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あすなろLIFE

不動産投資家がお金の話、WEB・IT、書評、雑記など多方面に書いていきます

【不動産投資】木造一戸建て2LDK/千葉県八街市/利回り17.1%

5棟目戸建て

※賃貸不動産の「購入記」の第5回目になります。

 

2016年4月に4棟目のアパートを決済したことで家賃収入が60万円を超えてきました。手持ちの物件はすべて銀行による抵当権が付いていますので、ここからはまたキャッシュを貯めて、小さい物件を購入していく方針で不動産投資を進めてきました。

そんな2016年も終わろうとしている師走の12月。運命の5棟目との出会いがあったのです。

目次

物件との出会い

この戸建てはアットホームというサイトで見つけたのですが、通常だとポータルサイト上では「中古住宅」を選び、そこからエリアや築年数、その他の条件で絞って探していくのが王道です。しかし今回は「投資用・事業用」→「売その他」という、普段とは違う切り口で、物件を探していたところ、この戸建てに出会いました。

楽待や健美家などは不動産投資をする方のためのポータルサイトなので検索方法はシンプルですが、アットホームの場合は投資家だけでなく実需の人(マイホーム購入層)の人もたくさん見ているため、切り口が分かれていたのです。

今回の物件はアットホームの”中古住宅カテゴリー”には掲載されていなかったので、そこだけで物件検索している人には見つけられませんし、通常の投資家も中古住宅カテゴリーの方が物件数が圧倒的に多いため、そちらしか見ていない人が多いと思います。このように実需の人も見るサイト(ホームズなどもそうです)では、検索の切り口を変えることでお宝物件を見つけることもあるので見逃せません

今回の物件も、、、

  • マーケティング観点で立地分析する
  • 物件の強みを考える
  • 物件の弱みを考える
  • 出口(売却)を考える

という4つの切り口で分析し、最終的には購入判断でGOになりました。内容が重複しますので、ここでは省きますが、分析内容の詳細について興味のある方は、以下のページよりご覧ください。

www.asunarolife.net

融資は日本政策金融公庫を活用

今回の物件は、350万円ほどでしたので手元現金を使っても良かったのですが、レバレッジということも考えて融資を活用することを検討しました。そして無担保で買えれば次の物件の購入の共同担保として使えることから、日本政策金融公庫の無担保ローンを活用することにしました。

通常は、不動産を購入する時に金融機関の融資で買うと、その金融機関へ担保として差し出して、抵当が付いてしまいます。しかし日本政策金融公庫は、唯一、無担保で融資してくれる金融機関で、その枠も2000万円までとかなり使うことができます。厳密には、例えば500万の田舎の耐用年数オーバーの戸建てだと固定資産税評価が200万円くらいしかありませんから、足りない300万円を無担保枠を使って融資してもらうというイメージです。

公庫の申込時の必要書類

「無担保融資」のお申込みに必要な書類は以下になっています。

  • 借入申込書(公庫所定)
  • 企業概要書(公庫所定)
  • 確定申告書および申告決算書または収支内訳書
  • 所得税の領収書(固定資産税、住民税、消費税でも可)
  • 見積書(カタログ等設備投資額の分かるもの)
  • 返済予定表(ローンがある場合)
  • 預金通帳(半年分)
  • 家賃入金が分かるもの
  • 免許証

申し込みから融資承認まで

融資の申し込み(公庫に書類一式を送った日)が12月2日頃で、そこから1週間以内に面談の連絡がありました。面談に行ったのが12月11日。そして本承認が12月26日に降りました。金消契約が28日に行って、送金は12月30日になります。以上より、申込みから送金までは1ヶ月程度かかりました。

これは初回の申込みですので、2回目以降の追加融資は、最初の書類のやり取りや面談などを飛ばせますので、もっとスピードアップできると思います。ただし不動産を買う場合には、公庫の担当者が物件の現地視察や、社内の稟議もありますので、どんなに早くても2週間程度はかかると思っておいたほうが無難です。ノンバンクのように2、3日で事前審査してくれるようなスピード感はないので、しっかりと物件をグリップしておかないといけません。

公庫の融資条件

また公庫の融資条件は、金利は1.86%と地銀と比べても低い金利で、かつそれが固定金利なので、マイナス金利のこの時代において、将来の金利上昇負担に怯えることなく活用することができます。しかし無担保ローンの返済期間は、最長で15年なのでノンバンクのように20年〜30年など長くしてキャッシュフローを出すことはできませんが、金利が低くて、返済も短ければガンガン元本返済も進んでいきます。

しかも築古だろうと関係なく融資してくれますので、短期返済で多少返済が多くなっても、しっかりとキャッシュフローが出る高利回りの物件にピッタリの金融機関です。また無担保ローンなら、次なる物件購入の共同担保に使えるので、買い増ししていきたい人は活用すべき金融機関です。最初の借り入れからは最低1年前後の返済実績を見て次の融資を相談することができます。年収基準もそこまで高くないので低所得のサラリーマンでも融資してくれますが、面談では家計の収支や事業実績について質問攻めにされますので、しっかりと事前準備をして、事業として成立することをアピールする必要があります。

公庫の追加融資について

こんなに使い勝手の良い公庫ですが、今後の追加融資について聞いてみました。すると、、、「次の融資は1年くらい期間を空けてください。ただし明確に基準があるわけではないので、その時の経営状況、資産状況により相談に乗れることもあります」とのことでした。

つまり、返済を滞りなくして信用を積み重ねないといけなくて、その期間が最低でも1年だけど、手元現金が潤沢だったり、経営が絶好調なら、もちろん融資は検討できますよ、ということです。なので、半年とか、1年未満でも、自信があるなら申し込む価値はあるかもしれませんね。

おわりに

 5棟の不動産を購入して、家賃収入は65万円程度になりました。今後は現金で間違いのない低価格の無担保物件を買ったり、それを担保にして小さいアパートを買って、よりキャッシュフローを厚くしていく戦略を考えています。常にリスクを考えて、手元現金にも余裕を持たせて、賃貸経営を進めていきたいと思います。