【2022年7月の家賃収入】キャッシュフロー重視の不動産投資が難しくなってきた件

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

今月は、新築アパートの建物解体をしたり、退去部屋の確認とステージングを実施したりと、マイペースに動いています。

 

ということで、今月の収入とトピックスを報告させていただきます。

【家賃収入と入居率】7月は退去1件が発生しました。

 

家賃収入は151万円ほど、経費差引後で142万円ほどです。ここからローン返済(約4割)があります。現在の、ローン残債は1億28万円(前月比ー48万円)となっています。

 

月末時点の入居率は、26戸中 25戸で入居率96%となっています。

 

今月は千葉アパート1号で退去がありました。入居者さんは2年ほど住んだだけなので、室内はあまり傷んでいません。ということで今回はクリーニング中心で終えて、ステージングを実施しました。

 

 

いつも管理会社にクリーニングしてもらうのですが、1Kで22,000円(税込)がかかっていました。

 

これって、もしかしてくらしのマーケットのほうが安いのかな?と思って調べてみたところ、ビンゴ!です。なんと14,000円でやってもらえたので、8000円もお得にクリーニングすることができました。

 

メッセージ機能

 

メッセージ機能でクリーニング後の写真も送ってもらえますし、最近は支払いもカード払いも対応しているので、現地で現金支払いする必要がなくなったのが良いですね。

 

みなさんも退去清掃の機会がありましたら、くらしのマーケットを活用してみてくださいね。その他にも、草刈り・エアコン洗浄・各種リフォームなどいろいろなサービスもあります。

キャッシュフロー重視の不動産投資が難しくなってきた件

先日以下のツイートをしました。

 

最近は物件高騰で利回りが低い物件ばかりなので、キャッシュフロー重視の不動産投資は厳しくなっていますね。ですから、多少利回りが落ちても安定感があり、長期的に戦える物件を融資で買うというのが、今後の勝ちパターンな気がしています。投資の「時間軸」をもう少し長く考えましょう。

 

私が不動産投資を本格的にスタートした2015年〜2017年くらいは、キャッシュフロー重視で物件を買う投資家さんが多かったように思います。

 

家賃収入からローン返済を引いて、毎月の「手取り」がいくらになるかだけに躍起になっている状態ですね。ペリカンもその例外ではなく、いかにキャッシュフローを増やすかだけに頭を悩ませていた時代がありました。

 

その後、スルガショックで一気に融資が厳しくなりました。

 

いまは地方郊外の物件はどれだけ積算評価が出ていても、融資が付きづらくなりました。今も、この傾向はあまり変わっていませんし、当面は閉まったままでしょう。

最近の不動産投資のトレンド?

その結果、今の不動産投資のトレンドは、ボロ戸建てをひたすら買い集める系か、もしくは金利高めのアパートローン(トラスト・静岡・オリックスあたり)で築古のアパートを買うかの2極化になっていると言えるでしょう。

 

戸建ても中古アパートも、利回り15%以上などという物件は、5、6年前なら数ヶ月に1件くらい出ていたのですが、いまは出物が無くなりました。あるとしたら全空・訳ありなど、玄人向きですね。

 

その結果、いまは利回りは10〜13%あたりのアパートなら、そこそこ地方の田舎であっても、物件は売れているようです。こういう物件で、ホントにちゃんと利益が出るのかどうかは慎重な判断をしないといけませんね。

 

よくあるのは、キャッシュフローもいまいち、資産性もいまいち、という築古物件を買っている人が非常に多くなっている印象です。

 

また昨今は、新築アパート投資も人気があります。

 

理由は、新築なので耐用年数いっぱい、もしくはそれ以上の融資が引けるためですね。ただ新築アパートも、利回り6〜7%くらいの建て売りを買う層と、土地から探す投資家さんと、ここも完全に二分しています。

 

建て売りアパートが全部ダメなわけではありませんが、かなり立地など厳選していかないといけませんね。業者の利益がたんまり乗っていたり、家賃が相場より高いもので計算されているようなケースが散見されます。

今後、投資妙味がありそうな投資法は?

結論、どんな投資法であっても、儲かる可能性はありますね。区分、戸建て、中古アパート、新築RC、どんな投資対象にも勝ちパターンというのは存在するでしょう。

 

大切なのは、投資の歪をちゃんと見つけて、そこに資金を注ぎ込むこと。これだけでしょう。

 

私個人的には、今後はこれまでやってきた戸建て投資と、土地から新築アパート。当面は、この2つだけに注力していきます。そして捨てるのには、中古アパート投資です。

 

なぜ中古アパート投資を捨てるか?というと、利回り10%前後で耐用年数超え物件を買うようなイメージだと、購入価格=土地値の物件でない限り、あまり儲からないと感じるからです。

 

いわゆる土地値物件ってやつですね。

 

では購入価格=土地値の中古アパートはどういう投資になるかというと、できるだけ低金利で資金調達できて、かつ短期で返済すれば、売却した時にまるまる資産になるとは思います。

 

しかしこの投資法は私の感覚では、あまり面白みを感じないというか、かなり地味な投資になると考えています。10年、20年とひたすら耐えるようなイメージになりますね。

 

私は資産形成のためだけに投資しているわけではなく、あくまでも幸せな人生を送るための手段の一つとして「投資」があるという位置づけをしています。

 

そういう意味では、時間をかけてお金持ちになるというのは、私のゴールにはなりえませんね。事業をつくる楽しさ、不動産を通して世の中を豊かにするような活動を、もっともっと追求していこうと思っています。

 

以上、7月の報告でした。最後までお読みいただき、ありがとうございました。

 

以下、関連記事です。

 

▼不動産投資のご相談をお受けしております。ご興味のある方はどうぞ。

 

▼個人名義で不動産投資をすることについて筆者の見解を書いています。

スポンサーリンク

Twitterでフォローしよう

おすすめの記事