築古アパート

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

賃貸業スタートして5年間で、アパート3棟・戸建て7棟を購入してきました。

今後は「売却タイミング」が一つのポイントになるだろうと考えています。

 

先日、所有アパートの売却案について、以下のツイートをしました。

 

所有物件を一つ売りに出そうかと思っています。管理会社に売買部門があるので、そのままお願いする予定です。とはいえ、利回り20%弱あって満室なので、焦らず徐々に下げていく作戦。最悪、売れなくても問題ありません。

 

こちらのアパートの収益性はわりと良いので、売れなくても問題ありません。

 

ですが、売却も一つの経験としてアリかなと考えています。

 

今回は、築古アパートの売却タイミングを見計らう上での3つのポイントを纏めておきたいと思います。

築古アパートの売却はいつがベストか?

売却

 

以下の3つが最重要ポイントとなるでしょう。

 

  1. 減価償却費と税金
  2. 大規模修繕するタイミング
  3. 管理のストレス

 

それぞれ詳しく解説していきます。

 

1.減価償却費と税金

木造の法定耐用年数超えの場合、最短4年で建物価格分を減価償却費として計上できます。

 

おそらく、多くの築古投資家の方が、これにより所得税を圧縮しているでしょう。減価償却費は、本当にありがたい経費ですよね。

 

一方で、減価償却して経費計上すると、将来にツケが回ってきます。

 

Point!
具体的には、売却時に帳簿上では、土地価格しか残っていないことになります。すると、「購入価格ー土地価格」という図式で、そこに税率(個人の場合は保有5年未満は39%、5年超は20%)を乗じて、譲渡所得税の支払いが発生してきます。

 

融資でアパートを購入していると、売却による最終手残りの計算は以下のようになりますね。

 

【最終手残り】=売却価格ーローン残債ー売却時の仲介手数料ー譲渡所得税

 

上記の知識は、ちゃんと勉強している大家さんは知っている、基礎知識と言えるでしょう。

 

「購入から5年後」というのが一つの節目ということですね。なぜなら、減価償却が切れるのも購入から4〜5年、短期譲渡・長期譲渡も5年がポイントになるからです。

 

なお上記は、個人名義で不動産購入した場合です。

 

法人を設立して、不動産を購入した場合は、保有期間による税率(譲渡所得税率)の違いはありません

 

法人だと収入(譲渡益)と経費を相殺することもできますので、売却する物件がある年に、大規模修繕をすることで、税金を圧縮することができます。これは法人設立のメリットでもありますね。

 

個人名義だと、その物件単体で譲渡益の支払いが出るため、税金コントロールは基本できません。長期譲渡(保有5年超)になれば税率は下がりますので、保有期間でタイミングを取るのが王道ですね。

 

法人名義で購入すると、長期的にはプロパー融資も引きやすくなります。ただ、まだこれから1つ2つ小さいロットの不動産を買っていくレベルの人は、個人で買うのか、法人で買うのか多少迷われるかもしれませんね。

 

私の場合は、個人でサラリーマン給与を含めた節税を実行しつつ、昨年から法人化をしました。今後は、節税・融資の2つの観点から、法人での購入に力を入れていきたいと考えています。

2.大規模修繕するタイミング

大規模修繕

 

次に、大規模修繕のタイミングが一つのポイントになります。

 

Point!
大規模修繕とは、主に屋根・外壁塗装ですね。しかし屋根は、例えばスレート屋根であれば塗装、カバー工法、葺き替えなどいくつものオプションがあり、それぞれ費用も違います。1棟マンションであれば、屋上防水、エレベータ更新なども出てきますので、様々なメンテナンスコストが出てきます。

 

私が今回売却に出すアパートは、屋根は瓦で、外壁はモルタルです。したがって、瓦の点検と外壁塗装、階段塗装あたりが、大規模修繕のメインになってきます。

 

以前、「【はじめての1棟アパート投資】5年間の収支と出口戦略について」で、そちらのアパートの収支を公開しました。だいたい年間70〜80万円くらいの手残りとなっています。

 

しかし、来年から減価償却費が切れて所得税が上がりますので、このタイミングがホールドor売却の分水嶺という感じになっていますね。

 

大規模修繕すると150万くらいを見込んでいるため、約2年分のキャッシュフローが消えていくことになります。

 

これは結構大きいのですが、大規模修繕することで経費にできることと、またアパート自体も10年〜15年くらいは経営できるため、メリットもあると考えています。

 

売却かホールドかを占うポイントとして、この大規模修繕費用を正確に把握しておくことは大切です。

 

外壁塗装業者も、だいたい無料で点検・見積もりまではしてくれます。費用を見積もっておくことが大切でしょう。

3.管理面のストレス

最後に管理のストレスです。

 

精神的な負担としては、主に「物件までの距離・修繕クレーム頻度・入居者トラブルの有無」などが影響してきますね。

 

私は現在千葉県在住ですが、今回売りに出すアパートは信州にあるため、車で片道4時間ほどかかります。

 

当たり前ですが、物件は近場のほうが管理しやすいですね。遠方だとどうしても外壁の状況など、すぐに目視チェックすることができませんからね。DIYでちゃちゃっと原状回復することも不可能です。

 

その点では、信州はこれまで天災の影響もほとんどなかったので、あまり気にせず所有を続けてきました。しかし、2019年秋の台風では千曲川の氾濫により、長野の一部エリアはかなりの被害が出ました。

 

幸い、私のアパートは何も被害がありませんでしたが、今後はこうしたハザード的な観点も考慮すべきでしょう。

 

もちろん万が一の修繕は、火災保険が使うことができます。しかし、もし入居者が住めない状態になってしまうと、その間の家賃収入はゼロになります。※火災保険の家賃収入特約は一つのリスクヘッジですね

 

またアパートは古くなると修繕が出てきます。水道管が弱いとか、屋根から雨漏りするとかですね。そういった物件特有のクセみたいなものがあります。

 

こういった修繕リスクを考えて、年間の手取りがより厳しくならないか予測を立てておくべきですね。それもまたホールドか売却かの判断ポイントになるでしょう。

おわりに:売却を絡めつつ、資産拡大を目指す!

規模拡大

 

宅建業の免許を持っていない個人・法人が毎年、複数の物件を売却することは、宅建業法に抵触します。

 

ですから私の理想は、年2〜3棟をコンスタントに買いつつ、毎年1棟ずつ売るのが良いかなと思っています。

 

上記ペースであれば、毎年買う物件のほうが多くなるので、長期で見ると資産は増えていくからです。

 

不動産投資は「継続的な規模拡大」というのが一番大切です。レバレッジで融資を活用して、資産形成をしていくところに、投資としての醍醐味があります。

 

そのためには、時に売却して手元現金を増やすことが有効です。先輩大家さんの事例を見ても、それは証明されていますね。

 

ただし現在の不動産業界は物件価格が高止まりして、融資も出にくくなっています。一時期の不動産投資バブルのように、購入して2〜3年運営して1.5倍で売れた!みたいな武勇伝は、過去の産物でしょう。

 

ですから今の時代は、キャピタルゲイン狙いで不動産投資をするのは、あまり得策ではないと私は考えています。

 

あくまで、安定したインカム(キャッシュフロー)を得つつ、その積み上げたキャッシュフローでまた再投資するというのが基本的な考えとなるでしょう。

 

以下、関連記事です。

 

▼リタイアして3年目の所感です。これまでやってきたことを振り返っています。

 

▼私の戦略は戸建てとアパートのハイブリッド戦略です。具体的な方法を解説しています。

スポンサーリンク

Twitterでフォローしよう

おすすめの記事