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あすなろLIFE

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老後資金のために不動産投資するという選択肢

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差し迫る老後の不安

老後破産とか老後不安、などと言われて久しくなりました。なぜ、これほどまで老後のリスクについて触れられるようになったのでしょうか。歴史を振り返ってみたいと思います。

 

昔は、終身雇用で定年まで勤め上げ、定年になったら多額の退職金と手厚い年金制度で、十分に食っていける時代でした。しかし日本を取り巻く環境が、昔と今では大きく変わってきつつあります。

 

現代では、賃金がなかなか上がっていないにも関わらず、国によるインフレ政策で物価を上げようとしています。これは給料が低いまま、モノやサービスが高くなることを意味するので、可処分所得は当然、減ります。

 

くわえて消費税は2019年には8→10%へ上昇する見込みです。自民党が選挙で大敗でもしないかぎり、安倍政権の続投によって2度も見送っている消費増税は、確実に実行されるでしょう。

 

そして年金問題があります。我々、現役世代の年金支給はゼロにならないまでも、今より確実に少なくなります。結果、老後の生活はキツくなるので、日本は”70歳まで現役”の時代になりつつあります。

 

我々が覚悟しておかなければいけないリスクをまとめると以下です。

  • 給与の減少
  • 増税
  • 物価の高騰
  • 年金減額

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老後にいくら必要なのか?

以前、老後破産しないための貯蓄額をシミュレーションしたことがあります。

 

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当然ながら、こういったシミュレーションは前提条件により、結果が変わります。例えば、60歳で定年退職する場合を考えてみましょう。なぜ60歳なのかというと、リタイア後に旅行をしたり老後の生活をゆっくり楽しむのであれば、60歳という元気なうちにリタイアする前提でいくのが望ましいと考えているからです。

 

年金は一説によると、現在30代の人なら老後は一人あたり15万円ほどもらえるらしいです(もちろんここも諸説あります)。少し悲観的に考えて、一人あたり10万円しか出ない前提で考えると、夫婦二人の不足金額の計算は以下のようになります。

 

  • 家計支出:30年間(60〜90歳)×年間360万(月30万)=1億800万
  • 年金収入:30年間(60〜90歳)×年間240万(月10万×2名)=7200万

 

差し引き3600万円足りません。しかもこれは生活に必要な最低費用であり、もし旅行したり、趣味に没頭したり、病気になったときの臨時費用も考慮すると、5000万円程度は最低でも確保しておかないと心許ないです。

コツコツと真面目に貯金

このように老後に必要な純資産を5000万円とすると、退職金で1000万〜2000万円確保できたとしても、足りない3000万円〜4000万円をどう工面するのか?ということになります。

 

対策として、30歳で結婚した夫婦が、毎月10万円を定年までの30年間コツコツ貯蓄すると、3600万円になります。しかし、マイホーム・教育資金・子育て費用・親の介護・冠婚葬祭など、ライフイベントを考えると毎月貯蓄10万円を常に捻出するのは厳しいかもしれません。

 

定年退職して60歳を過ぎた多くの人が、再雇用で働いたり、奥さんがパート社員として就労するのは、このように明らかに金額が不足するからです。

投資による運用利回りの違い

そこで30代〜40代の人であれば、早めに「投資」でもスタートしようということになるのですが、じゃあ株なのか、投資信託なのか、FXなのか、確定拠出年金なのか。選択肢は無数に出てきます。

 

投資でいちばん大切なのは、「平均運用利回り」だというのが私の考えです。

 

例えば、毎月10万円の積立投資で年間3%の複利で運用すると、30年間で5700万円になります。毎月10万円のコツコツ貯金だと3600万にしかならないので、これでも凄いことです。もし5%の利回りで運用できれば、7900万円にもなります。

 

つまり投資において最も大切なのが、この「平均運用利回り」ということになります。

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不動産投資の利回り

私が不動産投資をしている理由は単純です。つまりこの「平均運用利回り」をもっと高めたいからに他なりません。

 

私の不動産投資のグロス利回りは約15%です。そして最終的な手取りベースの利回りでも8〜9%強は得られています。これはローン・経費などを引いた最終手残りです。

 

また不動産投資の場合は、規模が大きくなると毎月の再投資金額(積立額)も大きくなっていくので、資産形成もどんどん早くなっていく特性があります。早く、若いときからスタートするほど有利な投資ということです。

 

デメリットは、賃貸経営なので手間が掛かることと、借金を負うリスクがあるということです。しかしこの点については、最初はローンを活用しながら規模を拡大して、途中から現金のみで再投資をしてリスクをぐっと減らしている投資家の方もいらっしゃいます。

 

したがって不動産投資だから、ずっとローンを利用しなけれいけないというルールはありません。1棟だけ新築アパートを購入して、老後まで丁寧に運営し、ローン完済後は毎月チャリンチャリンと家賃収入を得ながら、無借金で経営するのも悪くありません。

 

誰しも、その人が心地よいと感じる資産形成のスピードがあります。また個々人の目標によっても購入すべき物件が変わってきます。もしあなたが現在やっている投資が、利回り2〜3%で若干物足りないと感じているのであれば、不動産投資というジャンルも検討していくことは悪いことではないと思います。

 

ただし、不動産投資は事業的な側面として、「如何に快適なお部屋を、割安な金額で世の中に提供するか」という点が、成否を分けます。また仲介会社やリフォーム会社と上手にコミュニケーションしながら、効率的に空室を埋めていく交渉力。自らアイデアを出して工夫する力も大切になります。

 

最初は現金で購入して、戸建てや区分マンションから小さくスタートすることもできます。そして自信が付いてきたら次の展開を考えていくのもアリです。リスクばかり選好するのが正しいわけではありません。そこに「確実性」がないと、資産形成にならないからです。

 

まずは悔いのないよう自分の人生と真摯に向き合い、何を得たいのか?、どこまで行きたいのか?という課題と向き合う必要があります。その上で、今できるチャレンジを精一杯やっていくのが、老後に豊かな人生を送れることにつながっていくのだと信じています。

 

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