こんにちは。ペリカン(@Pelican0825)です。

 

賃貸業の世界では「キャッシュフローと資産性」がたびたび議論になることがありますが、そこに正解はありません。

 

今回は、具体例を出しつつ解説してみたいと思います。

不動産投資の投資法に正解はない

多くの不動産投資家は「成功するための万人にとって正しい投資法」がどこかにあるはずだと信じ込み、投資手法を探すことに躍起になったりしますが、誰もが儲かる絶対的な手法は、なかなか見つかりません。

 

そこには個々人の投資ゴール、自己資金の多寡、居住エリアや使える金融機関など、いろいろな問題が複雑にからみあい、一筋縄では行かないからです。

 

したがって投資手法は、それぞれ個人ごとに考える必要があります。

 

また、一概に「この手法だけが正しい」と言うのは、それ以外の可能性を潰すことにつながりますから、投資家としての器量を狭めることにつながります。

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キャッシュフローVS資産性

不動産投資の最終ゴールは「資産性のある立地に、長期安定して家賃収入を稼いでくれる不動産」を持つことでしょう。

 

これを無借金で所有できたら最強です。

 

しかし、人生の時間はものすごく限られていて、最初から資産性を重視した投資をすると、時間がかかりすぎるデメリットがあることは認識しておかなければいけません。

 

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キャッシュフローと資産性

 

例えば、あなたが40歳だとして「今日、3000万もらえる」のと、「80歳になったら1億円もらえる」というのでは、どちらを選びますでしょうか?(眼の前のお金には困っていない前提です)

 

眼の前の3000万円と、40年後の1億円、これのどちらを選ぶのが、投資家的観点で正しいのかは複利計算すれば一目瞭然です。

 

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3000万円を40年利回り10%で運用した結果

※さわかみ投信「複利効果シュミレーション」より

 

もらった3000万円を、40〜80歳までずっと不動産投資で年利10%で運用できたとしたら、40年後の80歳時点は「13億5777万円」という驚異的な数値になります。

 

つまり投資家であるならば、40年後の1億円より、目の前の3000万円を取るべきということになります。高い利回りでキャシュフローを出しながらガンガン再投資できるなら、それだけ資産は加速度的に大きくなるからです。

 

結論として、お金があまり無くて資産規模もまだ小さい投資家は、キャッシュフローをまずはとことん出して複利効果を享受するほうが、のちのちの資産拡大にはつながります。

 

※キャッシュフローについては、赤井誠さんのコラム「お金がないフェーズでの不動産投資の基本的考え方」に分かりやすく纏められていますので参考にしてみてください。

 

逆に、老後が不安だけど投資で成果を出す自信がないという人は、80歳の1億円を選ぶべきで、低利回りの資産性のある不動産を長期でホールドするほうが妥当でしょう。

 

しかしながら、最初から資産性だけを重視して好立地の不動産を買う行為は、思ったほどキャッシュが貯まらないことと、高属性サラリーマンでも融資上限が2〜3億程度で拡大が止まったり、のちのち税金面でも苦労するケースが多々あります。

 

利回り6〜7%の新築では現金が貯まりませんので、サラリーマンリタイアを目指すなら、このような投資からスタートするのは、あまり賢明ではありません。

 

しかし、サラリーマンを辞めるつもりはなく、10年目以降の家賃下落や修繕による苦労が出てきても耐えられる人には正解となります。

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投資家はゴールから逆算すべき

結局のところ、投資のスタートはキャッシュフロー重視でも、資産性重視でも、どちらが正解ということはありません。目指すゴールが人それぞれだからです。

 

 

あとは投資家が、どこまでの資産拡大を目指すのか、何を得て何を捨てるか、という選択の問題なのですが、賢明な投資家はゴールから逆算して手法を選びます。

 

キャッシュフロー50万が目標なのか、老後の生活防衛なのか、サラリーマンリタイアしつつお金持ちになりたいなど、そういった具体的な目標がけっこう大切なのです。

 

繰り返しになってしまいますが「キャッシュフローと資産性どちらが大事なのか」はあまり問題ではなく、それらはゴールや自己資金やリスク許容度によって、変わるということです。

 

まさに、買うべき物件は十人十色なのです。

 

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まとめ:物事は多面的です

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すべてメリットばかりで、良いことづくめの投資法はこの世に存在しません。

 

大切なのは、ある投資法のメリットを享受したら、その投資法のデメリットもできる限り把握しようと努めることです。

 

つまり、物事は多面的に見る必要があり、分からなければ書籍を読むなり、客観的に教えてくれる先輩投資家に見解を聞くだけでも視野が広がっていきます。

 

そうすればリスクを最小にしながら、メリットを最大限享受できるので、その投資法を選択したプラスの効果の方を大きくすることができます。

 

最後は抽象的な話になってしまいましたが、賢明な投資家は明確な自分の目標設定をしつつ、しっかりとそのゴールに近づく、自分に合った手法を選択しようとすることが明るい未来へとつながっていきます。

 

以下、関連記事です。

 

▼年収が高くない場合は、利回り重視で小さな物件からスタートするのがおすすめです。

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▼ボロ戸建ての現金投資は、高利回りですが再投資のスピードが遅くなりがちです。

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