こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。賃貸経営しながら、地方でまったり生活しています。
さて本日のテーマは、不動産投資で老後資金をつくる、です。
差し迫る老後の不安
老後不安などと言われて久しくなりました。なぜ、これほどまで老後のリスクについて触れられるようになったのでしょうか。歴史を振り返ってみたいと思います。
昔は、終身雇用で定年まで勤めたら、多額の退職金と手厚い年金が支給されて、十分に食べていける時代がありました。
しかし日本を取り巻く環境が、昔と今では大きく変わりつつあります。
現代では、賃金がなかなか上がっていないにも関わらず、国によるインフレ政策で物価を上げようとしています。これは給料が低いまま、モノやサービスが高くなることを意味するので、可処分所得は当然、減ります。
くわえて消費税は2019年には8→10％へ上がりました。私が幼少期のころは、消費税3％でしたからね。随分と高くなったものです。
そして年金問題があります。我々、現役世代の年金支給はゼロにならないまでも、今より確実に少なくなります。結果、老後の生活はキツくなるので、日本のサラリーマンは”70歳まで現役”の時代になりつつあります。
我々が覚悟しておかなければいけないリスクをまとめると以下です。
- 給与の減少
- 増税
- 物価の高騰
- 年金減額
老後の生活防衛資金はいくら必要なのか？
以前、老後破産しないための貯蓄額をシミュレーションしました。
（参考）老後破産しないための貯蓄とはどれくらいなのか？計算してみた
当然ながら、こういったシミュレーションは前提条件により、結果が変わります。
例えば、60歳で定年退職する場合を考えてみましょう。なぜ60歳なのかというと、リタイア後に旅行をしたり老後の生活をゆっくり楽しむのであれば、60歳という元気なうちにリタイアする前提のほうが望ましいと考えているからです。
年金は一説によると、現在30代の人なら老後は一人あたり15万円ほどもらえるらしいです（もちろん諸説あります）。
少し悲観的に考えて、一人あたり10万円で考えると、夫婦二人の不足金は以下になります。
- 家計支出：30年間（60〜90歳）×年間360万（月30万）＝1億800万
- 年金収入：30年間（60〜90歳）×年間240万（月10万×2名）＝7200万
差し引き3600万円不足しますね。
しかもこれは生活に必要な最低費用であり、旅行したり、趣味に没頭したり、病気になったときの臨時費用も考慮すると、5000万円程度は最低でも確保しておかないと心許ないです。
コツコツと真面目に貯金するのは得策なのか？
このように老後に必要な純資産を5000万円とすると、退職金で1000万〜2000万円確保できたとしても、足りない3000万円〜4000万円をどう工面するのか？ということになります。
対策として、30歳で結婚した夫婦が、毎月10万円を定年までの30年間コツコツ貯蓄すると、3600万円になります。
しかし、マイホーム・教育資金・子育て費用・親の介護・冠婚葬祭など、ライフイベントを考えると毎月貯蓄10万円を常に捻出するのは厳しいかもしれません。
定年退職して60歳を過ぎた多くの人が、再雇用で働いたり、奥さんがパート社員として就労するのは、このように明らかに金額が不足するからです。
投資の運用利回り
30〜40代の人であれば、早めに投資スタートしようということになるのですが、じゃあ株なのか、投資信託なのか、FXなのか、確定拠出年金なのか。選択肢は無数にあります。
投資において、もっとも大切なのは「運用利回り」です。どれくらいお金を効率的に運用できるかですね。
例えば、毎月10万円の積立投資で年間5％の複利で運用すると、30年間で8300万円になります。毎月10万円のコツコツ積立貯金するだけだと3600万にしか貯まりません。
もし8％の利回りで運用できれば1億5千万円、10％なら2億2千万円にもなります。利回り1〜2％の差で、これほどまで大きな開きが出るのです。
不動産投資の利回り
私が不動産投資をしている理由は単純です。この「運用利回り」を高めたいからに他なりません。
私の不動産投資のグロス利回りは約15％です。最終的な手取りベースの利回りでも10%ほどです。これはローン・経費などを引いた最終手残りです。
また不動産投資の最大の魅力はレバレッジです。これが効くことで現金投資とは違った次元で、資産形成がどんどん早くなっていきます。
時間を掛けるほど複利効果があるので、若いときからスタートするほど有利な投資ということですね。
デメリットは、賃貸経営なので手間が掛かることと、借金を負うリスクがあるということです。
しかしこの点については、最初はローンを活用しながら規模を拡大して、途中から繰上返済する投資家さんもいらっしゃいますね。
不動産投資だから、ずっとローンを利用しなけれいけないというルールはありません。
誰しも、その人が心地よいと感じる資産形成のスピードがあります。また個々人の目標により購入すべき物件も変わります。
もしあなたが現在やっている投資が、利回り3〜4％で若干物足りないと感じているのであれば、不動産投資を検討していくことは悪いことではないでしょう。
まずは悔いのないよう自分の人生と真摯に向き合い、何を得たいのか？、どこまで行きたいのか？という課題と向き合う必要があります。
その上で、今できるチャレンジ（投資）を精一杯していくのが、豊かな老後を送るヒントになります。
以下、関連記事です。
▼金額のロットが200万円〜700万円くらいで、利回りも13〜15％程度が狙えるのが戸建て投資の醍醐味です。
▼家賃収入50万円というのは生活をしていく上での一つのポイントになると考えています。ローン返済など引くと、サラリーマンの初任給くらいは行くでしょう。
