【東京ベイ信用金庫】アパートローンは耐用年数超の築古物件もOK!

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。千葉を拠点に不動産賃貸業をしています。

 

日本において、法定耐用年数オーバーの物件に融資してくれる金融機関は多くありません。なぜなら、金融機関は収益性より積算評価で融資判断することが多いからです。

 

すると法定耐用年数オーバーだと、建物評価がゼロになるため、融資が伸びないというカラクリですね。

 

しかし中には法定耐用年数が切れている物件にも融資してくれる金融機関があります。その一つが、東京ベイ信用金庫のアパートローンです。

 

東京ベイ信金は中古アパート、新築アパート、そのどちらにも融資しているので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

東京ベイ信用金庫は千葉・東京・埼玉・茨城にて営業展開

融資

 

千葉県市川市に本店がある信用金庫です。東京ベイとありますが、本拠地は千葉です。

 

預金残高5200億、貸出残高は3290億ほどで小規模です。「信用金庫 預金残高ランキング 全国版」においては、信金の中でも日本で70位台となっています。ちょっとマイナーな部類ですね。

 

しかしながら、店舗数は27店舗あり、そこそこ広域展開しています。

利用条件・属性など

東京ベイ信用金庫のアパートローンは以下が利用条件になります。

 

アパートローンの利用条件
1.個人(サラリーマン・個人事業主)、法人とも可能
2.年収要件などは特に無い
3.セゾンファンデックスの保証付き

 

年収要件が厳しくないことはプラスポイントですね。属性が低くてもチャンスがあると言えるでしょう。もちろん、属性が良いほうが融資条件は優遇されます。

 

一番の特徴は、3の「セゾンファンデックス保証付き」という部分ですね。

 

通常だと信金は、信用保証協会付きというケースが多いのですが、東京ベイ信金さんは「セゾンファンデックス」が保証会社として入るのがスタンダードになっています。

 

セゾンファンデックスは独自で不動産担保ローンがありますので、評価方法はそれに準じます。※詳しい、評価方法は後述します。

融資可能エリアについて

融資エリアは、東京・千葉、そして埼玉・茨城の一部エリアと信用金庫としてはそこそこ広域です。

 

店舗展開

※《画像引用元:東京ベイ信金のHPの店舗マップより》

 

基本ルールは「自宅最寄りの店舗に融資相談する」ということになります。

 

自宅が営業エリアにないと、融資がだいぶ厳しくなります。

金利・融資期間・融資額について

変動金利で2.775% 〜 6.775% (保証料を含む)です

 

ただし、金利は融資対象物件と既存の所有物件の収支状況で金利が変わります。電話でヒアリングした感触では金利は3%台前半〜中盤くらいとのことでした。

 

上得意さんだと金利2.775%で出した実績もあるということでした。

 

Point!
※本家のセゾンファンデックスのアパートローンが金利3.65%(2019年4月現在)なので、東京ベイ信金を通すことで多少優遇されているメリットがあります。

 

期間は法定耐用年数超でも可能。最長35年まで融資できます。

 

融資額は100万円〜1億円までなので、比較的小さめのロットのほうが相性が良いでしょう。

 

なお共同担保もOKとのことなので、物件単体で融資が伸びない場合には、抵当の付いていない所有物件を担保入れすることは可能です。※実際、そのようなスキームでの融資実績もあるとのことでした。
ただし無担保の戸建てを所有していて、それを担保にこの商品を使おうとすると「事業性資金」の名目となってしまうので、かなり高金利になるそうです。
例えば私が所有している路線価680万の市街化区域の戸建てについて、これを差し出して、融資を引けるか相談してみましたが、購入時に同時担保なら金利は2.775〜3%台というだそうです。
しかし、すでに所有している無担保物件を差し出す場合は、事業性資金となるので、金利5.775%で期間15年と言われました。後付け融資的につかうのは金利的にちょっと厳しそうですね。

物件評価方法について

物件評価は、積算評価が中心になっています。

 

保証会社のセゾンファンデックスが独自でやっているローンも、田舎の物件は融資していません。

 

したがって、物件の立地・土地値などが大きなポイントとなることは間違いありません。

 

自宅が営業エリア内にあり、耐用年数切れでも立地の良い物件を買うのに適していると言えるでしょう。

新築アパートのプロパー融資はやっているのか?

東京ベイ信金も、新築アパートへのプロパーローン(セゾン保証ではないもの)もやっています。

 

2021年3月にヒアリングしたところ、新規のアパートローンは停止しているとのことでした。理由は、昨今のスルガ・レオパレス事件などを受けて、かなり融資は絞っているとのことでした(担当者談)。

 

しかし、その支店とは違う隣町の支店に2021年7月にヒアリングしたところ、新築アパートのプロパー審査は可能ということで、現在審査していただいています。

 

新築アパートの場合、ヒアリングした結果、以下の条件でした。

 

  • 金利は2.3%前後
  • 担保評価は購入価格の7掛けで見る

 

上記についてそれぞれ補足しておきます。

 

まず金利については、一見さんで1%台で引くのはちょっとハードルが高そうでした。1%前半で引く場合には、本部での審査が必要になるということでした。

 

次に担保評価ですが、こちらは購入価格の7掛けで見るということでした。

 

私の新築アパートは土地+建物で3300万くらいの案件で、担保評価は2300万でした。そして私の融資希望額は2550万くらいで出したのですが、担保評価との乖離が250万くらいの案件ということになります。

 

この担保評価割れがどうなるのか、まだ審査中なので未知数です。土地は現金購入して、建物融資だけの融資という形だとかなり審査しやすいということでした。

 

この結果については、また弊ブログでも公開していきますので、もうしばらくお待ち下さい。

 

以下、関連記事です。

 

▼法定耐用年数超えなら三井住友トラストも有名です。初期のキャッシュフロー狙いに適しています。

 

▼融資が厳しくなってきた時代における不動産投資拡大法について持論を述べています。

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