不動産投資における住宅ローンの影響と対策

こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。地方で不動産投資をして6年目になります。

 

今回のテーマは「不動産投資における住宅ローンの影響と対策」です。

 

よく言われるのが、住宅ローンを組むと不動産投資で融資が引けなくなる、と言われることがあります。

 

また逆に「不動産投資をスタートしたら、住宅ローンが組めなくなった」という意見もあります。

 

真相はどうなっているのか?解説してみたいと思います。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

ローン

 

不動産投資ローンというのは、日本の金融機関からマイナス評価されるケースが多いと考えておいた方が良いでしょう。

 

もちろん金融機関にもよりますが、大筋ではそうなると考えておくべきでしょう。

 

理由は以下の3点です。

 

  • 日本の金融機関は収益性より資産性を重視する銀行が多い
  • 住宅ローンよりアパートローンの方が金利が高い
  • 投資ローンで購入した物件に債務者が居住していない

 

日本の金融機関は、収益物件を評価する時に、基本的に積算評価を使う場合が多いです。

 

したがって、土地値はあまり無く、収益性のある物件を買っていくと、これは債務超過になりやすくなるということです。

 

次に金利の違いがありますね。

 

現在の住宅ローン金利は1%前後ですが、アパートローンなどは通常2〜4%くらいの間です。

 

住宅ローンに比べて、不動産投資ローンは家賃収入がある面ではプラスですが、日本の金融機関では住宅ローンのほうが金利が低くなっています。

 

これは住宅ローンは居住性があり、滞納率が低いローンとして認識されています。

 

実際、住宅ローンの破綻率というのは0.5%〜0.8%程度ということだそうです。100件あって、1件あるかないかというレベルです。

不動産投資をしながら住宅ローン組む方法

住宅ローン

 

不動産投資と住宅ローンの両立は可能なのか?私なりの見解を書いてみます。

 

両立させる方法は以下の点がポイントになります。

 

  • 多額の現金(キャッシュ)を持っておく
  • 中古住宅など、安価なマイホームを選択する
  • 配偶者名義で住宅ローンを組む

 

銀行は「雨が降ったら傘を取り上げ、晴れたら傘を貸してくれる」と揶揄されることがあります。お金を持っている人には、お金を貸してくれやすいということです。普段から支出抑制と貯蓄に励むことで、銀行から信頼を得ることはできます。

 

二つ目は、マイホームを格安で買うということです。4000万円とか、5000万円の住宅ローンを組んでしまうと、時間が経っても債務超過状態が解消しません。

 

住宅ローン額を凌駕するだけの現金(キャッシュ)を持つというのは大変です。

 

基本的に融資審査は、住宅ローンを組んだ時に月々の返済額を算出し、それが申込み者が返済する余力が十分あるかどうかがポイントになります。住宅ローン金額が少なければ、それだけ融資が通りやすくなります。

 

ですから、ご結婚されている方は、配偶者名義で住宅ローンを組むというのが有効な策の一つになります。

 

旦那さんが不動産投資をやっていてローン額が積み重なっている場合でも、奥さんが正社員で働いている場合は、奥さん名義で住宅ローンを申し込むと、すんなり通ることがあります。

おわりに

配偶者名義

 

ペリカン家では、私が不動産投資でアパートローンを多額に組んでいたので、住宅ローンは妻名義で組みました。

※詳しくは「 マイホームに中古の戸建てがおすすめな理由!」を御覧ください。

 

つまり私名義は投資を加速することに重点を起き、妻はコンサバティブな部分を担ってもらうという、”棲み分け”をしています。

 

このあたりは年収や属性などによっても取るべき戦略が異なってくるでしょう。

 

最初から積算評価の高い1棟マンションを購入できるような現金を持っており、かつ高属性な人ならば、債務超過に陥ることなく住宅ローンも同時に組めるかもしれません。

 

でも、そういった高属性の人は、どちらかというと少数派ですね。

 

持たざる者が収益物件で順調な経営をしながら、同時に素敵なマイホームも持つ、というのはとても骨の折れることだと感じています。

 

マイホームを持つために貯蓄に励むというのであれば、今は賃貸を選択する、というのも立派な戦略です。

 

自分の置かれた立場・属性を利用しながら、パズルのように戦略を組み立てていけば、道は拓けてきます。

 

投資も成功させて、理想のマイホームも持つことを目指し、最後まで諦めないことがなにより大切です。

 

以下、関連記事です。

 

▼持ち家か賃貸どちらが良いのか?について私の意見を書いてみました。

 

 ▼日本の住宅ローンは木造でも35年融資が引けます。この長期ローンは、所有期間中も修繕費の考慮がされていないことと、残債が減りにくい点はデメリットです。

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