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あすなろLIFE

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空室対策で効果を実感した5つのグッズを紹介!

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アパート経営は空室対策が一番難しい

不動産投資で、アパート購入後の大きな障壁の一つが「空室対策」であることに疑いの余地はありません。私自身、戸建ての入居付けで苦労した経験はあまりありませんが、アパートの空室対策はそれなりに労力が掛かります。

 

戸建ては拡大スピードが遅く、1棟アパート・マンションはレバレッジを活用しているのですから、リターンを狙った結果、多少の苦労があることはしょうがありません。

 

空室対策というのは経験やノウハウが、ものを言う世界です。一朝一夕で身につけることは難しい分野であり、そういう意味では数をこなすことが大切になります。

 

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私の場合、戸建てなら1週間〜1ヶ月。アパートであっても2週間〜最大で2ヶ月もあれば、ほとんどの空室は埋めることができます。この結果は凄いことでも何でもなく、適正にマーケティングすれば誰にでも再現性はあります。

 

そのことは、弊ブログの他の記事でも触れていますが、一言で言うと「価値に対して割安に募集すること」。これに尽きます。

 

そのために物件の価値(バリュー)を上げることが、賃貸経営者のコアワークであるということです。それについて私の所有物件の今春の退去リフォームを例に紹介します。

所有アパートで2部屋の空室が発生

今年の春は、私が松戸市に所有するアパートで2部屋の空室が発生しました。一つは3月末、もう一つは4月末の退去です。

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リフォーム前の写真はこんな感じです。アクセントクロスも入っていませんね。こういうのを私は”ホワイト物件”と呼んでいますが、これでは競争力がありません。

 

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キッチンも清潔感はありますが、凡庸です。このアパートの前の持ち主さんはこの写真を使って募集していたようで、年間の稼働率が低い状況だったようです。

 

空室対策で効果のあったグッズ

このようなお部屋では、おそらく空室は3ヶ月〜半年は続くでしょう。賃貸事業として本気で取り組むのであれば、この空室期間は致命傷です。

 

稼働率が低い物件があったり、長期空室のお部屋があると金融機関ウケも良くありません。空室が出たら、真っ先に対策することをオススメします。

 

そして、「空室」というのは待っていて勝手に埋まることは絶対にありません。このお部屋について私の場合、どうやったのかまとめておきます。対策はシンプルです。

  • アクセントクロス
  • カーテン
  • ミラー
  • 間接照明、フロアランプ
  • 造花&パネル

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アクセントクロスは赤やピンクだと女性ウケ。青・グレー・レンガ調だと男性ウケが狙えます。私は、男性・女性とも入居者の裾野を広げたいので、グリーン系のクロスを最近は好んで使用しています。

 

そして居室の写真はどの角度から撮影しても、間接照明やフロアランプなどが目に入るようにしています。

 

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今回、新規で試したのはカーテン(柄物&レースの両方)ですね。グリーンのアクセントクロスに合わせる形で、森や葉っぱを連想するものを取り入れてみました。

 

また女性には、お部屋にミラーが付いていると反応が良いことが以前もあったので、今回も導入しています。

 

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間接照明は写真の雰囲気をグッと上げてくれるので、必ず設置するようにしています。照明により、生活感のない暗いイメージの室内が暖かい印象なります。

 

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キッチンもカッティングシートだけでなく、造花・観葉植物・パネルなどの小物をできるかぎり設置するようにしています。

 

お客様がキッチン全体から、小さいグッズに目線が行きますので、これだけでウェブ上でも写真(物件情報ページ)を見る時間が伸びます。

 

今回使ったグッズは、ニトリ&カインズ&IKEAの商品です。写真のグッズ全部揃えても、1万円程度のコストでした。

 

これでお部屋はだいたい完成です。

 

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アクセントクロスは私のセルフリフォームです。のり付き壁紙でコストは5000円程度です。カッティングシートはキッチンと同じものを使っています。ホームセンターで買える安価なものですが見映えは十分です。

 

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空室対策は4つの要素

最後に、写真撮影のクオリティは内見率を大きく左右します。ここを仲介業者任せにすることは避けましょう。自分で広角レンズで撮影して、それを業者さんに使ってもらうというのが基本になります。

 

今回、マーケティングの4Pで言うところの、Product(商品・サービス)を中心に纏めましたが、次のステップとして、Price(価格)、Place(流通)、Promotion(販売促進)の工夫をしていくことになります。紙面が長くなってしまう、機会があればまた記事にしたいと思います。

 

なお今回の松戸アパートの空室ですが、リフォームの数日後に2件内見予約が入り、そのうちの1件(若い女性の方)から早速お申込みを頂きました。現在は、残り1部屋を埋めるべく、写真や条件を微調整しながら対応しています。

 

※(4/16追記)もう一部屋もお申込みが入りました。1部屋目は募集から1週間、もう一部屋も2週間ほどでお申込みを頂けました。空室対策グッズの効果を実感しています。

 

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