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東京オリンピック後に不動産バブルは崩壊するのか!?

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2013年9月、東京オリンピック(夏季開催)が56年ぶりに決定し、日本の景気回復に一段と拍車が掛かったのは記憶に新しいところです。2008年には8,000円台だった日経平均株価も2017年には20,000円台にまで回復し、不動産価格もリーマンショック前の水準を超えるなど、現在は不動産バブルの様相を呈しています。

 

いくら超低金利時代に突入したとは言え、住宅ローンを組んでマイホームを買おうかどうか検討している人たちの中には、もうちょっと待つべきなのかどうか思案している人たちもいるでしょう。また収益不動産の購入を検討している人にとっても、不動産購入は東京オリンピック後まで待つべきか?という議論は、常にあります。

 

本日は、東京オリンピック開催後の不動産価格がどうなるのか考察してみます。

日本の不動産価格と日経平均の関係

不動産価格と日経平均株価

 ※図は首都圏中古マンション価格を元に筆者作成

 

これまで日本の不動産価格は、日経平均株価と連動する傾向にありました。実際、2012年〜2013年にかけて安倍内閣が発足し、東京オリンピックが決定した後には日経平均株価も一段と上昇。上の図を見てもその頃(2013年)を境にして、国内不動産価格が上がっているように見えます。

 

確かに、東京オリンピック決定により首都圏の湾岸地域が再開発されたり、タワーマンションの建設が相次いだことを鑑みれば、不動産価格上昇とオリンピック開催決定には少なからず因果関係があることは確かです。

歴代の開催国の景気変動について

五輪前後の経済成長率

※図は日経スタイルより抜粋

 

つづいて、歴代の開催国の五輪前後の経済を見てみます。6カ国中、オリンピック後に経済成長率が上がったのは米国だけで、あとの5カ国は下がっています。

 

オリンピックにより、いわば前倒しの公共事業や企業の投資があるとすると、東京オリンピック開催後にはその反動で、日本経済も鈍化するのは必至のようにも見えてしまいます。

 

東京オリンピックが不動産価格に与える影響

問題点に戻ります。日経平均株価と不動産価格が連動していることを前提とすると、オリンピック開催後に日経平均株価が大幅下落すれば、不動産価格も一気に下がり不動産バブルが崩壊するというシナリオが成り立ちます。

 

しかし私は、この状況にはいささか懐疑的です。その理由は2つあります。

 

まずオリンピック決定前の2013年8月末の日経平均株価は1万3388円。オリンピック開催決定後(9月〜10月)の日経平均は14000円〜15000円前後と上昇幅としては1000円〜2000円に過ぎません。

 

一方、2012年夏頃、株価は8000円前後でしたが、安倍政権が発足した2012年10月を期に、株価は11,000円を超えて、2013年4月の日銀の金融緩和(通称:黒田バズーカ)により15000円台まで上昇しました。つまり株価というものはオリンピック開催よりも、国の政権や金融政策による影響が大きいと言えます。

 

もう一つの理由は、日本の経済規模からするとオリンピックの経済的効果は限定的だということです。 東京オリンピックの波及効果は3兆円ほどと言われています。しかし日本の国内総生産は500兆円です。オリンピック後に経済が鈍化した新興国と違って、日本や米国のように経済規模が大きい先進国にとって、オリンピック前後での経済への影響はそこまで大きくないと考えています。

終わりに

現在の不動産バブルは、アベノミクスや日銀政策によるものが大きいと私は考えています。実際にそれら国の政策によって、日経平均が大きく上昇したのは事実です。

 

株価に大きな下落を伴うような変動があるとすれば、リーマンショックのような世界同時不況や戦乱などによる影響の方が圧倒的に大きいでしょう。

 

世界規模でのグローバル景気は、ヘッジファンドなどの投資資金(リスクマネー)の動向に左右されることが多いため、バブルが崩壊した際には、米ドルや日本円などの安全資産に流れてくる傾向にあります。これが株価下落と不動産バブル崩壊を招きます。

 

したがって「2020年の東京オリンピック終焉により、不動産バブルが崩壊する」というのは幻想のように思えてなりません

 

不動産は、買いたい時が買い時であり、売りたい時が売り時なのです。住宅ローンを組むことを検討する人も、収益不動産の購入を考えている人も、不動産売買のタイミングは自分で判断するしかない(オリンピック後に不動産価格が下がるとは限らない)、というのが結論です。

 

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