンの新築アパートは広めの1LDKの間取りにしているため、二人暮らしのお客様にも訴求できるのが強みとなっており、これは金融機関さんへも毎回説明させていただいています。
というわけで、色々なトラブル（窓サッシの付け間違い・境界塀の作り直し・外構予算オーバー）などに遭遇しましたが、賃貸募集は8月閑散シーズンからスタートして、10月の頭には満室となり、最後はなんとか形になったかなという印象です。
たとえトラブル無く7月くらいに竣工しても、そこから閑散期に突入してけっきょくお申し込みが入るのが9月以降になるのであれば、そんなに変わらなかったかもしれません。ポジティブに考えれば、大きな遅れは無かった可能性もあります。
ちなみに5棟目新築アパートとしての収益性は、利回り8.54％での最終着地なりました。
過去建築したアパートでは一番利回りが低い新築アパートとなってしまいましたが、いろいろ高騰しているのでしょうがありません。反省点としては、土地選びでもう少し奥行きに余裕ある土地を選ぶべきだったのと、外構費用はそこまでお金を掛ける必要はなかったですね。
ただペリカンが中途半端なモノを作るのがイヤな性格なのと、長期ホールド方針ということを考えると、運営中に苦労するより最初に設備や見た目にしっかりお金をかけておきたい気持ちは常にあります。
私は新築アパートについてはすぐ売るのではなく、コツコツ保有数を増やして、一定の資産とキャッシュフロー規模を維持したい考えですので、早期の資産組み換えはあまり積極的ではありません。一方で、築古中古アパートや中古戸建てはだんだん売却して行く予定で、金融機関にもその点は説明し納得いただいています。
投資エリアも、自宅から1時間前後までに集約して、目の届く範囲で自主管理しながら経費削減をしながら、金利上昇や建築費上昇と戦っていく所存です。年を取れば取るほど、遠方の物件は行くのも大変ですからね。そこは家族との時間の方を最優先したいと思います。
すでにペリカンも40代に突入しましたから、人生計画的にはあと20年間（40〜50代）は投資を励み、その後の20年（60代〜70代）は、おもに資産組み換えや資産整理に動かなければいけません。
30代前半で始めた不動産投資は早くも10年が経過し、のこり20年くらいだと思えば1/3終わった感じでしょうか。登山にするとまだ3合目ですが、複利も効くのこり20年間はまた楽しみでもあります。健康に気をつけて、できるだけ長く不動産事業を営めるよう生活面・行動面・健康面を改善していきたいと思います。
というわけで、5棟目新築アパートの体験記はこれにて終了です！最後までお読み頂きありがとうございました！
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