(土地から新築アパート1号)図面作成スタート&いざ確認申請へ!

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

土地からファミリー向け新築アパートの「建築編」です。前回のつづきで、第8話になります。足かけ4ヶ月半もかけて、やっと信金さんから融資承認を得ることができました。

 

ここからはいよいよ新築アパートの間取り作成に移っていきます。すでに工務店さんのほうでは、融資審査と並行で、間取りのラフ図面は起こしていただいていました。

 

しかし、確認申請で出すことも考えると、早く図面を完成させなければいけません。

新築アパートの全体スケジュール

スケジュール

 

まずは全体のスケジュールですね。

 

アパート建設は、基礎着工から竣工(工事完了してできあがること)まで、約4ヶ月〜4ヶ月半かかると言われていました。

 

新築アパートを手掛けたことのある方ならわかると思いますが、1月上旬くらいにアパートが竣工し、2月〜3月の繁忙期にしっかり賃貸募集をするのがベストだと考えると、遅くとも8月〜9月初旬には着工しておかないと、1月までに完成しません。

 

そして建物自体が出来上がっても、敷地内の外構工事もありますので、意外に時間がかかるのですよね。その時点で、募集用の写真を撮ったりはできますが、最終的には「完了検査」まで終わらないと、入居者が住める状態にはなりません。

 

Point!
完了検査とは、建築確認を受けた図面のとおり施工されているか等について検査を行うことです。建築基準法の基準に適合していれば「検査済証」が交付されます。

 

したがって私の新築アパートは8月中に着工を目標にして、工務店さんと図面作成→確認申請を進めることになりました。この時点ですでに7月中旬で、もうギリギリです。

 

確認申請が終わったら、その後は地盤改良工事もあるので、急ピッチで進めないといけませんね。

新築アパートの図面作成スタート!

新築アパートの最初に出てきた、ラフ図面がこちらです。

 

ラフ図面

 

2階建てのテラスハウスで、このように左右に世帯が分かれています。上記は2階の間取りで、1階に大きな主寝室がもう一部屋ある構成になっています。

 

新築アパートって、こうやって本格的な図面が出てくると、だんだんワクワクしてきますよね。しかし、1点懸念点がありました。

LDKサイズに悩む

図面をずっと見ていると、なんとなくLDKが小さくないか?という疑問を持ちました。

 

もともとLDKが10.5帖しかないので、そんなに広くはないのですが、それでもダイニングテーブルを置いたら、テレビやソファスペースが取れるのか不安になってきました。

 

そこで建築士さんに相談してみることにしました。気になったのは、以下の赤線の部分ですね。

 

LDKの間取り

 

早速メールで「LDKの居室スペースが狭いように感じるのですが、赤線の長さはどれくらいですか?」と聞いてみたところ、すぐに建築士さんから返信がありました。メールには「赤線の長さは297cmです。この長さだと、どうでしょうか?? 」とのこと。

 

しかし297cmだと、私の自宅でメジャーで測ってみると、若干狭いような気がしました。そこで私は「赤線を310cm取ると、キッチンが狭くなりすぎますでしょうか?ちなみに私の自宅キッチンスペースが147cmですが、少し詰めても問題ない気もします」と再質問しました。

 

すると、すぐに修正した図面を送ってくださって、それが以下ですね。

 

修正後の図面

 

建築士さんのメールでは「上記の形にしてみました。キッチンスペースは140cmで、リビングスペースを316cm取る形としてます。」とのこと。

 

キッチン通路の最適な幅とは?
キッチンに置くもので一番大きいのは冷蔵庫ですね。冷蔵庫は、大きめのものだと奥行き70センチありますので、ドアの開閉も考えると最低140センチはないと、キッチン本体(またはフライパン等の持ち手)に干渉してしまいます。

 

リビングスペースが20センチも奥行きが出たことは、住む上では大きいポイントですよね。これならなんとかダイニングスペースとTV・ソファスペースの両方を取ることもできそうです。

 

このように建築士というのは、必ずしも実際の使い勝手まで考えて、ベストな間取りを一発目から提案してくれるわけではないということですね。

 

もちろん、施主によってものごとの優先順位が変わるので、当然のことではあるのですけどね。

 

最終的には施主である投資家自身が、出来上がった間取りをチェックして、より良い間取りに仕上げていかなければならないということですね。

雑草が多くて「地盤改良」できない

こうして確認申請に出す間取りが7月下旬に完成しました。

 

これで確認申請が出せるというところで、ある日工務店から電話が掛かってきて、「ペリカンさん!地盤改良工事を再来週入れたいのですが、事前に見に行ったら、敷地内の雑草がすごいそうです」とのこと。

 

現場を確認したところ、5月時点では綺麗な更地だったのに、2ヶ月ちょっとですごい草が生えていました。。。(汗)

 

雑草が生えた土地

 

このまま地盤改良工事会社に依頼すると、雑草処理に5万〜10万円とかすぐかかってくるらしいのです。こんな時は、いつも私はくらしのマーケット に依頼しています。

 

いつもは戸建ての庭程度の草刈りなので、けっこう量が少ないですが、今回は更地全体で150平米程度はありますので、けっこうな金額が予想されました。さっそく数社に見積もりをとったところ、良さそうな業者さんが見つかりました。

 

くらしのマーケット

 

150平米の敷地に対して草刈りして、刈った草の処分まで含めて、29000円ならわりと安い方ではないでしょうか。他の業者が4万円弱のところが多かったので、すぐにこの業者さんに依頼しました。

 

くらしのマーケットでの草刈り業者の選び方については、以前の記事「空き家の草刈りはくらしのマーケットがおすすめ!【料金相場も解説」をご覧頂ければと思います。

 

くらしのマーケットは、なんでも屋さんみたいな方も多くいるので、他の仕事も頼めるケースが結構あります。今回わたしが選んだ業者さんも、草刈り以外にも、不用品処分、簡単な大工工事などもできるそうです。

 

私もよく、クロス交換・ハウスクリーニング・電気工事・エアコン洗浄など、いろいろ依頼しています。ぜひ不動産投資の強い味方として、くらしのマーケット をご活用頂くと良いかと思います。

 

今回の草刈り後の土地は以下のように、綺麗になりました。これで一安心です。

 

草刈り後の土地

大トラブル発生!建築確認申請が通らない!?

トラブル

 

その後8月4日に、正式に工務店さんと建築請負工事契約を締結しました。

 

 

図面も完成したので、これであとは確認申請を提出して、申請が通れば、いよいよ8月中に着工できるぞ!と思っていた矢先、工務店さんから連絡がありました。何やらトラブルがあったということで、すぐにZOOM面談したいと仰るではありませんか。

 

かなり急ぎのようだったので、すぐに面談の日程を設けました。そして、当日ZOOM面談が始まったのですが、開口一番、工務店さんから「大変申し訳ありません!確認申請を出したのですが、役所からNGが出ました。。。。(泣)」という報告でした。

 

私は「えっ!どういうことですか?図面に何か問題があったのですか?」と聞いたところ、「はい、今回建物を敷地いっぱいいっぱいで計画していたので、北側のお部屋の採光が取れておらず、これでは通らないという話になりました。」とのことです。

 

これは大変なことになってしまいました!確認申請が通らないと、地盤改良もできないし、基礎の着工ももちろんできません。工務店さんとも話したのですが、結局は図面を作り直さなければいけないという判断になりました。

 

こうして順調に見えた私の新築アパート計画は、初っ端からスケジュール遅延が起こってしまったのです。というわけで今回は以上です。この続きは「(土地から新築アパート1号)採光と地中障害物のリスクに注意!」をご覧くださいませ。

 

以下、関連記事です。

 

▼ペリカンが「リタイア後の規模拡大方法」について解説しています。

 

▼セミリタイア後の私の「生活リズム」について公開しています。

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