こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
メガバンクから一発目のアパートローン融資を引くのは、至難のワザです。ですから、個人が最初に案件を持ち込んで、聞いてもらいやすいのは地銀・信金・ノンバンクあたりになってきますね。
なかでも地方銀行は、比較的営業エリアも広いので、おすすめですね。そういえば、私も1棟目アパートは、地銀さんで融資してもらいました。
今回は、この中で「横浜銀行さんの最新のアパートローン融資基準」をヒアリングしてきました。2019年に千葉銀行とも業務提携を発表したことで有名です。
本記事が、みなさんの不動産投資の規模拡大に貢献できれば幸いです。
横浜銀行は、神奈川または東京23区で積極融資
横浜銀行の国内の店舗展開は、神奈川・東京・群馬・名古屋・大阪の5県ですね。
本店は、神奈川県横浜市の西区にあります。
- 神奈川 177店舗
- 東京 25店舗
- 群馬 3店舗（前橋・高崎・桐生）
- 愛知 1店舗（名古屋）
- 大阪 1店舗（大阪市）
- 海外 2店舗（上海・シンガポール）
合計：209店舗
※横浜銀行HP「店舗・ATMのご案内」より
上記のとおりです。
店舗は神奈川が圧倒的に多いですね。
ちなみに、神奈川県内の貸出金のシェアは34.8％と、およそ県内の3分の1を占めるのはスゴい実績といえるでしょう。県外では東京・群馬・名古屋・大阪にも展開しています。
貸出残高は11兆1,331億円ほど、預金残高は14兆3,209億円ほどで、まさにメガ地銀です！全国地銀ランキングでは、堂々の1位となっています。
（参考）横浜銀行（Wikipedia）
融資可能エリアについて
関東では、おもに神奈川県と東京都内が融資エリアということになります。
個人で申し込む際は、住まいが神奈川または東京都内にあることが条件になります。法人だと、支店のあるエリア内に法人の登記が必要になります。
お申込者の条件と融資上限額について
融資は、個人・法人とも可です。
サラリーマン大家でもOKですが、基本はマイホームを持っている方が対象になります。これはマイホームも持っていないのに、投資用物件を買うというのは好ましくないという見解だからだそうです。
年収制限は、1棟物の融資ではありません。しかし、区分マンションの場合は、年収700万円以上が条件になっています。
なお融資を受ける受けでの一番のポイントは、以下になります。
なお自己資金20％というのは、総事業費の2割になります。
たとえば、7000万円の新築アパートの場合、購入時諸費用が500万なら、トータル7500万のプロジェクトになります。
その2割が頭金になりますので、自己資金は1500万円になりますね。この資金はキャッシュとしてもっていれば良いということではなく、実際に投入しなければいけません。
都心部の場合は、積算評価だと担保割れするので、2割以上の自己資金が必要になるケースも多々あるようです。必ずしも2割出せば審査が通るという話ではありません。
なお共同担保も可能ですので、足りない自己資金分を、他の担保物件を差し入れることも可能です。融資上限は3億円となっていますが、プロパーなのでそれ以上も相談することはできます。
金利と融資期間について
基本金利は1％〜1%後半という水準になっています。
ただし金利は、属性・実績などによりかなり変わるようです。一概に言えないようですが、目安は上記になります。
融資期間は、以下のルールになります。
- 木造：最大22年
- 重量鉄骨造：最大30年
- RC造など：最大35年
法定耐用年数内が、ルールとなっています。
木造アパートの場合、劣化等級等を取っている場合は、最大で30年まで伸ばせる余地があります。ただし、ここは支店によって耐用年数内を基本でそれ以上は伸ばせないと言われたりしたので、支店によって見解がちょっと違う点でした。
物件の担保評価について
基本は、積算評価がベースになっています。
積算評価ですので、基本は路線価ベースで土地評価し、建物は新築価格ですね。そこに、独自の掛け目を入れていきます。
ですから、横浜や都内の案件だと、だいたいは積算割れすることから、自己資金が最低2割〜それ以上求められると思っておいたほうがいいでしょう。
法人であれば、現在の財務内容やキャッシュフローなどトータルで評価するそうなので、同じ物件でも2割の自己資金で済むこともあれば、それ以上が求められたり、かなりマチマチだそうです。
なお不動産鑑定士による評価を入れれば、収益還元で一部見て、評価を伸ばせることがあるそうです。
あとがき
昨今の融資事情を代表するような内容でしたね。自己資金20％ルールが、それを物語っていますね。
今回のヒアリングは東京都内の3支店にヒアリングした内容になります。神奈川の支店だと、また違った内容になるかどうかは未確認です。
新築または残耐用年数が長めに残っている物件があれば、ぜひ持ち込んでみてはいかがでしょうか。
以上、皆様のご参考になりましたら幸いです。
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