こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今回から、5棟目新築アパート体験記を、全2回（前編・後編）でお送りしたいと思います。
5棟目プロジェクトですが、2024年の10月に土地決済してから、いろいろ建築中もトラブル続きでした。木造でたった130㎡のアパートと”ちょっと大きめの戸建てくらい！？”のサイズ感なのですが、土地引き渡しから建物完成までほぼ丸1年もかかってしまいました。
たしかに土地から新築は、ゼロベースで自分の作品を作っていくような醍醐味があるのですが、毎回ちょこちょこトラブルや小さな障害があり、そのたびに工期が延びたり、やり直し工事があったり気苦労が耐えません。
ですが、そのたびにRPGゲームでいうレベルアップみたいな感じでトラブル耐性が付くので「一人ディベロッパー」としての経験値が上がっていきます。
そして、なにより現在の市況で高利回りの新築アパートを建てられるのは、これ以上ないメリット（＝ご褒美）だと考えています。土地も建築費も高騰している関係で、さすがに利回り二桁は難しくなってきましたが（汗）、今でも利回り8.5％〜9.5％くらいの新築アパートをそこそこの立地でコンスタントに建てられるのが、最大の醍醐味でしょう。
というわけで前編では、おもに土地購入経緯、プラン策定について書いてみたいと思います。みなさまの不動産投資の一助となりましたら幸いです。
土地購入の経緯について
ちょっと遡りますが2023年11月くらいに、A市の土地を内見して指値を入れて買付をいれたところ、無事売主さんの合意が取れて、契約直前まで話が進んだ土地がありました。
しかしペリカンの取引条件が厳しかったのか、指値が大きかったのか、売主さんが思い直したようで契約数日までになんと破談になってしまったのです。まあ不動産はご縁ですからね、買える時買えない時はどうしてもありますが、契約直前でキャンセルはやめてほしいです（笑）
その時は意気消沈していたのですが、けっきょくちょっと離れたB市の土地を買ってそちらに新築アパート（4棟目新築アパート）を建てることができました。
それから月日は流れて2024年7月頭、次の5棟目新築用地を探していたところ、またA市のまったく同じ町内の土地情報がポータルサイトに出ているではありませんか！
以前、買い付けを入れたのに契約キャンセルになった土地から、徒歩1分くらいでしょうか。築40年超えの古家が建っていて、仲介さんに聞いたら、賃貸に出していたが退去となったので、古家付き土地として売りに出したそうです。
土地の広さは150㎡程度あり、価格はだいたいこのエリアの相場並みといった感じですが、そんなに高いわけではありません。すぐに現地に行って、さっそく購入交渉です！
いろいろ現場で仲介さんとお話して、解体費もかかるので2割くらい指値を入れさせていただきました。後日、50万円ほど差し戻されましたが、許容範囲だったためOKしました。土地契約は融資審査が通ってからにしましょう、ということになりました。
さっそく取引銀行に融資打診！
2024年7月中旬、さっそく取引のある地銀さんに融資審査を依頼しました。この地銀さんは新築を1棟建てて頂いたことがあり、前回の竣工から1年以上期間が空いているため審査は順調に進みました。
3週間くらい経ったある日、担当さんから「承認が下りました！」と携帯のショートメッセージでご連絡をいただきました。8割融資でしたが、期間20年・金利1.45％という条件でした。期間がちょっと短めなのですが、この地銀さんは支店決済すると短くなるので、どうしようもありません。
金利はそこそこ頑張って頂けたのかなと思いますし、ペリカンは早めに返済してBSを良化して継続融資を獲得する戦略ですので、そこは問題ないと判断しています。
こうして2024年8月末には売買契約を結び、売主さんに境界復元もしてもらって、10月に晴れて土地決済をすることができました！契約破断になった前回の思い出を一蹴できた、大変気持の良い決済となりました♪
その足で、解体業者さんに古家を解体してもらって、2週間後には無事スッキリと更地となりました。解体するとすごい土地が広く感じるものです。
プラン策定で新規工務店を開拓チャレンジ！
今回は、ちょっと新規の工務店を開拓しようと思って開拓にチャレンジしました。
前に一度社長さんと打ち合わせした工務店M社に、プランと見積もりを再度お願いしてみました。
その結果、出てきたプランが以下のとおりです。
上記は1階の間取りです。ぜんぜん悪くはないのですが、私は2階に寝室があるのに、トイレだけ1階というのがすごく不便だと感じました。夜中にトイレに行きたくなったら、わざわざ1階までおりないといけませんw
また車庫幅が狭いので、これで建築すると、おそらく大型車だと車の左右ドアが開きづらいと思います。ガレージハウスの難しいところは、工務店側でこういう使い勝手を提案してくれるノウハウが少ないところだと思います。
ペリカンの新築物件はお風呂を1616を標準にしているのですが、この間取りだと1216と小さめが入っています。賃貸なら1216で十分という人もいるようですが、私はそこそこ高めの家賃設定なので、こういう細かいところも改善したいところになります。
費用のお見積りもしてもらったのですが、私がいつもお願いしている工務店さんよりも高かったため、最終的にはこの工務店さんの採用には至りませんでした。けっきょく、いつもの工務店さんで建築することにしました。
プランはペリカンの以前建てた3号棟をベースに、土地の間口や奥行きにあわせて間取りを改良していくことにしました。もう少し土地の奥行きがあれば、前面駐車場を広く取れたのですが、普通車もぎりぎり駐車可能な前面駐車場をつくれたので良しとします。
こうしてプランが決まったため、すぐに工務店さんに依頼して確認申請と着工（地盤改良と基礎）に進むことになりました。ここまではある程度スムーズに運べたのですが、着工後はなぜかどんどん新たなトラブルが出てくる現場になります。
紙面が長くなってきたんので、そちらのドタバタ劇は、また後編にてお伝えさせていただきたいと思います。後編では、着工後のトラブルと入居募集についてお送りいたしますので、そちらもお楽しみに。
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