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あすなろLIFE

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戸建て不動産投資で最低限チェックすべき15のポイント

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これから不動産投資をスタートしたい人の中には「戸建て投資」を検討する人も多くなっているように感じます。

 

実際、私自身も戸建て投資についてのご相談を頂く機会が多くなっています。中でも、最も頻繁にいただく質問は「どのようなチェックポイントで物件を選べば良いのか?」ということです。

 

物件選定は、基本的にはマイホームとして戸建てを購入する際に気にするポイントとほぼ近いものがあります。なぜならマイホームでも賃貸用でも、そこに人が住むということにおいて、居住の快適性が最大のポイントになるからです。

 

したがって「自分ならここに住みたいか?」と考えることは非常に有効です。プラスアルファとして「融資が付くのか?」「出口戦略はどうするのか?」といった点が、投資用としての視点で追加されるようなイメージです。

 

今日は、その中身について具体的に、私がいつも気にしている物件選定のポイントをまとめてみました。

 

 

戸建て

再建築可能かどうか

どんな不動産でもそうですが、まずは再建築可能かどうか?という点は非常に大切になってきます。

 

物件を現金で買うのではなく、融資を活用するのであれば、再建築可能かどうかによって担保価値が大きく変わります。それば融資金額にも影響していきます。

 

基本ルールとして、建築基準法上の道路(原則幅員が4m以上の道路)に、間口が2m接道していなければいけません。これが再建築の初歩的なルールで、不動産投資家ならば誰でも知識として持っています。

接道義務

 

 

もし再建築不可の土地に建物が立っている場合、築40年でも築50年でも修復して建物を使わないといけなくなります。

 

もちろん再建築不可は絶対NGということではありません。例えば、利回り20%以上取れて数年で元本回収できるとか、利回りはそれなりだけど築年数が浅く、長期的な収益が期待できるのであれば、再建築不可でも投資としてアリになることもあります。

 

また最終的に解体&更地化しても、月極駐車場、資材置き場、コンテナ投資など別の用途として収益を生み出し続けるような好立地の物件もあります。

 

しかし、田舎の戸建ては、総じて立地が悪いのが大半なので、解体後の活用というのは難しいケースが多い現実があります。

土地値を試算する

次に、再建築OKな不動産であれば、土地値の確認は必ず行っています。

全国地価マップ | トップ

 

土地値は、上記の「全国地価マップ」を見れば、一目瞭然です。そのエリア全体の土地値と、「◯丁目◯番地」まで入れての詳細の土地値など、いろいろな観点で見ることができます。

 

なかには実需での相場(いわゆる実勢価格)の方が高い場合もありますので、路線価・実勢価格の両面から確認することができればベストです。

 

私の投資スタンスだと、地方エリアでの戸建てが主体なので、坪10〜15万円(平米3万円〜5万円程度)の立地を好んで買っています。

 

中には路線価のない土地もありますが、その場合は出口として二束三文での売却になってしまいます。そういった立地であれば私の場合は、200万円〜400万円くらいまでの物件で、家賃が5〜6万円程度取れるものであれば検討するようにしています。

インフラ(水道・ガス・排水)の状況

上水道ならば問題ありませんが、古い建物や田舎の地域だと井戸水になっていることがよくあります。私の所有物件でも、2つが井戸水ですが、その場合は水質調査はできれば行っておいたほうがベターです。

 

ガスは都市ガスなのかLPG(一般的にはプロパンガス)なのかのチェックが必要です。プロパンガスの場合は従量単価が都市ガスの2倍〜3倍と高くなりますが、プロパンガスが一般的な地方ならば何の問題もありません。

 

むしろガス会社からの設備貸与(給湯器、その他住宅設備)ができますので、初期コスト・修繕コストを抑えることができ、賃貸経営上メリットになります。

 

最後に排水ですが、下水道なら問題ありません。もし浄化槽になっている場合は、浄化槽が使えるものなのか確認しましょう。

 

くわえて最終排水場所が、側溝なのか浸透式なのかを確認します。側溝排水ならば問題ありませんが、浸透式だと浸透しなくなることがあります。

瑕疵のチェック

雨漏り、シロアリ、傾きの重大瑕疵は必ず確認しましょう。この3つは私のブログでも度々出て来るワードです。まず雨漏り跡について、各居室の天井とクロゼット内を最低限チェックします。

 

シロアリは仲介会社に履歴の確認と、床下収納があれば、収納ケース(プラスチックケース)を持ち上げれば、床下を見ることができます。土台の柱などが食われていたり、湿気がないかどうかチェックします。

 

傾きですが、携帯アプリの水平器でも良いですが、私は百均で買ったビー玉を持っていきます。築古だと若干傾きがある場合もありますが、ビー玉がすごいスピードで転がっていったら傾きが酷い状態なので、その場合私は投資対象から外します

水回りの設備

水回りは、リフォームで一番コストがかかります。主に、キッチン・トイレ・お風呂の3つです。特に、お風呂がバランス釜だったり、トイレが和式の場合は、賃貸募集上大きなハンデになります。

バランス釜と和式トイレ

こういった設備の場合は、取れる家賃が下がったり、内見すら入らない可能性もありますので、リフォーム代金も含めて、利回り計算をしないといけません。

キッチンはシステムキッチンが入っていればOKですが、古いタイプのキッチンでも、メイクアップシートなど活用すれば十分綺麗になります。

 

逆に、キッチンがボロボロで使えないレベルの場合は、入れ替えた場合の費用も考慮しておかなければいけば収支計算が狂いますので注意してください。

間取り

賃貸にも好まれる間取りと、人気のない間取りがあります。

まずは下記の図を御覧ください。

間取り例

どちらの間取りが不人気なのかは一目瞭然ですね。もちろんBが人気のない間取りですが、ポイントは以下の3点です。

 1.和室が多い
 2.一部屋当たりが狭い

 3.LDK仕様ではない

まず和室は賃貸では圧倒的に嫌われます。これは戸建てもアパートも共通です。

 

和室は、退去時の修繕コストを気にする方も多いですし、カビやダニなどの温床になるので小さなお子さんがいるとネガティブポイントになります。またベッドで寝たい夫婦にとっても和室はマイナスです。

 

また一部屋あたりの広さですが、特に2階のお部屋が狭い仕様になりがちです。Aもすごく広いわけではないですが、7帖の広めのお部屋を夫婦の寝室にして、6帖のお部屋は子供部屋にしようというイメージができます。

 

最後に、築古戸建てだとLDKがないことが頻繁にあります。まずLDKのルールを確認しておきます。

◆居室が1部屋の場合、8帖以上がLDK

◆居室が2部屋以上の場合、10帖以上がLDK

つまり戸建てだと1階に10帖以上無いと「LDK」とは呼びません。したがって上記Bの場合は、4DKということになります。

 

LDKが広いスペースになっていると、ゆっくり食事をできて、食後はソファにすわってまったりテレビを見ながら寛ぐことも可能です。これが6帖しかないと、ソファが置けなくなりますので、生活のイメージが湧きにくくなります。

外壁の状況

外壁のチェックは、チョーキングといって、指でこすって白くなると、劣化しています。このような場合は近い将来、外壁塗装が必要になります。

 

このチョーキングしている状態は、ペットボトル等でお水をかけたときに水を弾かないので、すぐわかります。水を弾かないということは、水が外壁に浸透しているということになるので、雨漏りが出てくるサインになっています。

 

また外壁チェックの際には、1階の出窓の部分や、2階のベランダの下の部分のコーキングチェックを行いましょう。コーキングが劣化してひび割れていると、そこから室内に雨水が侵入してきて、天井から雨漏りするケースが多いです。

 

このあたりはチェックが難しいので、最初はリフォーム屋さんや先輩大家さんと一緒に見に行くほうが良いかもしれません。

敷地周辺の環境

森が近いと湿気が建物内に篭りやすいので注意が必要です。湿気が多い土地は、住環境として気持ちのよい場所ではありませんし、和室があるとダニが出てくるリスクもあります。

 

また竹藪がすぐ近くにあると、タケノコが生えてきますので、これもリスク要因になります。私の1棟目戸建ても、裏庭に竹藪があり、タケノコが生えてくるような場所でした。

 

特に床下など覗いた時にタケノコが無かったので最終的には購入しましたが、毎年庭先にタケノコが生えてきます。私の物件の入居者さんは優しい方で「かなり伸びてくるようなら適当に切っちゃいますね」と言ってくれているので助かっています。

駐車場サイズと台数

駅徒歩圏で電車通勤が多いエリアであれば駐車場は不要になるケースもありますが、戸建て投資をするようなエリアだと、駐車場はマスト条件です。

 

駐車場サイズも普通車が留められればベストですが、軽自動車だけでも絶対NGではありません。欲を言えば、駐車場は2台分あると一番ベストです。

 

もし1台しか置けない場合は、近隣の月極駐車場(2台目用)を探しておいて、賃貸仲介会社に伝えておくと、賃貸募集において有利になります。地方エリアでは、旦那さんが普通車に乗っていて、奥さんが軽自動車を所有しているというケースはけっこうあります。

近隣の商業施設 

私の条件では、3km圏内(遠くても5km圏内)に、 スーパー・コンビニ・ホームセンターの3つがあることを重視しています。地方では基本的に、車で動くことになりますのでそれくらいの距離ならばOKです。

 

欲を言えばイオンなど大型のショッピングセンターの近くだと一番良いのですが、そういう立地は土地値も高くなるので、投資として成り立たなくなることが多いと感じています。しかしイオンが10km圏内など、車で30分程度走ればあるようなら、週末に出かけるシチュエーションを考えれば、それだけでも悪くない立地だと思います。

 

あとはファミレス、マクドナルド、牛丼など大手フランチャイズのチェーン店があれば心強い立地だと判断します。大手FC店は、必ず商圏分析や立地分析をして、マーケットに参入します。

 

田舎に行けば行くほど、人は住んでいても高齢者ばかりだったりするので、そういう立地では、若者向けのお店(マクドナルドなど)は出店していません。

 

ファミレスやマクドナルドなどは、若年層の人たちや子育てしているファミリー層がいる立地でないと出店しないと思いますので、そういった商業施設の質(誰をターゲットにしているお店なのか?)までしっかり確認しておくようにしましょう。

客付け会社と家賃相場

まずは、エイブル・アパマンショップ・ミニミニ・ハウスコムなど大手のFC賃貸仲介会社が、そのエリアにあるかどうかを見ましょう。気をつけなければいけないのは、例えそういった仲介会社があっても、看板だけ付けているだけで、お店の内情は古くからの不動産会社の場合があります。

 

たとえば(私の感覚的なものですが)20代〜30代の若い営業のお兄さん・お姉さん達が、営業目標達成のためにガツガツ営業しているような感じなら好感触です。そのエリアに、競合となるFC店が点在していると尚良いと思います。

 

一方で、50代〜60代の熟年の夫婦で経営やっていて、事務のお姉さんくらいしかいない旧来タイプの街の不動産屋さんばかりだと、不安があります。そういう会社は家賃管理だけ任せるのは悪くありませんが、客付け力がなかったり、フットワークが悪かったりするケースが多いと感じています。

 

客付け力の高い会社は、リフォーム後の写真撮影も最短でやってくれて、一日も早くインターネットで募集開始してくれるよう動いてくれるものです。

 

次に戸建ての家賃相場の確認ですが、ここも徹底的にヒアリングとネットで分析してみましょう。最低でも2〜3社に、賃貸が決まる家賃や実績などを確認します。

 

戸建ては物件自体が少ないので賃貸でも選ばれてやすいことが多いのですが、7万円くらい取れると思っていたら、5万円台がやっとだった、、、なんてことがあると、利回りが下がってしまいます。

 

家賃は、厳し目に見ることも大切です。ネットに掲載されている物件は、基本は売れ残り物件です。出ている家賃がそのまま取れるとは限りませんので、詳細ページで室内写真や立地まで見て、売れ残り原因などをチェックします。

最寄りの学校有無

戸建ては子供のいるファミリーを基本ターゲットにしますので、最寄りに、保育園・幼稚園・小学校・中学校・高校などがあると良いでしょう。

 

学校などは徒歩で1キロ〜遠くても2キロ圏内にあることが望ましいと思います。一度、入学すれば子供にとっても転校は負担になります。ファミリーで住めば、おそらく最低でも3年〜長ければ10年近く住んでくれる可能性もあります。

近隣のアパート空室状況

戸建て投資ということなので、アパートに住む人とはニーズが違ってくることが多いのですが、近隣のアパートの入居状況は確認します。

 

私も車で内見に行くことが多いので、商業施設のチェックとあわせて、近隣アパートの入居状況は必ずまわって見るようにしています。

 

最近は空室でもカーテンが掛かっているお部屋もけっこうありますので、電気メーターや集合ポストを見て、真の入居状況を確認することが大切です。入っていないお部屋は、集合ポストにガムテープが貼ってあったりします。

 

たとえば10戸あって1〜2戸の空室なら問題ありませんが、3戸以上空いていたり新築アパートが乱立しているエリアなどは、酷いケースだと半分空室などの壊滅的なこともあります。

 

もちろん、たまたま見たアパートのオーナーが賃貸募集を行ってなかったり(更地化目的など)、ボロボロのアパートであれば入居者が付きませんので、複数棟見てみることをおすすめします。

 

空室があまりにも多いエリアは、賃貸需要全体が落ちている可能性がありますので、たとえ戸建てであっても募集が苦戦するケースもあります。

嫌悪施設の有無

嫌悪施設とは、大気汚染、騒音、土壌汚染などを引き起こす施設や、風俗店、廃棄物処理場、火葬場、刑務所、牧場・養豚場などの臭いの出る施設などです。冬場の内見だと、牧場・家畜などの臭いに気づかないケースもあります。

 

したがってグーグルの地図で、そういう施設が近くにないか確認したり、もし近隣住民の人が歩いていたら夏に臭うのかどうかなど聞いてみるのも有効です。

廃業店舗がないかどうか

賃貸経営する上で、地方で閉店していると非常にマイナスなお店があります。

 

それはコンビニ・ファミレス・ガソリンスタンドの3つです。こういうお店が潰れているエリアは、若い人があまり住んでいなかったり、高齢化している街に多いと感じています。

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戸建て投資は、ファミリー向けの住宅ということを考えると、生活する上で必要なお店が潰れていると賃貸需要がどんどん減っているエリアになっている可能性があります。

 

また街が完全に成熟してしまっていると、高齢者が多くなり、若い人が引越してこないエリアになっていることもあります。

おわりに

戸建て投資で見るべきポイントというのは、これ以外にも沢山あります。

 

それは経験しないと分からない感覚的な部分もあり、すべてをここに書くことは難しいのです。しかし上記15のポイントをチェックするだけでも、大きなリスクは排除できるものと考えています。

 

すでに空き家は社会問題化しつつありますが、これからも空き家はますます出てくると思います。しかしどんなに空き家が増えても、その中から賃貸マーケットに流れる戸建てはごく一部です。そして、そこに投資のチャンスもあるのだと私は考えています。

 

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