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あすなろLIFE

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人口減少する中で不動産投資に未来はあるのか?

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人口減少社会と空き家率の推移

最近、いろいろなニュースや記事で、、、

これから人口はどんどん減っていくので、不動産投資に未来はない

という意見をよく耳にします。たしかに野村総研による最新の統計(H25)では現時点で空き家率は13.5%までに達しており、2033年の予測では空き家率が30.2%までに達する見込みです。

 

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このような統計を見ると、現在より2倍以上も空き家率が増える社会で賃貸経営をすることはかなりのマクロ的な不利を強いられる、と考えるのも頷けます。私も事ある毎にまわりから「これから大家業は大変だよ」と言われてきました。

 

人口が減少しても不動産投資は成り立つ

しかしながら私は、人口減少で空き家率が増えても「不動産投資は投資として成立する」と考えています。

 

例えば、私が不動産投資をしている千葉県ですが、賃貸用住宅の供給戸数は975,000戸あります。千葉県の賃貸用住宅だけに絞った空き家率は19.9%ということなので、約2割とすると194,000戸が空き家ということになります。781,000戸は入居者がいて、194,000戸は空き家なわけです。

 

現在、私は千葉県内に10戸しか所有していませんが、これが50戸になろうと、100戸になろうと自分の物件が781,000戸の中に入れば「満室」です。そして市場が大きいので影響が小さくなるとも考えています。100戸持っていても、市場全体(97万5千戸)の中では、0.01%に過ぎません。ありえない数値ですが1000戸持っていても、たったの0.1%です。

 

つまり市場全体のパイはかなり莫大なので、所有物件に対する市場の影響はそこまで大きくないと考えています。むしろこのくらいの戸数だと、入居付けの努力によってなんとかなるレベルです。

 

中には管理会社に任せっきりの地主がいたり、中途半端な志で不動産投資をやっているサラリーマンもいます。その結果「努力している80万戸弱(満室or高稼働)と、努力していない20万戸弱(空室)」という事実があるだけです。

 

空き家(空室)を恐れるより、努力をしたものだけが成功する世界だと考えています。

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都会が有利、地方が不利なわけではない

たしかに地方はこれからどんどん過疎化が進んでいきます。では不動産投資は都会の方が有利なのでしょうか?私はこれについても懐疑的です。

 

まず都市部の物件は利回りが、そもそも低いことが多い現状があります。都市部で新築を建てられるようなお金持ちや、大きな法人レベルの資金力があれば別ですが、個人のサラリーマンレベルでは、通常は都市部で不動産を購入してもせいぜい築古物件です。

 

だから、都市部で築古のボロアパートや区分マンションなどを探していけば、個人でも購入することができるかもしれませんがそういった物件は利回りも低く、追加のリフォームや設備投資がしにくい現状があると思います。なぜなら追加の設備増強や大規模なリフォームをすると、ただでさえ低い利回りなのに、より低い利回りになってしまって投資として成り立たなくなってしまいます。

 

都市部は賃貸需要が安定している代わりに、 元々の利回りが低いので不動産としての差別化するような「思い切った設備投資」がしづらい側面があります。反面、資産性はありますので低コストでリフォームできて常に満室経営を維持できれば、10年後、15年後に売却した時にそこそこの手取りはあるかもしれません。

 

投資スタンスを決めよう

このあたりは不動産投資で安定したインカムゲインを得ていきたいのか、年金的に10年後・15年後にキャピタルゲインを得たいのか、という投資スタンスの違いによって、取るべき戦略が変わってくる、ということです。

 

私の場合、現時点ではキャピタルゲインはおまけ程度で考えており、基本はインカムと金融機関による融資を軸とした戦略で考えています。逆に、キャピタルゲイン目的で行くのであれば、銀行融資を使った戦略を取る必要があまりない(利払いがもったいない)とも考えています。

 

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