こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月は6棟目の土地から新築アパートの融資審査がスタートしました。新たな物件への買い付けも行っています。
ということで、さっそく今月の賃貸経営状況とトピックスです。
家賃収入と入居率について
家賃収入は199万円でした。ここからローン返済（約4割台）があります。現在の投資総額は2億2205万円、ローン残債は1億6451万円となっています。
11月の入居率は、589/580（19部屋×31日）＝100%となっています。年間稼働率は、6573/6909＝94.7％となっています。
今年から日単位で「入居率」を精緻にカウントする形にしましたが、11月末時点で退去連絡（1ヶ月前退去予告）がなかったことから、ありがたいことに2025年は満室で年越しできそうです。入居率も年間累計で95.1％となり、今年も目標（入居率95％）を達成できる見込みです。
3年前から新築アパート投資にシフトしてからというもの、入退去のモグラ叩き・滞納・汚部屋などに悩まされることが無くなりました。また毎月ローン元金も70万円くらい減っていくので、着実に純資産が積み上がりつつ、しっかりとキャッシュフローも確保できていると感じています。
引き続き、新築アパートでレバレッジを効かせつつも、あまり急ぎすぎず、着実な売上利益の増加を図っていきたいと思います。
6棟目新築用地の古家解体が完了！ローン審査中となりました。
6棟目新築用地の古家解体が完了して、更地になりました。
そもそも間取りの設計において、残土が残っていても新築アパートが建築できるよう設計してもらっていたのですが、基礎の高さや宅内の高さ調整でけっこう苦労していたので、いっそのこと残土をすべてすき取って処分する方針に転換しています。
6棟目新築用地の解体が終わりました。残土が沢山出ましたが、解体業者さんが立米単価3000円台で処分してくれるのはすごいありがたい🙏 pic.twitter.com/QyRkwVCC4D
— ペリカン@不動産投資家 (@Pelican0825) November 12, 2025
解体業者さんに依頼したところ、立米単価3000円台で処分してもらえることになり、けっきょく75立米も残土処分が出てしまいましたが、費用は30万円くらいで収めることができました。良心的な業者さんで本当にありがたいです。
残土が無くなったことで、深基礎にしたり、宅内に上がるための段差を作らなくて良くなったり、結果的にすごく良かったと思います。建物の滅失登記については、私がセルフで実施しました。
（参考）建物のセルフ滅失登記＆セルフ地鎮祭をしてきました【具体的なやり方解説】
肝心の融資ですが、さっそくメインバンクの金融機関さんに審査依頼して、11月から審査がスタート。先日電話でお話しした感じでは、担保評価を取ったり資料をまとめたり時間が掛かっているようですが、12月から本店審査部での審査がスタートするということでした。
毎回、審査部から確認点が上がってくるので、引き続きしっかり対応していければと思います。このメインバンクがダメだった場合も考えて、新規開拓も兼ねて他行にも審査依頼しています。こちらはセゾン保証付きですが、金利2.4％ということでちょっと高めになります。どうなるか進捗を見守りたいと思います。
所有アパートの「隣地」が売り出しされた話
ある日、いつものルーティンで投資エリアの土地情報をポータルサイトでチェックしました。
すると、なんだか見慣れた空き地が出てきていたのです。あれっ？どこかで見たことあるなぁ〜と思っていたら、それもそのはず！私の所有アパートの隣地（草ボーボーの荒れ地）ではありませんか（笑）
ちなみに、この所有アパートは再建築不可アパートなのです。私道をつなげてギリギリ建築できたのですが、私道の持ち分を持っている人や業者がすごい多くて、一部の業者は廃業していたり差し押さえが入って競売に掛けられたりしているため、再度私道の所有者に許可を取り直してアパートを再建築できる道は厳しいと判断していました。
私道の許可取りが難しいとなると、あとはアパート前の空き地をブツ上げして接道させればよいのですが、こちらの空き地は2筆に分かれていて、2筆とも所有者が別の人なのです。2筆それぞれと交渉して、どちらも売ってもらうのも大変なため再建築は諦めて、もうインカムだけ稼ぎまくるアパートとして朽ち果てるまで運用する方針でした。
それが今回なんと、そのうち1筆が売りに出ていたのです！しかも、固定資産税評価額の3分の1以下の値段でかなり割安です。
さっそく仲介している不動産会社さんに電話で聞いたら、今年の夏頃に現在の価格の2倍の価格で売り出していたらしいのですが、あまり引き合いが無かったので、価格を半額にして今月売り出したというではありませんか。最初の売出しは、なぜか私はスルーして見逃していたようです（笑）
これは隣地を格安に取得する大チャンスだ！と私も思ったのですが、冷静に考えてみれば、この土地をゲットしても、もう1筆空き地を取得しないと再建築可にはならないので、微妙な投資なのですが、万が一もう1筆土地取得できたら、再建築可に「大化け」するアパートになります。
突然、私の再建築不可アパートの「隣地」がポータルサイトで売りに出されているのを発見！
ただこの土地を買えたとしても、残念ながらまだ再建築不可のままですが、もう一個お隣さんも買えると「再建築可」に大化けするため買付参戦。…
— ペリカン@不動産投資家 (@Pelican0825) November 24, 2025
最悪、もう1筆取得できなくても、このアパート全体の固定資産税評価額がかなり上がるので、悪くない投資かなと思って満額で買い付けを出したところ、そのまま契約の運びとなりました。
さてこの隣地取得ですが、私の中ではもう一つ狙いがありました。それは新たに取得した隣地を含めて、新規開拓する金融機関へ借り換えに動くということですね。
幸い、このアパートは東京都心まで40分で通勤できる駅から徒歩圏に立地しており、場所は良いのでそこそこ担保評価が出ます。現在はセゾン保証の信金さん融資ですが、これを他行のアパートローンに借り換えする作戦ですね。
果たして、この借り換え作戦はうまく行くのでしょうか？こちらは、まだ現在進行系の話ですので、つづきはまた別の機会で書いてみたいと思います。
ということで今月の活動報告は以上です！いつもお読みいただきましてありがとうございますm(_ _)m
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