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あすなろLIFE

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【2018年10月の家賃収入】勝ち組大家さんになる代表パターン

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こんにちは。ペリカンです。

2016年にサラリーマンを辞めて、現在は専業大家さんをしています。

 

さて毎月恒例の家賃収入報告です。何か一つでも参考になれば幸いです。

今月の家賃収入状況

2018年10月の家賃収入は100万円ほど、経費差引後で96万円ほど(ローン返済前)です。ここからローン返済があります。

 

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現在は、アパート3棟・戸建て5棟を運営しています。

 

戸建ては安定運営できる反面、レバレッジが効きません。一方で、アパートはレバレッジ効果でキャッシュフローは出ますが、入退去が激しいデメリットがあります。

 

結果、アパートと戸建ての「ハイブリッド運営」になっているのが私の現状です。

 

現在は生活費も最小限に抑えていますので、このまま貯蓄を継続しながら、引き続き優良な不動産を買い増していきたいと思います。

今月の入居率

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現在の入居率は、25戸中 25戸(入居率100%)です。

 

所有する長野アパートで10月末に1つ空室が出ます。

 

こちらのアパートは2020年から長期譲渡税になって売却した時の税金が安くなる関係で、売却をするなら家賃を上げて募集しようかとも思いましたが、そのまま最低限のクリーニングとリフォームで行く予定です。

 

あまり家賃を上げすると短期退去になるリスクのほうが高いですし、田舎のアパートですので、投資家向けの利回りで売却に出してもすぐに売れるとは限りません。

 

売れなければ、まだ築28年ですから最悪は外壁塗装して、これからもずっとキャッシュフローの恩恵を受けるのもアリだと思っています。

勝ち組大家さんになる代表パターン

勝ち組大家さん、という言い方が正しいかどうかは別として、若くして億単位の「純資産」を築くような大家さんになるには、いくつかのパターンがあります。

 

主なパターンは、以下のようなものです。

 

一、高所得者が時流に乗ってRCなど買い進めたパターン

 

2013年くらいまでに、高利回りのRCなどを相場より安くスルガ融資などで購入してきた人が、2014〜2016年までに売り抜けてキャピタルゲインを得た投資家さんたちです。彼らはメガ大家さんとして、年間家賃収入もウン千万〜億のレベルまで行っています。

 

二、低所得者でも超高利回りで物件を買って売却益を得つつ再投資するパターン

 

低所得者が不動産投資で成功するためには、投資初期は圧倒的なキャッシュフロー追求型の投資をすることが大切です。キャッシュフローがあればお金はどんどん貯まって次の物件の頭金にできますし、相場利回りに引き直して売却すればキャピタルゲインを得ることもできます。

 

彼らは、競売や鬼の指値を駆使して少ない自己資金でも買い続けて、現在は月のキャッシュフローは100万〜200万円くらいになっています。ある程度のキャッシュフローができた後は、引き続き高利回りを追求したり、途中で新築系にシフトする方もいます。

 

三、最初から新築アパート投資で規模拡大してきたパターン

 

新築アパート投資で、キャッシュフローも追求できた時代はかなり限られた時期だけでしたがありました。新築アパートでの規模拡大は、エリア的な問題と、融資の問題の両方を解決する必要がありますので難しいのですが、2015年くらいまでは新築アパート投資にもフル・オーバーローンが出ていました。

 

四、地道にコツコツ時間を掛けて投資してきたパターン

 

本業のサラリーマンを辞めないで、貯蓄しながらコツコツと資産やキャッシュフローを拡大している人たちです。彼らは利回りこそ20%〜30%などありませんが、指値をうまく入れながら12%〜15%くらいで運営して、10年〜20年くらいかけて地道に再投資を続けています。主に、築古系のアパート投資をしている人もいますが、中には戸建てや区分マンション一筋でずっと投資している人もいらっしゃいます。

 

以上、4つのスタイルを紹介しましたが、これらの複合だったり、ここからちょっとずらしたスタイルだったり、十人十色です。

 

彼らに共通することは、その人の属性・時代背景・自己資金・使える金融機関をうまく活用して、自分のできることを一生懸命やってきた結果、今のポジションを築いているということです。

 

また、彼らはサラリーマン収入だけに頼らず、自分が働けなくなっても自分の生活や家族を支えていける副収入の存在の大切さを痛感しています。

 

それがたまたま何かの縁で出会った不動産だったということだと思います。ご縁を大切にしているのも、また彼らの特徴ではないかと思います。

ペリカンの投資法は?

私の場合は、おそらく4つ目のコツコツ型に近いと思います。

 

RCの大規模型でもなく、新築系でもありませんし、超絶利回りでもないですから、やっぱり地道にやってきたほうです。

 

それでもスタートしてから1年半でサラリーマンを辞めることができた理由は、、、

  • 賃貸業が常時満室であること
  • 妻も正社員で働いて夫婦2馬力
  • 地方で生活費が格安であること
  • 住宅ローン返済も軽いこと
  • ネット収入など他の収入もあること

 

、、、など、これらの条件が、たまたますべて合わさったからでしょう。

 

自分が他の投資家より優れているとも思いませんし、すべての方にペリカンのやり方が合うとも思っていません。もっと効率的な手法もあるかもしれません。

 

しかし、私は自分なりのルールや基準を持って、事業として賃貸業を実践しています。また誰でもできる再現性のある投資法だと思っています。

 

そこまで来たら不動産投資は、あとはやる気と継続力だけが物を言う世界です。

 

本ブログのプロフィールにも書いていますが、このブログは「私の家族に残すため」に書いている側面が一番強いです。ノウハウが一番の資産だと考えます。

 

その次に、サラリーマンで苦労していて脱出したい人や収入の柱を増やしたい人の助けになれば、フリーランスでやっている私の励みにもなりますので、その目的もあって筆を取っています。

 

ということで、今月の報告は以上です。

今後とも、あすなろLIFEをどうぞよろしくお願いします。

 

以下、関連記事です。

 

 

▼私が物件を探す時にやっている手法をすべて公開しています。当たり前のことをコツコツ継続することが大切だと思います。

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▼カフェ相談を実施中です。ご興味ある方はどうぞ。

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