2021年5月の家賃収入

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

今月は、まだまだ新築アパートの融資交渉が長引いています。空室対策も再度テコ入れをして取り組んでいます。そのあたりをご報告していきたいと思います。

 

では、さっそく家賃収入とトピックスです。

今月の家賃収入とトピックス

家賃収入の明細

 

家賃収入は106万円ほど、経費差引後で99万円ほどです。ここからローン返済(約4割)があります。残債は6343万円(前月比ー27万円)です。

 

戸建て9号が、春から稼働スタートしています。6月まで利息のみの返済のため、ボーナス期間に入っています。稼働後に、漏水等で修繕がありましたが、軽微な費用だったので安堵しました。

 

こちらの戸建てのビフォア・アフターをYouTube動画で公開しましたので、良かったらご覧ください。

 

 

群馬のアパートは、1件滞納が出ているようですが、たまに遅れる方なので、管理会社さんに一任しようと思います。

 

なお群馬アパートは、原状回復費の2部屋分が入金されないので、管理担当のTさんに電話したところ、Tさんが電話に出てくれません。電話が繋がらないまま3日ほど経過したところで、管理会社の店長さんから電話がありました。

 

電話では、、、「Tさんが仕事で病んでしまって、出社できなくなってしまっています。ご対応が遅くなり申し訳ありません」とお詫びのお電話でした。

 

この管理会社はエリア内では、かなりのアパート棟数を管理している会社です。しかし、管理担当が20代の若手2名だけで回しているので、そのツケがここに来て露呈したのだと思います。

 

Tさんはその被害者ということになりますが、鬱になったら一度仕事を離れて静養するしかないと思います。Tさんの一日も早い回復を祈りたいと思います。

今月の入居率

お部屋の入居率

 

今月末時点の入居率は、25戸中 24戸(入居率96%)です。

 

群馬のアパートが、空室が1つあります。店長さんと相談したところ、写真の再撮影をして、SUUMOの掲載枚数を増やし、パノラマ動画も撮影したいとの心強いご提案をいただきました。

 

私もその方向ですぐ快諾して、さっそく写真撮影してもらうことにしました。その反響を見て、次の打ち手を考えようということになっています。

 

しかし、家賃調整や設備増強などできることはやっていますから、やはり今年はコロナの影響でエリアの法人需要と学生需要が、ガタ落ちしてしまっていることが、空室が長期化している原因と見ています。

 

さて、今月は戸建てで1件退去予告が入っています。こちらは自主管理物件のため、今回人生ではじめて退去立会い&精算を自分ですることにしましたw

 

さっそく退去精算書のテンプレートをネットで見つけて、使いやすいように加工しました。これで当日、臨みます(笑)。ネットで賃貸募集を先行スタートしていますが、すでに3件くらい問い合わせが来ており、こちらは反響が好調です。

 

このように戸建て投資は、コロナ禍の中でも、バツグンに安定した引き合いがあると感じています。

 

アパートは地方エリアだと今年は入居付けが厳しいという声をあっちこっちで聞きます。一度空室が出てしまうと、簡単には埋まらない状況になっているようです。

 

一方で、戸建ては先々月買った物件も、1週間ほで入居が決まってしまいました。

 

これはもう需給の違いですね。

 

ビジネスは需要と供給のバランスで成り立っていますので、需要の多いもの(供給が少ないもの)を手掛けることが、投資においても一番の「成功法則」だと思います。

 

群馬アパートの残り1室の空室は、引き続き、管理会社さんと協力してなんとか埋めていきたいと思います。

ウッドショックと新築アパートの融資進捗について

ウッドショック

 

新築アパートの進捗ですが、4月に手付金まで入れて、契約が完了しています。

 

ですが、いま出ている大きな問題は、以下の2点ですね。

 

問題点
  1. 建築価格の上昇
  2. 融資付け

 

1の「建築価格の上昇」については、ウッドショックと呼ばれて、業界ではかなり話題になっていますね。

 

私が今回お世話になっている工務店さんでも、建材の調達に苦戦しているようで、建築価格が上振れる可能性があると報告いただきました。

 

その後、担当者さん頑張ってくれて、木材の問屋さんと相談して木材価格は据え置きにしてもらえるとのこと。ただし、アパートの上棟を8月中に終えることが条件になっており急がないといけません。

 

しかし、肝心の「融資付け」が、まだ難航しています。実は4月に審査してもらっていた地銀さんから、支店内ではOKが出たものの、本部でNGが出てしまいました。。。

 

理由は、私の所有物件が築古耐用年数超えがメインの構成のため、そこがマイナス評価されたこと。そして、建築する新築アパートの戸数が少ないため、1室空いたときの収支の安定性を危惧されたということでした。

 

そこで現在は、ふたたび融資付けに奔走しており、銀行さんとの調整が続いています。結果、現在2つの金融機関さんとお話しています。

 

今回、土地の押さえについては、現金購入するので、全く問題ありません。

 

最大の問題は、融資付けが遅れたことで、アパートの着工・上棟が遅れると、木材価格が上がってしまい、収益性に影響が出てくるということですね。

 

新築アパートを建築するのですから、いろいろなトラブルがあることは覚悟の上なのですが、木材価格が上がるというニュースは、新築アパート系の投資家さんにとっては、かなりの痛手でしょう。

 

少なくとも今年〜来年にかけては、建築費が上乗せで見積もりが出てくるので、利回りへの影響は回避できません。

 

ペリカンの新築アパートプロジェクトは、その前段階の融資面が難航しておりますが(笑)、融資交渉・工務店さんとの調整を引き続きしっかりやって、いま私にできる努力をしていきたいと思います。

 

最悪のケースとして、今年は着工できない事態になってしまうと、残念ではあるのですが、真摯に状況を受けとめて、自社のBS・PLと所有物件のポートフォリオを改善していく機会としたいと思います。

 

幸い、土地はすでに確保していますので、来年以降で再チャレンジするつもりです。

 

というわけで今月の報告は以上です!いつもお読みいただきましてありがとうございます。

 

以下、関連記事です。

 

▼不動産投資のご相談をお受けしております。ご興味のある方はどうぞ。

 

▼路線価以下で買う「戸建て投資」をおすすめしており、狙いについて解説しています。

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