こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

地方で不動産投資しつつ、マイペースで生活しています。

 

さて先日、ツイッターでこんなコメントを頂きました。

 

 

もっちゃんさん、コメントありがとうございます。

 

「不動産投資=失敗したらダメージが大きい」というイメージがあります。たしかに失敗は避けたいですから、リスク面は気になりますよね。

 

本記事では、不動産投資で失敗する確率とリスクを下げる方法について書いていきます。

※初心者向けですが、数値根拠も出しつつ解説してみます

不動産投資で失敗する確率はどれくらいなのか?

最悪のシナリオは、銀行へのローン返済ができなくなり、サラリーマン給与から持ち出しが発生し、最後はローン破綻してしまうことです。

 

でも、意外なことに、某地銀の調査では、投資用アパートローンで3ヶ月以上の長期延滞率は0.2%程度と低い水準になっています。

 

一方で、住宅ローンで3ヶ月以上の延滞率は2.1%(平成27年・フラット35調査)という結果で、こちらの方が高くなっています。

 

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普通だったら、アパートローンのほうが返済が苦しくなりそうなものの、実際は住宅ローンのほうが、滞納率が高いのです。

 

アパートローンは家賃収入から返済して足りなくなった時だけ手元資金投入になりますが、住宅ローンは全額サラリーマン給与から返済しなければいけないので、返済がキツくなる人も一定数いるのかもしれません。

 

上記の数値が示すとおり、不動産投資で失敗して返済困難になるケースは、確率でいうとそこまで高くないということです。

 

むしろ勢いで”高額な住宅ローン”を組んでしまう方が、のちのち返済が苦しくなる人は多いかもしれませんね。

人はイメージ(感覚)に騙される

これは飛行機と自動車、どちらの事故で死亡する可能性が高いか、という議論にも似ています。

 

面白いデータがあったので紹介します。

 ・ 日本で2017年に自動車事故で死亡した人は年間3,600人です。日本の総人口から確率を出すと自動車事故による死亡は、3万人に一人の確率です。

※公益財団法人 交通事故分析センターの調査より

・一方、飛行機事故ですが、世界では年間約3000万便の飛行機が飛んでいるそうです。墜落事故は年間20〜30件で、100万フライトに1回の確率しかありません。

※アメリカの国家運輸安全委員会 (NTSB) の調査より

 

 

「飛行機の墜落」を怖がる人はすごく多いです。しかし、現実の確率は低い。

 

人間がイメージだけで判断してしまいがちな証拠ですね。

 

『とにかく空港に行くまで気をつけなさい。飛行機に乗ったら死ぬことはないから』という言い回しを以前見たことがありますが、まさに言い得て妙です。

 

不動産投資における注意点

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もちろん不動産投資が100%安全なわけではありません。リスクはあります。

 

大切なポイントは「空室率が上がらないようにすること」です。 

 

「かぼちゃの馬車」の事件も、満室であれば問題なかったはず。

 

「蓋を空けたら、ほとんど入居がなかった」これが大問題となったのです。

 

したがって、これから不動産投資をスタートする人は、空室率の高くなる物件を買わないことが最大のリスクヘッジになります。

 

間取りの広い区分マンションや戸建てなどであれば、比較的空室率を抑えて、安定経営することができると思っています。

 

ただし都市部が安全で、地方は危険という短絡的な話しではありません。賃貸の需給バランスの問題が大きいです。

 

レッドオーシャンで戦うから消耗していきます。

 

それでも不動産投資が怖い人へ

それでも不動産投資で失敗することが怖いと思う人は、厳しい言い方になってしまいますが、手を出さない方が良いかなと思います。

 

無理してやる必要は、まったくありません。

 

でも、世の中にリスクゼロで大儲けできる手法はありません。どんな投資も、リスク&リターンは相関関係にあります。

 

大切なのはインカム収入です。多少元本割れしても、毎月のインカム収入で回収できれば、時間が掛かっても回収は進んでいきます。

 

もしリスクゼロでお金を稼ぎたいなら、究極ネットビジネスしかありません。ネットビジネスは初期投資がほとんど掛からず、チャンスは無限大です。

 

ただし、これも一朝一夕で成果は出るものではありませんね。

 

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ブログでも、アフィリエイトでも、ユーチューバーでも、人並み外れた労力と創意工夫なくして、大きな利益を簡単に出せるほど甘くありません。

 

稼いでいる人は、それこそコンテンツ作成、SEO、ライティング技術、キーワード、脚色方法(編集方法)など、四六時中ずっと考えています。

 

しかも、ネットの世界は若い人が次から次へどんどん出てくるので、流行りを取り入れたり波乗りする力、最後はセンスもかなり必要になってきます。

 

投資で最も大切な考え方

投資をするかしないかは個人の自由ですが、投資で稼ぐためには大切な考え方があります。

 

よく言われるのは、以下の2つ。

  1. 自分のリスク許容度を超えた投資をしないこと
  2. 最大損失を事前に考えておくこと

 

たとえば10万円の株を現金で買ったら、その会社が倒産して、株が紙切れになったとしても最大損失は10万円です。「10万円までのリスクは許容できる」と思えるなら、そんなに痛くはありません。

 

損失を限定する一番簡単な方法は、最初からレバレッジを掛けすぎないことでしょう。身の程をわきまえるということです。

 

最初から、大きく張らなければ大怪我はしません。不動産でも、小さな物件を現金で買うなら、破綻することなど絶対にありえません。

 

おわりに

いろいろ脱線しつつ書いてきましたが、最後にまとめます。

・不動産投資の失敗確率はイメージほど高くない

・空室率の低い物件で、少額からスタートするのがおすすめ

・リスクゼロで稼ぐならネットビジネスしかない(手間は膨大)

・投資は自分のリスク許容度と最大損失を理解しておくこと

 

私は、安定収入があるからこそリスクも取れる、と考えています。

 

その点、サラリーマンであることは大きなメリットでして、会社からの安定収入があるからこそ、余剰資金で投資ライフを楽しむこともできます。

 

自分に合った投資法を模索する時間そのものも、また「投資の醍醐味」でもあります。

 

以下、関連記事です。

 

▼私の戸建て投資によるリターンや資産拡大方法について、具体的に紹介しています。

www.asunarolife.net

 

▼不動産投資で失敗する可能性が高い、NG物件とその理由について解説しています。

www.asunarolife.net

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