こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。2016年にサラリーマンを退職し、専業で不動産賃貸業をしています。
今回は「年収400万円台で不動産投資をスタートする方法」について解説してみたいと思います。
かくいう私も、ホテルマン時代は残業80〜100時間とかで、やっと年収が400万円台という感じでした。詳細は「ホテルマン時代の私の月収・年収・ボーナス額【リアルな給与明細】」をご覧ください。
ちなみに私は、親からの相続不動産があったわけでもなく、大きなキャピタルゲインで自己資金を一気に増やした類の投資家でもありません。
もちろん低年収だと金融機関の融資は出にくいのは事実です。でもチャンスはありますよ。今日は、私の経験も紹介しつつ、そんな話をしてみようと思います。
金融機関はなぜ属性を気になるのか？
融資を使ってレバレッジを効かせる不動産投資では「申込者の属性」が審査に、もっとも大きく影響します。
金融機関は、貸したお金が返ってこなくて、不動産を差し押さえたり、競売に掛けるような最悪の事態は避けたいですから、担保価値や収益性をかなり慎重に審査します。
では、物件が優秀であればいくらでも融資は青天井かと言うと、そう簡単ではありませんね。
通常の融資審査では、銀行は「ストレステスト」を行い、入居率が下がったり、家賃が下落したり、土地値が下落したときのシュミレーションをします。
この計算は、銀行それぞれ独自のソフトを使って審査する金融機関が多いですね。
これが多くのアパートローンに年収基準がある理由ですね。
したがって、年収が高ければ高いほど、融資額を伸ばす余地があります（もちろん限界はありますが）。とにかく銀行は、返済が滞らないように融資金額を調整します。
そして金融機関にとって、サラリーマン年収は返済原資としての「最後の砦」となるわけです。
もちろん面談では人柄や信頼性なども見られるでしょうが、いくら人間性に優れていても、シミュレーション上で運営が回らない判断なら、融資が出ることは絶対ありません。
あくまで、それらはプラスの加点要素に過ぎないということです。まずは不動産の担保価値と、返済が詰まらないかの長期プランが大前提になります。
年収400万円台の不動産投資術
弊ブログでも常々発信している通り「物件探しより、融資が先」というのが最も重要なポイントです。
なぜなら、融資が通らないことには多額の現金が必要になりますし、一度、虎の子のキャッシュを使い切ってしまうと、次の物件は貯金がたまるまでお休みになるからです。
そういう意味で自分に合う融資先を見つけるのが最重要で、それと投資ゴールを達成する最適な物件を同時並行でさがしていくことになります。
さて、年収400万円台であれば、メガバンク・静岡銀行・オリックス銀行・第一地銀系などは年収基準で融資NGとなることが多いでしょう。
そうした銀行は立地が良くないと融資が出ないので、結果、低利回の不動産を買ってしまい、キャッシュフローが出なくて、その後の規模拡大に支障を来たします。
属性が低いのであれば、おのずと公庫かノンバンク（三井住友トラスト・セゾンファンデックス）、すでに付き合いのある信金・信組がありそこが不動産融資に積極的であれば、それらが第一選択になってくるでしょう。
（参考）1棟アパートの融資なら三井住友トラストを活用せよ【フルローン可】
公庫は、固定金利ですので、今後の金利上昇を考えると安心です。ただし、耐用年数超え物件だと返済期間が10年程度となりますので、現金多めで対応する必要があります。
なお、公庫は入り口のハードルが低いですが、その後の賃貸実績もかなり重視されます。最初から無担保融資が通らないこともありますが、確定申告を2期3期と黒字でこなしていけば、無担保融資だったり、融資期間の長めに取ってくれたりと、どんどん活路がひらけていきます。
私も2018年に購入した戸建ては、公庫で金利1%、期間17年とそこそこ好条件で引けましたが、これは3年間満室経営をキープしてきた実績があり担当者にも認めてもらえたことが大きかったですね。
そういう意味で公庫は、たとえ属性が低くとも、一定の期間お付き合いを良好に維持することで、徐々に好条件を出してくれる貴重な金融機関と言えます。
1棟目は小さく始めて大きく育てる
不動産投資は、一朝一夕で大きな資産形成は実現しません。
最初は少ない自己資金でスタートすることが多いため、最低は300万〜500万円ほどの自己資金があると進めやすいです。そこまでまずは頑張って貯蓄をしましょう。
※ある程度、潤沢な金融資産と他の収入源もある人は、横綱相撲が取れますね。キャッシュを見せ金にして、資産性のある都市部の不動産を買うのも一手になります。
ロットは1000万以下でスタートできるものが望ましいですが、安いからと言って3点ユニットの単身物件などを買うのはオススメしません。客付けに苦労したり、手残りがほとんど無かったりキツくなります。
まずは500万〜1000万円くらいのロットで利回りがそこそこ出るものを満室運営しながら、現金が貯まったら、また同規模のものを地道に買い増していくのが堅実な戦略でしょう
規模拡大するなら1棟アパート・1棟マンションも良いですが、初心者は立地と相場家賃を見誤るリスクがありますので、最初は4世帯とか6世帯などの小規模スタートが良いでしょう。
欲をかいて所有世帯数を一気に増やそうとするから、リスクが上がります。小さく始めて大きく育てるのが基本。やはり「急いては事を仕損じる」なのです。
戸建て投資については私は8棟所有しており、一番経験値が高い分野でもあります。詳細のノウハウについては「戸建て投資の始め方【知識ゼロ→毎月30万円の家賃収入を目指そう】」をご覧いただくとよく分かるかと思います。
人生は堅実に、そして時にチャレンジである
私は28歳の時に貯金がゼロでヤバイと気づき、そこから色々勉強しながら、31歳で不動産（4世帯のボロアパート）をはじめて購入しました。
成功している大家さんの中には、20代前半からスタートして今では億レベルの純資産や盤石なキャッシュフローを築いている方も、たくさんいらっしゃいますね。
私ももっと早く不動産を始めておけば良かったと多少の後悔はあるわけですが、過去は変えられませんから、今後の未来をいかに過ごすかです。
投資は一発退場さえしなければ一歩一歩前進していきますから、最初は堅実にやりつつも、時にちょっとの勇気を持って、前に踏み出す必要がどうしてもあります。
弊ブログはそうした私のチャレンジの軌跡であり、これからも成功・失敗など包み隠さず情報をシェアしていきたいと思っています。
以下、関連記事です。
▼まずは毎月30万円の手取り収入をつくると再投資がしやすくなります。
▼個人名義で不動産投資をスタートする場合の注意点について解説しています。
