こんにちは。ペリカンです。
現在は、不動産投資とネット収入の2つのストック収入で生きています。最近は、友人の事業をお手伝いしたり、投資相談に乗ったりしています。
さて、この記事を読んでいる方は、こんな疑問を持つ人だと思います。
（高いなら検討してみたいけど、、）
不動産投資＝ワンルーム投資、というイメージが強いと思いますが、最近は戸建て（一軒家）をリフォームして貸し出す手法もあります。
書店でも、戸建て投資関連の本も増えてきていますね。
この記事を書いている私も、3年半ほど前から不動産投資をスタートして、現在はアパート3棟・戸建て5棟を所有していますが、戸建ては投資対象として抜群の利回りと安定感があると思っています。
今回は戸建て投資について、実際の利回り、メリット・デメリットについて詳しく本音の部分をお話ししてみたいと思います。
※実際の、筆者の投資事例を元にご紹介します
戸建て投資の利回りは高いのか？
結論からいうと、戸建て投資の利回りは、かなり高いと思っています。
実例から見てみましょう。私の所有物件のうち、戸建てだけ抜き出した一覧がこちら。
購入価格 | 家賃月収 | 家賃年収 | 利回り | |
|---|---|---|---|---|
| 戸建て1号 | 275万 | 5.3万 | 63.6万 | 23.1% |
| 戸建て2号 | 560万 | 7万 | 84万 | 15% |
| 戸建て3号 | 350万 | 5万 | 60万 | 17.1% |
| 戸建て4号 | 320万 | 5.4万 | 64.8万 | 20.3% |
| 戸建て5号 | 550万 | 7.3万 | 87.6万 | 15.9% |
| 合計 | 2305万 | 30万 | 360万 | 17.5% |
もちろん、これは表面利回りです。
ここから管理費・ローン返済・固定資産税など、もろもろの経費を控除すると、この5棟から得られる純粋な手取りは毎月約22万円（年間264万円ほど）です。
これは総投資額2300万円に対して、手取りの最終利回りは11.4％（税引前）ということになります。
この世の中に2000万以上投資して、年間11％の利回り（手取りベース）が安定的に出せる投資は少ないと思いますので、かなり高めの水準かなと思っています。
しかも、上記はローン返済も入っているので、もし融資を使わず全額キャッシュで投資した場合は、手取りは15％を超えます。つまり6〜7年で元本回収になりますから、すごいスピード感です。
余談ですが、これがもし東京都内の新築ワンルームとかだったら、表面利回り5〜7％ほどで買っているサラリーマンが多いですね。
これだと経費控除後の利回りは2〜3％になります。新築で綺麗なのですが、利回りが低く投資効率がすごく悪いことが分かると思います。
では、なぜ戸建て投資が利回りが高いのか？ 解説していきます。
戸建て投資のメリット
私が想定しているのは「地方の戸建て」です。東京23区など都会ではありません。
実際に、私が所有している戸建ての住宅街はこんなイメージです。
※右の淡いピンク色の塀がある戸建てが、私の物件です
この戸建ては、最寄り駅まで数キロあるのですが、車社会なのでまったく問題ありません。近くにスーパーや学校、ちょっと車で走ればイオンもあります。
よくある地方の閑静な住宅街という感じです。
こうした戸建て投資のメリットは、シンプルに纏めると以下です。
・戸建賃貸自体が少ない
・ペット可など家賃UPを図れる
・毎月の固定費が無い
・売却しやすい
順に見ていきましょう。
戸建賃貸自体が少ない
これは希少性の話しです。賃貸マーケットでは戸建ての供給数は圧倒的に少ないです。
あっても古い設備のまま募集している物件が多く、適切にリフォームされている物件は、ごく僅かです。
ファミリーだと子供が騒ぐとクレームになることがあるため、戸建てだとそういうことを全く気にすることなく暮らせます。ですから、戸建てをピンポイントに探す人はいて、そういったターゲットの目にとまりやすいというのが強みです。
ペット可など家賃UPを図れる
2LDKや3LDKなどの間取りのマンション・アパートは世の中にたくさんあります。
でも、ペット可の住宅は少ないです。理由は明確でして、共同住宅ではペットの騒音などあるとクレームになるからです。
また現代は少子化で子供が一人のご家庭もけっこういます。子供のために、ペットを一緒に飼ってあげたい親御さんも増えてきています。
私はペット1匹3000円など家賃UPのオプションとして活用してます。※もちろん現状回復のリスクヘッジは必須
毎月の固定費が無い
これは区分マンションのような管理組合費や修繕積立金などが無いということです。
区分マンション投資の手取りが少なくなる最大の原因は、こうした固定費が重いからです。これは空室期間も払わなければいけないので、かなり面倒です。
売却しやすい
最後に出口戦略です。以下のツイートをご覧ください。
戸建て投資は、1棟ものより金額が小さいからリスクが少ないという人がいますが、それだけではありません。私が考えるメリットは「売却時に、住宅ローンで購入してくれる人がいるから」です。すでにアパートローンは融資が厳しくなっていますが、住宅ローンはこれからもフルローンで融資が出るでしょう
— ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) 2018年9月10日
戸建て投資における一番の優位性はこの通りでして、実需が住宅ローンで買ってくれる可能性があります。極端な話、500万で買って、5年運営して700万で売れるかもしれません。
住宅ローンなので融資は通りやすいですし、その住宅を買いたいという人が一人いれば良いわけですから。
ただし、条件として「単独で再建築可」でないと厳しいでしょう。再建築不可だと、実需も投資家も嫌がります。おのずと売りにくいです。
ですから、テラスハウス（連棟式の長屋）などは、単独で建て替えできないので、よっぽど高利回りでないかぎり、ペリカンは投資するつもりはありません。
なお実需向けは目線が厳しくなりますから、リフォームもかなりしっかりやっておく必要はあります。しかし、高値で売れる「夢」があるのは、大きな楽しみの一つですね。
戸建て投資のデメリットと対策
最後に、デメリットにも触れておきます
戸建て投資のデメリットは単純でして、次の2つです。
- 融資
- 規模拡大
それぞれ詳しく解説します。
融資面のハードル
まず融資についてですが、木造の戸建ては法定耐用年数が22年なので、基本、金融機関は投資目的として戸建てに融資してくれません。これが大前提です。
とくに都銀・地銀のアパートローンというのは基本、新築アパート・マンションを想定しています。戸建てに融資するのは、住宅ローンのみというのが基本ルールです。
では築古戸建ては、どこの金融機関でも融資NGかというとそうでもなくて、全国どのエリアでも使えるのは日本政策金融公庫でしょう。以前、「サラリーマン大家のための公庫の最新融資基準」でも、詳しく使い方を紹介しましたね。
あとは、金利は3％台と高くなりますがノンバンク（オリックス・三井住友トラスト・セゾンファンデックス）は期間を長く取れるので、キャッシュフローを出したい人には向いています。
ポイントは、売却時に値下がりしにくい築古戸建てだからこそ、この戦略が成立するということです。普通は、長期融資×高金利はリスクにしかなりませんから、戸建てだからこそ成立するのがミソなのです。
規模拡大のハードル
戸建ては投資ロットが数百万円レベルなので、かなり小さいです。したがって、棟数を増やしても、簡単に、家賃収入◯千万とかは難しいです。
その代わり、戸建ては共同担保として使うことができるので、考え方によっては投資規模拡大に大きく貢献します。
「共同担保」とは、たとえば5000万の1棟アパートを買う時に、銀行の担保評価が4500万しか出ないと、足りない500万＋諸費用（8％くらい＝約400万）の合計900万を手元キャッシュから出さないといけません。
これかなりキツいですよね。
その際、担保評価が500万のキャッシュで購入した戸建てがあれば、共同担保として差し出せば、銀行は5000万フルローンで融資を付けてくれます。
つまり、初心者は戸建て投資など小ロットのものしか買えなくても、将来的にはそれを規模拡大の布石にすることができます。
このあたりの具体的なステップは「5年でサラリーマンを辞める不動産投資法【現実的なステップを解説】」で詳しく解説しています。
というわけで、今回は以上になります。
貸して良し、売ってよしの戸建てで、投資を徐々に拡大していきましょう。
以下、関連記事です。
▼私の知人（コンサル生）の投資実践例です。現在も安定稼働中です。
▼ 私の千葉市の戸建てのリフォームと収支の実践例です。この物件が2棟目アパートを買うときの共同担保として活躍してくれました。
