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【不動産投資】木造一棟アパート/長野県小諸市4世帯/利回り19.8%

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1棟目アパート

 

私は2014年12月に、はじめて1棟目のアパートを購入することができました。

 

初めて買う不動産が住宅ローンでのマイホームではなく、事業性ローンで購入する収益アパートになったのは、いま考えても不思議です。購入したことは間違っていなかったと自信をもって言えます。収入面では、今のフリーランス生活を支えてくれる最も収益性の高い物件になっています。

 

では早速、物件探しから、購入の経緯、融資依頼、売買契約、入居付けなど、不動産投資の一連の流れをお送りしていきたいと思います。

 

これから不動産投資を検討していきたい方の参考になれば幸いです。

目次

ひたすら不動産が買えない日々

最初に不動産投資の勉強を始めたのは2014年の夏頃でした。株でデイトレードをして大損していた私に対して、妻が「不動産の方がいいんじゃない?」と言われて、書籍などを買うようになったのがキッカケでした。

 

2014年は、アベノミクスにより日経平均株価がどんどん上がっていました。不動産価格もかなり上がっており、不動産投資に関する書籍も充実していたので、教材という点では十分な環境でした。

 

書店へ行くと、不動産投資でセミリタイアした凄腕大家さんの本があり、当時私はまだサラリーマンでしたが、そんなメガ大家さんの生活に、すごく憧れたのを覚えています。

 

そこから少しずつ勉強しながら、私もインターネットで、楽待・健美家・アットホームなどの主要サイトを見ながら、良い物件があったら問い合わせをしていく、というルーティンを回し始めました。

 

そんな見切り発車的で、不勉強な状態で探し始めたのが私の不動産投資の最初の頃でした。当時は職場の都合で長野に住んでいましたが、群馬や茨城など、まったく土地勘のない、融資が出ないエリアを探したり、かなり非効率なことをやっていたと思います。

不動産投資の戦略を固める

2014年当時は、良い物件があったら、週末を利用して妻と二人で内見していました。しかし、融資はどうするの?という課題が出てきたり、どんな物件が良いのか?であったり、この物件買って大丈夫なのか?がまったくわからない状態でした。

 

当時は、本業のサラリーマンも70〜100時間近く毎月残業していたので、肉体的にも辛かったのを覚えています。本当に真っ暗なトンネルの中を、ただひたすら歩いていたような感覚でした。

 

そんな中手探りで物件を探したり、本を読んで勉強していると、築古でもキャッシュフロー(家賃からローン返済費用を引いた手残り)が大きく取れる投資方法があることを知りました。

 

そこからはキャッシュフローを中心にする戦略に変えたことで、物件購入基準が一気にクリアになりました。

 

その時読んだ書籍は今では私のバイブルに近いものがあります。

 

石原さんの著書で不動産投資を志すようになった投資家の人はかなり多いでしょう。今でも不動産業界では、先駆的な存在だと言えます。

 

この本の優れているところは、融資依頼・入居付・トラブル対応など網羅的な内容もさることながら、公庫を活用した具体的な家賃収入の増やし方のシュミレーションなど、実践的な内容がふんだんに公開されています。

 

私がキャッシュフロー経営に目覚めたのは、次の紺野健太郎さんの書籍がきっかけです。

  • 初期段階では、長期融資を引いてキャッシュフローを増やす
  • 安定したら繰上返済・借り換えで財務状態(B/S)を健全にする

 

この考え方は、低所得・低属性のサラリーマンが逆転するための唯一かつ、最も有効な手段だと言えます。いまもこの考え方は、私の中で貫いています。

 

 

こうしてある程度の知識を得た私は、今度は実践で物件をどんどん探す日々が、続いていったのですが、良い物件を探すのは、そんなに簡単なものではありませんでした。

 

仕事の合間や、晩御飯を食べた後も、ずっと物件情報をウェブで見ていました。しかし慣れてくると、この作業は苦しい作業ではなく、生活の一つの楽しみに近くなりました。

 

良い物件があったら妻に報告し、すぐに内見をしていました。

最初のアパートに出会う

そんなことをしていたらある時、アットホームでずっと売れ残っているアパートがあることに気づきました。

 

価格は850万円、4戸(1LDK×2、2DK×2)、築23年と古いですが、長野の私の自宅から、車で30分ほどで場所も近い距離にありました。

 

これだ!と思って、さっそく不動産会社に問い合わせをしたら、担当スタッフの対応が遅かったり、質問したことが回答がなかったり、最初から苦労しました。

 

その他の面でもその不動産会社の対応に不満があったので、別の不動産会社経由で、仲介してもらえるか確認したところ「まったく問題ありません。ぜひ仲介させてください」という返事でした。

 

物件は、長野の田舎の住宅街の一画にありましたが、まわりはスーパーやコンビニもあり、居住するには不自由はまったくありません。

 

デメリットとして、4戸中1戸しか下水につながっておらず、それ以外は汲み取り式のトイレでした。また大通りから駐車場までアクセスする道が狭く、乗用車だと入りにくい立地にアパートが建っていました。これが売れ残っている理由だとすぐに分かりました。

 

しかし汲み取りトイレは、田舎ではまだ沢山ありますし、下水接続することも可能です。最初は、リフォームと家賃調整をしつつ、単身向けの男性などをターゲットにすれば良いのではないかと考えて、購入を決断しました。はじめての買い付け証明書の送付は、ドキドキしたのを覚えています。

地銀への融資依頼

当時850万で出ていた販売価格からリフォーム費を考慮して指値をして、750万円で打診したところ、戻されて最終的には800万円で売り主様から承諾をもらいました。

 

途中、売り主の娘さんから「もったいないから売らないほうが良いんじゃない?」など横槍が入って売買自体が頓挫にもなりましたが、最後はなんとか売ってもらえることになりました。

 

融資は地元の地銀に相談しました。元々、付き合いのまったくない地銀でしたが、アパートと言っても価格が安価だったことと、現在の会社に正社員で6年ほど勤めていたので、サラリーマン与信が効きました。融資はリフォーム費込みのオーバーローンで920万円で審査通過しました。

 

今まで県外の物件では、地場の銀行とコネがなかったり、ノンバンクで頭金が3割くらい必要と言われたり、大変苦労した経験があったので、こんなにもあっさりOKが出るのかと拍子抜けしました。

 

最初の一棟ということもありこの融資承認は、自分の中ではかなり感慨深いものになりました。

リフォームと入居付け

キッチンと居室

※キッチンと居室

 

この物件は、1Fの一部屋に大家さん(前所有者)が住んでいたので、私が購入したことでその部屋が空きました。内装は、ダブル和室で、賃貸では最も人気のない間取りです。

 

このままだと家賃をかなり落とさないと入居者が決まりません。しかもキッチンと和室の間は仕切りがあったので、自由に行き来できる間取りではありません。

 

そこで長期的な運営も考えて、和室の一つは洋室化をして、かつキッチンとその部屋の壁を一部取り払って、DK+和室の部屋は、LDKの洋室になるように変更しました。

 

リフォームは、地元の個人事業でやっている大工さんに発注し、それ以外の洗面台の購入、窓枠の塗装、お風呂の美品などは全て自分で手配しました。

 

リフォーム費用は高いのか、適正なのかも分かりませんでした(今思えば、かなり高い単価でした笑)

和室と洗面台

 

こちらがリフォーム後の写真です。キッチンの赤いパネルは私がホームセンターで購入したカッティングシートを貼って施工しました。

 

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この一部屋は2015年の1月中旬過ぎにリフォームが完了して、そこから募集を開始しました。入居付けには2ヶ月位かかって3月28日に入居が決まりました。

 

繁忙期にも関わらず客付けに2ヶ月掛かってしまった原因は、家賃を最初に高くしすぎたことと、管理会社の動かし方のコツをわかっていなかったことが要因です。家賃を少し落とした後はすぐに反響が増えて申し込みが入りました。

 

地元の若い職人さんが入居してくれました。はじめての入居申し込みは本当に涙が出るほど嬉しかったのを覚えています。

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この物件は元々プロパンガスだったのですが、給湯器が古くなっていたこともあり、給湯器が壊れると1台10万円前後かかります。

 

そこで、ガス会社を変更して、4戸全ての給湯器を無償で交換してもらいました(おまけにエアコンも新品に交換していただきました)

 

田舎の物件は、プロパンガスで自由競争になっていますので、その分サービスも色々してくれるところが多いですが、ガス代が高くなってに入居者負担が大きくなり過ぎないかチェックが必要です。

 

しかし、プロパンガス会社を活用したバリューアップは、地方エリアでは使わない手はない必須の手法になります。

大家の喜びとアーリーリタイアの難しさ

1棟目のアパートは、管理会社の選定に苦労したり、入居付けが思うように行かなかったり、いろいろトラブルもありましたが、大家としての自力を鍛える第一歩になりました。

 

またボロくて汚かった部屋が、リフォーム業者や自らがDIYで内装を変えることで、物件が再生されてキレイになっていくのをリアルに体験できたことは良かったと思います。

 

内見した方から「素敵な部屋ですね!」なんて言われると大家冥利に尽きました。入居が決まって実際に人の生活がスタートしていることを想像すると、賃貸業の社会的意義や責任を感じることができました。

 

しかし私の1棟目は、収益不動産としては小型の物件だったので、利回りはそこそこ高いと言っても、購入価格が安いと手取りの金額もそこまで大きくないことから、サラリーマンリタイアできるだけのインパクトなどあるわけがありません。

 

そこで次のステップとしては、よりキャッシュフローにインパクトの出せる大きな物件を買わなければいけないのですが、県外物件も含めた検討になると、また融資の壁が立ちはだかります。

 

それを突破するカギは、まず担保となる物件を買い、それを安定稼働させて賃貸実績をつくりながら、より大きな物件へ徐々にシフトチェンジしていく作戦を立てました。

 

そこで次は、小さい戸建てをターゲットにをひたすら探していくことになっていくわけです。続きの2棟目は、また次回に。

 

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