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千葉銀行の不動産投資への融資スタンス

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属性が低い人の不動産投資戦略

属性が低く自己資金が少ない人にとってみれば、最初は築古のアパートや戸建て・区分投資からスタートするケースが多く、その際の金融機関は公庫やノンバンク(オリックス・三井住友トラスト・セゾンファンデックス等)に限定されてきます。

 

そういう意味では、属性や自己資金のステージによって、使える金融機関が異なってくるという事実は認識しなければいけません。何事も、ホップ・ステップが大切です。一足飛びにジャンプができるわけではありません。

 

しかし、コツコツ地道に投資を続けて、そこからキャッシュフローと自己資金を増やして、徐々に信金や地銀、さらにはメガバンクとお取り引きにできるようになるというのも、不動産投資の醍醐味でしょう。

 

私自身も、まだまだ大きな取り引きができるような身分ではありませんが、今回法人を作るに当たって千葉銀行で口座開設のお世話になりました。

 

この機会を利用して、最新の「千葉銀行の不動産投資への融資」について、直接、融資担当者からヒアリングしてきましたので、ここに纏めておきます。

 

※今回ヒアリングした担当の方は支店内でも10年以上、法人融資をされてきた40代の方でした。お会いした時にも数億円レベルの決済(不動産融資)を担当しているとのことだったので、そういったご経験のある方からヒアリングした内容になります。

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千葉銀行は地銀 第2位の銀行

千葉銀行は、日本の地銀の一つくらいに考えていたら大きな誤解があります。金融機関の貸出残高ランキングでは、地銀の中ではなんと日本で第2位の貸付残高を持つ銀行です。

 

地銀では第1位が横浜銀行、貸出残高は10兆円ほど。第2位が千葉銀行で、8兆7千億円ほどです。都銀も含めたランキングでも10位に付けていますから、かなり規模だということがわかります。

※以下、ランキングですが、この順位は毎年ほとんど変わりません。

 

貸出残高ランキング/2016年

※全国銀行協会、金融庁データよりランキング付け

  1. 三菱東京UFJ銀行 86兆円
  2. みずほ銀行 70兆円
  3. 三井住友銀行 69兆円
  4. 三井住友信託銀行 27兆円
  5. りそな銀行 18兆円
  6. 農林中央金庫 17兆円
  7. 三菱UFJ信託銀行 13兆円 
  8. 横浜銀行 10兆円
  9. 商工組合中央金庫 9.5兆円
  10. 千葉銀行 8.7兆円
  11. 福岡銀行 8.2兆円
  12. 静岡銀行 7.6兆円
  13. 埼玉りそな銀行 6.9兆円
  14. 西日本シティ銀行 6.2兆円
  15. 常陽銀行 5.9兆円
  16. 北洋銀行 5.7兆円
  17. 広島銀行 5.3兆円
  18. 群馬銀行 5兆円
  19. 八十二銀行 4.6兆円
  20. 京都銀行 4.6兆円
  21. 北陸銀行 4.3兆円

千葉銀行の融資スタンス

まず融資対象は、木造・軽量鉄骨造・重量鉄骨造・RC造のすべてに対応しています。融資年数は法定耐用年数までOKですが、最長が35年になりますので、RCの新築でも35年が最長ということになります。

 

木造は22年が最長ですが、条件等により新築は25年まで延長可能ということになります。基本は1棟マンション、1棟アパートが中心で新築・中古とも取り組み可能です。戸建てや区分マンションは評価が厳しくあまりやっていません(あくまで共同住宅がメイン)。

 

次に評価方法ですが、積算評価を中心としながらも、収益評価もかなり力を入れてやっています。特に立地が良い場合は実勢価格が高すぎて、土地と建物の積算価格だけでは、売価に届かないケースが多くなります(そんな場合でもどんどん相談して欲しいというコメントを頂きました)

 

収益性では新築なら5%以上、中古なら7%以上から土俵に乗ってきて、担保不足した部分は自己資金をお願いすることがあるそうです。ただし新築で7%以上出るようなら、基本はフルローンで審査可能とのことでした。

 

次に申込者の属性面ですが、サラリーマンの場合は年収1000万以上ということです。サラリーマンの年収基準は、ここ最近で一気にハードルが高くなったそうです。

 

一方で、法人向け・事業者向けは特に年収基準などはなく、所有物件の収支状況・自己資金・修繕資金の余力等を見て、総合的に判断してもらえるということでした。

 

融資エリアは、千葉県全域、東京都の東側(つまり23区内)、埼玉県の都市部、茨城県は県南部(水戸はNG)とのことです。神奈川県は融資に消極的でほぼやっていないそうです。

 

なお融資NGの例として、頻繁に売買を繰り返している法人には融資はしたくないそうです。基本的に、長期的に資産形成として取り組みできる方を対象にしています。融資後に2〜3年で一括返済するような法人には貸さない方針ということでした。

 

またスルガ銀行の抵当が付いた物件を持っている場合は、ほぼ融資不可になるという厳しいルールもありました。スルガの残債が数十万程度ならOKですが、マンション5棟持っていて、そのうち3棟がスルガ抵当になっていると融資は通りません。

 

トラストやオリックスなど、その他のノンバンクは全く問題ないそうです。

まとめ

サラリーマン年収1000万円以上など厳しい基準があり、自分には無理だなあと思ってしまった人もいるかもしれません。これは確かに基準としては厳しいものがあります。副業レベルの賃貸業では取り組みは叶わないでしょう。

 

しかし、担当者の方も「千葉銀行は不動産融資で大きくなってきたようなものです」とも仰っていました。裏を返せばこれは、事業者(法人)になって、不動産賃貸業で生計を成そうとする方にとっては、本気で資産形成を後押ししてくれるということでもあります。

 

事業者として経営者目線でやるなら、毎年の決算書を良くして自己資金を地道に貯めていけば、将来的に活用の機会を作り出すことは可能かもしれません。

 

そういう意味では、投資ステージとしても収益性から資産性への物件組み換えの中で活用していくというのが好ましいのかもしれません。

 

特に新築の木造アパートや、中古RC・重量鉄骨など、耐用年数の残っている案件には積極的に融資している印象を持ちました。私も、この銀行と対等にお付き合いができるレベルになれるよう、より一層賃貸業に邁進していこうと決意を新たにした次第です。

 

以下、関連記事です。

 

▼年収があまり高くない人はノンバンク融資というのが基本となるでしょう。ノンバンクの代表はやはり三井住友トラストですね。

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▼オリックス銀行はサラリーマンには使い勝手の良い金融機関です。地方×築古でも融資実績が豊富であることも、高利回りアパート・戸建て投資には向いているでしょう。

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▼低年収で自己資金もあまり多くない人は、公庫から投資スタートした人も多いことでしょう。期間は10年〜15年と短くなりますが、実績を積めばどんどん融資をしてくれるのでありがたい金融機関です

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