こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月は新築アパート用地の古家解体工事がスタートしました。4〜5月にかけて内外装すべての仕様詰めをしていく必要があり、急ピッチで進めています。
後半で新築アパートの築古アパートの違いについて触れていますので、ぜひ最後までご覧くださいませ。
ということで、さっそく今月の家賃収入と賃貸経営トピックスです。
【家賃収入と入居率】
今月の家賃収入は153万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在の、ローン残債は1億1921万円となっています。月末時点の入居率は、18戸中 18戸で入居率100％となっています。
家賃収入については入退去がなかったので、先月とまったく一緒の収入になっています。新築4棟目の土地決済をしたため、借金が1000万ほど増えています。
新築4棟目は、解体工事中で4月末までに終わる予定となっています。5月〜6月にかけて確認申請・基礎着工、そして上棟まで持っていくため、関係各所には急ピッチで進めてもらっています。
工務店さんとは2週間に1回くらいのペースで打ち合わせをしています。今回は、わりと前面道路の交通量が多いため、断熱材にセルロースファイバーを使用したり、室内の二重窓設置など防音対策をお話しているところです。
建築費の上昇は水回りをぎゅっとコンパクトにまとめて対応しつつ、駐車場スペックも各戸2台付きにしました。また今回は新しい試みとして、内装の見せ方を大きく”映え”に振ってみます。また乾太くん導入やエクステリアのバージョンアップなど色々検討しており、非常に楽しみな1棟になりそうです。
築古アパートvs新築アパート！どちらが儲かるのか？
不動産投資の初期段階では、高利回りの築古アパートに投資する人が多いのではないでしょうか。
したがって最初は高利回り＆キャッシュ・フロー狙いで物件を買っていきますが、築古アパートやボロ戸建てというのは経費率がどうしても高くなる傾向にあるのも事実なのですよね。
では実際にどんなものか計算してみましょう。
築古アパートの収支計算をしてみよう！
例えば、私が以前所有していたアパートは以下のスペックです。
キャッシュフローについて計算してみましょう。
- 購入価格：3000万
- 年間家賃：382万円
- 利回り：12.7％
- 融資：金利3.9％・25年・フルローン
利回り13％弱なので超高利回りとまでは言えませんが、今の市況だとまあ及第点ですかね。こちらの物件のキャッシュフローを計算してみると以下になります。
築古アパートなので年間経費は20％（対家賃収入）は最低でもかかります。
・年間家賃 382万円
・経費（20％）76万円
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・ネット収入 306万円
・ローン返済 188万円
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■税引前CF 118万円（実質利回り3.9％）
以上のとおりですね。だいたい3000万円のアパートで、税引前CFが118万円なので、実質利回りは3.9％になりますね。
新築アパートの収支計算をしてみよう！
次に私がやっている、土地から新築アパートで同じようにキャッシュフローを見ていきます。
- 購入価格：4000万
- 年間家賃：343万
- 利回り：8.5％
- 融資：金利1.8％・25年・フルローン
便宜上、融資条件をそろえて25年融資にしています。新築アパートなので年間経費率を10％とします。
・年間家賃 343万円
・経費（10％）34万円
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・ネット収入 309万円
・ローン返済 198万円
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■税引前CF 111万円（実質利回り2.7％）
4000万円のアパートで、税引前CFが111万円なので、実質利回りは2.7％になりますね。
おわりに
実質利回りだけ比較すると、以下になります。
- 築古アパートが3.9％
- 新築アパートが2.7％
これだけだと築古アパートのほうが効率よく見えますが、こちらは単年収支であるところが最大のポイントで、築古は長期的にはメンテナンス費用が大きくなる点には注意しなければいけないのです。
たとえば築古アパートは購入後数年以内に大規模修繕タイミングが来ると、一気に数字が悪化します！
それ以外にも、水漏れや設備故障など小修繕が出てくるとボディブローのように効いてきます。したがって3.9％というのは、大きな修繕が発生しない場合のケースですので、実際は3％〜3.5％くらいかなというのがざっとの感覚です。
一方で新築アパートは、当初10年程度は大規模修繕も設備故障もありません。また入居募集においても礼金を取れたり、短期解約違約金を強気に設定することも可能です。たとえば私の新築は、短期解約違約金は2年2ヶ月ですので、もし短期退去があってすぐ次の入居者が決まると、むしろ売上が増えます。
ですから新築アパートの実質利回り2.7％というのは、かなり堅い数字で、築古のように大きくはブレないのです。
築古でもDIYでコスト削減すれば経費率は抑えられますし、たとえ新築でも立地を間違ってしまい、広告費を2〜3ヶ月積まないと埋まらないとか、空室期間が予想外に長引いてしまうと家賃ロスが大きくなります。
ですので、築古と新築どちらが絶対に優れているとは言えないのですが、もしあなたが築古のほうが圧倒的に投資効率が良い！と思っているなら、そうとも言い切れないということです。築古は薄氷の上で賃貸経営している側面もあるからですね。
ただ築古のメリットは、耐用年数超えなら減価償却を最短4年でとって手元にお金が残りやすいですね。また利回り15％20％などかなり高利回りの築古APが買えるなら、新築APよりキャッシュフローは良くなるのは間違いありません。
その点では、新築だと利回り7〜10％くらいですので、伸びしろが無いと言えばありませんね。あくまで突発修繕が少なく、経費率が抑えられるというですね。一つの側面として参考にして頂ければと思います。
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というわけで今月の報告は以上です！いつもブログをご覧いただきありがとうございます！
以下、関連記事です。
▼家賃3万円以下の築古アパート経営が苦しい理由を解説しています。
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