こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
城南信用金庫は、2001年に京都中央信用金庫が合併するまでは、預金量・貸金量で全国1位を継続していた、いわゆる「メガ信金」といえる存在です。
というわけで今回は、そんな信金の雄ともいえる「城南信用金庫のアパートローンの融資基準」ついてヒアリングしてきました。
新築アパート系の融資も積極的にやっているという噂です。エリアや条件が当てはまる方は、ぜひチャレンジしてみてくださいね。
城南信用金庫は、東京・神奈川のドミナント展開！
城南信金の店舗は、東京・神奈川の2県のみですね。
本店は、東京の品川区にあります。
※城北信金ホームページより抜粋
店舗は東京都内と埼玉が圧倒的に多くなっています。千葉は1店舗しかありません。
- 東京23区 48店舗（品川区・大田区・渋谷区・目黒区・世田谷区・千代田区・中央区・港区・中野区・杉並区）
- 東京都下 7店舗（狛江市・稲城市・町田市）
- 神奈川 30店舗（横浜市・川崎市・大和市・海老名市・厚木市・座間市・相模原市・藤沢市）
合計：85店舗
※城南信金HP「店舗一覧」より
上記のとおりです。
信金としては、85店舗というのは、かなり多い方ですね。
貸出残高も2兆1,479億円ほど、預金残高は3兆5,787億円は、信金ランキングでは日本で2位につけています。
融資可能エリアについて
東京・神奈川の支店がある市町村が、融資エリアになります。
例えば、東京の品川区に居住している人（法人）であれば、同じ品川区や支店のある横浜エリアの物件を買うのはOKですが、葛飾区や江戸川区だったり、千葉県の市川市や浦安市など、支店のないエリアの物件を買うのはNGとなります。
これは金融機関の”担保保全義務”というやつで、エリア外となると担保となっている不動産を管理できないので、必ず営業エリア内に、物件がないといけないということですね。
支店のエリア内に法人登記をすれば審査は可能ということです。
東京・神奈川県外の方も、将来的に都心部を攻めていきたい方は、検討されてみてはいかがでしょうか。
お申込者の条件と融資上限額について
融資は、個人・法人ともOKです。
とくに年収基準というのはありませんが、以下の2つの条件があります。
- サラリーマン大家ではないこと
- 債務超過状態ではないこと
サラリーマン大家はNGということでした。副業となると、投機的だと判断されるようですね。
また、既存の所有不動産が債務超過状態の場合にはNGとなります。とくに新築アパート系の投資が中心だと、積算が伸びなかったり、まだ返済が進んでいないと審査の土俵にのりません。
以上、2点は気をつけていただきたいことになりますね。
金利と融資期間について
基本金利は1％後半〜2%前半という水準になっています。元金均等・元利均等、ともに選択可です。
新規だと、2％前半になることが多いようですが、物件の収益性が高いとか、積算評価が伸びるという場合には、金利1％後半もありえるということでした。
融資期間は、以下のルールになります。
- 木造・鉄骨・RCなど躯体に関わらず：最大35年
木造新築アパートだと、通常は22年〜せいぜい25年位になる金融機関が多いですが、城南信金の場合は、木造でも35年までの融資が可能ということでした。
これは劣化等級を取らないと35年にならないということではなく、躯体や耐震性などにかかわらず、35年で審査してもらうことが可能ということでした。
現在は、土地値・建築費が高止まりして収益性が確保しづらくなっていますからね。
そんな中、35年で融資してもらえるならキャッシュフローが出やすくなりますね。これから拡大期の投資家さんにとってはありがたい基準となっているかと思います。
物件の担保評価について
基本は、物件ごとのプロパーで積算評価になります。
評価方法のルールは、以下のとおり。
- 土地評価＝路線価
- 建物評価＝建築費×70％
ざっくりとですが、総事業費の2〜3割が自己資金になることが多いとのことです。
土地評価が路線価を元にするので、あまりに都心部だと時価（販売価格）のほうが高すぎて、審査上不利になるでしょう。
あとがき
今回は、城南信金の品川区内の支店、中央区の支店へヒアリングを行いました。
全体としては、エリアの制約が厳しい印象でした。支店エリアを超えた融資は絶対にやらないという姿勢が伺えました。隣接市町村だから、やってくれるだろうという過度な期待はしないほうが良さそうです。
電話口でも、「ぜひ物件資料と法人の決算書等があれば持ってきてください」と言われましたので、融資を絞ってるわけではなさそうですね。
ただし、物件の土地・建物評価がコンサバですので、しっかりと自己資金2〜3割＋諸費用を用意しなければいけません。
35年融資という好条件をゲットするためには、こうした乗り越えるべき壁が幾つかありますが、諦めず条件をみたす努力をしていきたいですね。
以上、皆様のご参考になりましたら幸いです。
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