こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。
今月は、既存物件の運営が中心で、不動産事業は目立った動きはありません。ただ、新たな個人事業をスタートしようと準備をしたりしていて、そこに一番エネルギーを注いでいました。
ということで、今月の収入とトピックスを報告させていただきます。
【家賃収入と入居率】6月はお申込み1件、退去1件と一進一退
家賃収入は154万円ほど、経費差引後で145万円ほどです。ここからローン返済（約4割）があります。現在の、ローン残債は1億76万円（前月比＋945万円）となっています。
月末時点の入居率は、26戸中 25戸で入居率96％となっています。
今月は2棟目新築アパートの土地決済があったため、土地分の借り入れが増えたため、とうとう借金が1億円を突破してしまいました。
やっと大台に乗れたかという感じで、少しだけ感慨深いものがあります（笑）
（参考）不動産投資で借金1億円を超えました【逆億り人になるまでの道程】
群馬パートが4月に空きが出てから、原状回復がGW明け（5月中旬頃）になってしまったのですが、なんとか5月末にお申込みが入ったので、こちらは満室復帰となりました。
最後の空室1室にお申込みが入ったのですが、久しぶりの法人さんからお申込みでした。
一時期コロナで法人需要が止まっていたのですが、徐々に復活の兆しなのでしょうかね😇 pic.twitter.com/LkCoHqEiLx
— ペリカン【不動産投資ブロガー】 (@Pelican0825) May 28, 2022
やっと満室かと思ったのも束の間。今度は千葉アパート1号で退去予定が入ってしまいました（笑）
こちらは若い女の子が2年ほど住んでもらっていたのですが、7月中旬退去となりました。職場が変わるようなのでしょうがない理由ですね。
ただ今回は、私の短期解約違約金の設定の仕方が悪くて、ちょうど更新タイミングで契約満了での解約となってしまったため、短期違約金を取れないという事態に。。。次回から違約金設定の基準をちょっと変えようと思います。
まあでも今月も安定した家賃収入が入ってくれて、ありがたいですね。2022年も今月で折り返しです。残り半年もしっかり良い決算書を作っていきたいと思います。
不動産投資の3つの醍醐味
不動産投資の醍醐味はおもに3つあります。
先日のツイートのとおりですね。
不動産投資には、3つの醍醐味がありますね。
1⃣CFを得る醍醐味
2⃣売却益をゲットする醍醐味
3⃣元本返済する醍醐味初心者の人は①ばかり見てます。中級者以上になると②・③まで考えて投資します。時間を味方につけるとはそういうことですね😇
— ペリカン【不動産投資ブロガー】 (@Pelican0825) June 7, 2022
①CFを得る醍醐味
②売却益をゲットする醍醐味
③元本返済する醍醐味
初心者の人は①ばかり見てます。中級者以上になると②・③まで考えて投資します。時間を味方につけるとはそういうことですね
初心者の人は、①のキャッシュフローばかり見ている人が多いですね。でも言われてみれば、私も不動産投資をはじめた6、7年前はキャッシュフロー至上主義だったと思います。
これからスタートする人、もしくはまだ1、2棟目を買ったくらいの人で売却を経験したことのない人は、ぜひ②売却益や③元本返済の効果についても、意識したほうがいいですね。
元本返済＆売却益の爆発力とは？
ここで例を出します。
例えば、以下2つの投資シミュレーションを見てみてください。
【パターン1】
- 融資額：3000万
- 融資条件：金利3.6％、期間30年
【パターン2】
- 融資額：3000万
- 融資条件：金利1.5％、期間20年
上記を見て、みなさん毎月の返済額がどちらのほうが大きいと思われますか？
正解は、パターン1は毎月136,393円で、パターン2は毎月144,763円のローン返済です。あれ？たったの8,000円くらいの違いしかありませんよね。
これだと年間CFで10万円くらいしか変わりませんから、手元に残るお金はあまり変わりません。その結果、融資が組めるなら【パターン1】でも良いかなと思ってしまう投資家さんがけっこういるのです。
計算してみると、10年後のローン残債は以下のとおりですね。
上記のように、700万円以上も残債が違ってきます。不動産投資は、時間を味方につけてやる投資と言われますが、まさにそれを体現するような結果ですね。
この2つの投資。スタートの段階で、毎月のキャッシュフローはそんなに差がないので、あまり投資としての差がないように見えてしまうカラクリなのですよね。
それが時間が積み重なると「ローン残債」という形で大きな差がつき、もしも10年後に売却したら累計収支は大きく変わってしまうでしょう。
もちろんこれは金利3〜4％のノンバンク融資での購入＝悪い投資法だ、というような単純なことを言いたいわけではありません。初期段階ではノンバンクでキャッシュフローを出していくのは定石中の定石ですからね。与信を使うとはそういうことですね。
高金利アパートローンは徐々に卒業しましょう！
ここで言いたいのは、「高金利金融機関はいつか卒業しなければいけない！」ということですね。
メガ大家さん（家賃年収1億円以上）で、ノンバンクを活用してずっと買い続けて、そこまで到達した人がいますでしょうか？もちろんそんな方、いるわけがありませんね（笑）
なぜなら、ノンバンクではどんなに高属性サラリーマンでも、融資上限が2〜3億円あたりになることが多いため、家賃年収で2000〜3000万あたりで頭打ちになるからです。
それ以上の資産規模を目指すなら、プロパー融資（金利1％前後）を引いていかなければ融資額が増えません。
でもノンバンクばかりで融資を引いている人は、耐用年数超え物件に長期ローンを引いているため、その後、地銀・信金さん物件を持ち込んでも、ウケがめちゃめちゃ悪いのです。
その結果、プロパー融資を諦めて、高金利のアパートローンで融資を引き続けて、金利ばかり支払う人生になってしまいます。しかも、アパートローンを使うためには与信が必要なため、会社員を辞めたいと思っていても辞められない、という負のループに陥ってしまうのですよね。
高金利で融資をしている金融機関は、金利をいかにたくさん搾取するかと、融資が焦げ付かないことしか考えていません。融資先の事業がどうなろうが知ったこっちゃないのです。
最近、私が所有している群馬のアパートで、担保に入れた物件を外してくれない事態があり、そのことを痛感しましたね。
三井住友トラストさんの融資で買った群馬のアパート。
購入当時、共担で戸建て2つ入れて800万融資が伸びた。今回「共担解除には、いくら現金入れたらいいですか？」と聞いたら「1500万円ですね」との回答。
みなさん、トラストのご利用は計画的にどうぞ。
— ペリカン【不動産投資ブロガー】 (@Pelican0825) June 15, 2022
もちろん最初は割り切ってキャッシュフローを出すために、高金利アパートローンは使い勝手のよい商品です。
しかし2〜3棟は高金利アパートローンで購入して十分なCFを得られたら、その後はできるだけ自己資金を多く入れたり、借り換えして金利を下げるなどの努力が大切になってきます。
ただし、耐用年数超えの物件を借り換えさせてくれる金融機関は基本的には少ないですから、基本路線としては売却してどんどん残存耐用年数が残っている物件に組み替えていくのが王道、ということになるでしょう。
ノンバンク卒業をするというのは、自己資金（見せ金）がより必要になったり、審査が長くて物件を買い逃すなど、いろいろなハードルがあります。
ですが、ぜひそこから逃げないで取り組んでいくと、また次の投資ステージに行けると思います。
以上、6月の報告と雑感でした。最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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