中古戸建ての選び方と値引き交渉術【間取りが重要】

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

今回は、中古戸建ての選び方と値引き交渉の方法について書きます。

 

かくいう私は大家さんで、年間3000件以上の間取りを見ています。現在は、購入した5棟の戸建てを賃貸に出しつつ、自身のマイホームも中古戸建てを選びました。

 

マイホーム、または投資用で中古物件を検討されている方の参考になれば嬉しいです。

中古戸建ての選び方

結論から言うと、中古戸建て選びで一番大切なのは「間取り」かなと考えています。

新築は価格的に手が出ない人には、中古戸建てを買う選択肢は賢明だと思いますが、築古(築30年前後)ともなると間取りが古いのが難点です。

 

よくあるイメージはこんな感じです。

f:id:Pelican:20190117113640j:plain
築古物件のよくある間取り

たとえ築古系でも、クロスやフローリングの柄は自分の好きなように選ぶことができます。費用をかけて水回りを全交換することも可能です。

 

しかし「間取り」そのものは、当たり前ですが変えられませんので注意しましょう。

 

よくある築古系の問題点は以下の3つ。

・LDK仕様ではない

・和室が多い

・寝室が狭い

以下、それぞれ解説します。

LDK仕様ではない

f:id:Pelican:20190117120926j:plain
リビング

LDKというのは(リビング・ダイニング・キッチン)を総称したものです。

 

 通常、1LDKなどメインの居室が1部屋の場合は、リビングは8帖以上の広さがないと「LDK」とは呼びません。2LDK・3LDK・4LDKなどメインの居室が2部屋以上だと、リビングが10帖以上の広さが必要です。

 

上記のようにキッチンが4.5帖のDKになっており、食事をするときにはかなり手狭な空間になります。

和室が多い

f:id:Pelican:20190117120835j:plain
和室の部屋

日本人にとって和室は落ち着きます。新品のい草の香りは心安らぎますよね。しかし、現代はベッドで寝る人がかなり多くなっています。

 

築古物件は和室が多かったりするのですが、仮に和室を洋室へリフォームするには、1部屋15万〜25万くらいは掛かります(床・壁・天井すべて綺麗にした場合)

 

和室が多い物件のリフォームが高額になりがちなのです。

 

もちろん和室をそのまま使えば良い話ですが、畳はノミ・ダニの温床になりやすいので、子供部屋にしたり寝室にするのは不向きです。表替え費用も馬鹿になりません。

表替え費用は畳の種類によって変わります。1帖あたり3〜5千円位で可能なものもあれば、厚みのある旧型タイプや、い草のグレードを良いものにすると1帖1万円以上になることもしばしばです。

 

これは和室が2部屋(12帖)あると、数年に1回10万単位の支出が発生するということです。和室は意外と金食い虫なのです。フローリングならメンテナンス費用はさほど掛かりませんね。

寝室が狭い

築古系は一部屋あたり4.5〜6帖くらいが中心になっていること多いですね。寝室もおのずと狭くなります。

 

寝室はやはり7帖〜8帖くらいあると開放感が違いますし、セミダブルやダブルベッドなど大きなサイズのベッドも置けますので、個人的には良いと思っています。

筆者のマイホーム

私も中古戸建てをリフォームして現在は生活しています。詳細の購入記は「マイホームに中古の戸建てがおすすめな理由!」をご覧ください。

 

間取りはこんなイメージです。

f:id:Pelican:20190117122200j:plain

この物件に決めた理由は、築浅の割には価格が安かったためですが、住んでみないと分からないことが多々ありますね。

 

良かった点は、駐車スペースが2台取れるのと、前面が6m道路で広く車が出し入れしやすいことです。また対面キッチンタイプである点や、全室クローゼット付きは便利ですね。ゴミ置き場が近いので、朝のゴミ出しが楽なのが意外に助かっています。

 

物足りない点は、LDKがもう少し広いほうが良かったです。家具など置くと、思っていたより空間は狭くなるものですね。

 

「家は3回建てないと理想の家にならない」と言われます。2回目があるのかどうか分かりませんが(笑)、そういう意味でも中古の戸建て購入は悪くないと考えています。

中古戸建ての値引き交渉術

f:id:Pelican:20190117132753j:plain

中古の戸建てを購入する場合は、新築よりも「お値引き」の可能性は高いでしょう。

 

以下のような条件だと可能性が高まります。

・建物に瑕疵がある

・長期間売れ残っている

・その他何らかの訳あり

 

たまに建物に傾きがあることがあります。軽微であれば、大工さんに床のレベル調整してもらえばOKです。傾きが酷いものは修復しても再度傾いてくるので絶対に止めておきましょう。

 

雨漏り、シロアリ等は木造物件によくあるのですが、専門業者さんに見てもらって予算内で修復できそうなら検討余地アリです。ただし10年保証を付けてくれるなど、実績と信頼のある業者に頼むことです。

一番値引きしてもらえる可能性が高いのは、単純ですが長期間売れ残っている物件です。

 

不動産会社に問い合わせする際には「いつごろから、この物件は販売されているのですか?」とぜひ聞いてみてください。

 

※以前、私が大手の不動産会社に聞いたことがあるのですが、仲介の媒介契約してから3ヶ月以内を目処に売買契約する目標だそうです。

 

半年、1年など長期で売れ残っている場合はチャンスは十分あります。値引きしてもらえれば、それだけリフォーム費に回すことも可能です。ぜひ諦めずトライしていただきたいと思います。

 

以下、関連記事です。

 

▼新築だとけっこう高額なローンが組めてしまうことがありますのでしっかりとリスクを認識の上、マイホーム購入しましょう。

www.asunarolife.net

▼優良なリフォーム会社を見つけることがリフォーム成功の秘訣ですね。

www.asunarolife.net

スポンサーリンク

Twitterでフォローしよう

おすすめの記事