こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。築古中心の不動産投資をしています。
今回はきらぼし銀行のアパートローンの融資基準についてヒアリングしてきました。
きらぼし銀行は、もともとは旧：八千代銀行が母体となっています。
社名を新たにして、不動産担保ローンについてどのような融資姿勢なのか？詳しく解説していきます。
きらぼし銀行は東京・神奈川を中心にエリア展開
きらぼし銀行は港区南青山に本店をおく地銀です。
預金残高4兆8千億円、貸出残高は3兆6300億ほどで、日本で18位の預金量となっています。合併して規模が大きくなりましたね。
※ウィキペディア「地方銀行」より
店舗展開は以下のとおりです。
- 東京178店舗
- 神奈川51店舗
- 埼玉県3店舗（鳩ヶ谷支店・戸田支店・朝霞支店のみ）
- 千葉1店舗（船橋支店のみ）
※公式HPの「店舗のご案内」より
上記のとおりです。
1都3県にて営業展開していますが、そのほとんどが東京・神奈川に集中しています。
融資可能エリアについて
一番のポイントは、営業エリア内に自宅または法人登記がされていないといけません。
将来的には、埼玉・千葉でも店舗が増えてくる可能性があります。現時点では、埼玉・千葉では以下の支店展開です。
- 埼玉県：鳩ヶ谷支店、戸田支店、朝霞支店
- 千葉県：船橋支店
現時点では東京・神奈川エリアでアパート経営をする人向けの金融機関ということになりますね。
金利・融資期間・融資額について
担当者談では、2％台が中心ということでした。
※公式HPでは変動金利で2.475% 〜 2.725%ほどのようです
ただし、条件の良い物件であれば、金利は1％台後半でも可のようです。これくらいになってくると、新築アパートでも検討範囲に入ってきますが、どちらかというと地主向けに近い水準ですね。
融資額は1億円までなので、あまり大きなロットの投資には向きませんね。
きらぼし銀行のアパートローンの活用方法
条件が良くても金利が1％台後半ということなので、土地から仕込むセミプロの方にとっては、もう一歩欲しいところではありますね。
また法定耐用年数内が絶対ルールということなので、築古×木造には向きません。これは地銀・信金系では一般的になりつつありますね。
したがって、活用方法としては次の2つですね。
- 利回り9％以上など高利回りで設計した新築アパート
- ロットが1億以下の耐用年数が残っている1棟マンション
上記が現実的な活用方法です。
条件が良ければ、1％後半〜2％前半で融資が出る可能性があるので、ある程度イールドギャップを取れる物件で勝負すべきですね。
以上を鑑みると、地主さんの土地活用だったり、資産性のある物件を長期にわたって保有する物件向きです。
つまり「節税・資産化」を目的としたアパートローンだと言えるでしょう。
もう少し金利が1％前半〜中盤だと使い勝手が良いのですけどね。耐用年数超えNGに加えて、金利も2％前後になるというのが若干使いづらさを感じてしまいますね。
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